Mieszkania na wynajem – fundusze inwestycyjne rezygnują z najmu instytucjonalnego

Fundusze inwestycyjne są w posiadaniu mniej niż 1 promila mieszkań w Polsce. Zmiany legislacyjne i uwarunkowania ekonomiczne spowodowały, że kolejne firmy wycofują się z sektora najmu instytucjonalnego. Tak postąpił już fundusz Catella European Residential Investment Management oraz Robyg.

Spis treści

1. Najem instytucjonalny – fundusze inwestycyjne w odwrocie
2. Korzyści z najmu instytucjonalnego
3. Obciążenia legislacyjne i ekonomiczne sektora

Najem instytucjonalny – fundusze inwestycyjne w odwrocie

 – Pierwotne zapowiedzi wzrostu aktywności na rynku tych podmiotów, prognozujące, że w 2025 roku mogłyby posiadać 50 tys. mieszkań na wynajem, czyli 3 promile całej tkanki mieszkaniowej okazały się jedynie mrzonkami. Nałożenie podatku od tzw. centrów handlowych (czyli budynków o wartości powyżej 10 mln zł) oraz wprowadzenie zakazu amortyzacji podatkowej mieszkań spowodowało, że kolejne firmy wycofują się z tego sektora – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Spadek aktywności firm oferujących mieszkania na wynajem dobrze widać przy porównaniu wolumenu transakcji w sektorze PRS w 2022 r. i w 2021 r. – w 2022 roku zgodnie z danymi JLL mogliśmy zaobserwować spadek transakcji w wysokości ok. 44%.

Korzyści z najmu instytucjonalnego

Sektor najmu instytucjonalnego nie jest rynkiem konkurencyjnym, a komplementarnym zarówno do rynku sprzedaży mieszkań, jak i rynku najmu prywatnego. Mimo że mieszkań w tej formule jest mniej niż 1 promila mieszkań w Polsce, to najem instytucjonalny zapewnia szereg korzyści dla lokatorów. Mowa o stabilnej, a z drugiej strony elastycznej formie zamieszkiwania.

Lokatorzy nie muszą się martwić takimi problemami jak niezapowiedziane wizyty właściciela czy problemy z naprawami. Nie spotkają się także z nagłą podwyżką czynszu czy wypowiedzeniem umowy. Z kolei elastyczność najmu instytucjonalnego polega na tym, że w przypadku np. zmiany miejsca pracy można wynegocjować z firmą zmianę lokalu na mieszkanie w innym mieście czy w innej dzielnicy.

Obciążenia legislacyjne i ekonomiczne sektora

Co ważne na spadek aktywności w sektorze najmu instytucjonalnego nie wpłynęły wyłącznie wysokie koszty finansowania czy rosnące ceny materiałów budowlanych. Mowa o realnych obciążeniach legislacyjnych.

Wraz z wejściem w życie Polskiego Ładu doszło do wyłączenia z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych zarówno na gruncie PIT jak i CIT. Stąd wydatki poniesione na nabycie takich nieruchomości mieszkalnych obecnie stanowią koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie ich zbycia (podobnie jak w przypadku nieruchomości gruntowych).

Dla sektora PRS wybudowane lokale mieszkaniowe kwalifikowane są jako środki trwałe. Stąd dokonywanie odpisów amortyzacyjnych dawało jedyną możliwość podatkowego aktywowania wydatków poniesionych na wybudowanie inwestycji – do czasu ewentualnego zbycia całego projektu.

Co więcej, inwestorzy zostali obciążeni dodatkowym podatkiem tj. podatkiem od przychodów z budynków, który wcześniej obciążał jedynie centra handlowe. Podatek ten dotyczy środków trwałych w postaci budynków o wartości powyżej 10 mln zł, które są przedmiotem umowy najmu lub podobnej umowy.

Obecne uwarunkowania legislacyjne i ekonomiczne prowadzą do wniosku, że tak szybko jak fundusze inwestycyjne przyszły do Polski – tak szybko z niej wychodzą.

Przeczytaj także:

• Najem prywatny 2023 tylko z ryczałtem. Co to oznacza dla wynajmujących mieszkania?
• Jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący mieszkanie? Jak wynająć mieszkanie bez problemów?