Ceny mieszkań w Polsce - rynek wtórny 2023

Ceny mieszkań na rynku wtórnym trzeci miesiąc z rzędu w większości dużych miast Polski rosną. Największe podwyżki dotyczą Częstochowy, Bydgoszczy i Katowic. W siedmiu badanych ośrodkach, średnie ceny osiągnęły najwyższe poziomy w historii! Wyjątek stanowi Sosnowiec – z niewielkimi, ale spadkami. Ile płaci się za mieszkanie na rynku wtórnym?

Spis treści

1. Ile aktualnie płaci się za mieszkanie na rynku wtórnym?
2. Czy mieszkania na rynku wtórnym drożeją 2023? 
3. Jakie perspektywy dla rynku mieszkaniowego? Co dalej z cenami mieszkań z rynku wtórnego?

Analiza danych za kwiecień pokazuje, że w maju 2023 rynek pierwotny nieruchomości w dużych polskich miastach wszedł z ponownie podniesionym poziomem cen. Podwyżki dotknęły 11 dużych ośrodków. Jednocześnie w 6 zanotowano nieduże przeceny. Tak czy inaczej jest to już trzeci z rzędu miesiąc z przewagą wzrostów na rynku wtórnym.

Ile aktualnie płaci się za mieszkanie na rynku wtórnym?

Ceny mieszkań używanych w największych miastach Polski, jakie objęło badanie, kształtują się tak:

• Sosnowiec – 5907 za m²,
• Radom – 6620 za m²,
• Częstochowa – 6 667 zł za m²,
• Toruń – 7605 za m²,
• Łódź – 7622 za m²,
• Bydgoszcz – 7 879 zł za m²,
• Katowice – 7 906 zł za m²,
• Rzeszów – 8103 za m²,
• Szczecin – 8489 za m²,
• Białystok – 8521 za m²,
• Lublin – 8697 za m²,
• Poznań – 10 052 zł za m²,
• Wrocław – 10 709 zł za m²,
• Gdynia – 10 178 za m²,
• Gdańska – 11 298 zł za m²,
• Kraków – 11 800 zł za m²,
• Warszawa – 13 200 za m².

Czy mieszkania na rynku wtórnym drożeją 2023? 

W odniesieniu do stycznia, w większości największych polskich miast dominowały podwyżki cen mieszkań używanych. Zdarzają się jednak i korekty w dół. Co co ciekawe, na największym rynku nieruchomości – w Warszawie – obserwujemy stabilizację, choć oczywiście na wysokim pułapie cenowym. Od początku roku przeciętna stawka wynosi ok. 13 200 zł za m2. Popyt zarówno konsumencki, jak i inwestycyjny winduje natomiast ceny w pozostałych ośrodkach.

• Częstochowa +12% od stycznia
• Bydgoszcz +11%
• Katowice +10%
• Poznań +8%
• Gdańsk +5%
• Lublin +4%
• Radom +4%
• Kraków +4%
• Łódź +2%
• Wrocław +2%
• Rzeszów +1,5%
• Toruń +1,4%
• Szczecin +1%
• Warszawa +0,4%
• Gdynia -0,1%
• Białystok -0,2%
• Sosnowiec -3%.

Trzeba jednocześnie zauważyć, że nominalne podwyżki cen mieszkań używanych nie sięgają stopy inflacji. Oznacza to, że realna wartość nieruchomości oferowanych obecnie na rynku wtórnym spada. Niestety poziom zarobków rzadko kiedy skutecznie goni inflację, dlatego mało komu udaje się na tej prawidłowości faktycznie skorzystać.

Jakie perspektywy dla rynku mieszkaniowego? Co dalej z cenami mieszkań z rynku wtórnego?

Eksperci prognozują dalsze wzrosty. Wzrosty cen nieruchomości zawsze budzą głosy, że „bańka na rynku nieruchomości pęknie”. W Polsce tego typu komentarze laików nasilały się ostatnio w chwili wybuchu pandemii (gdy rzeczywiście na krótki moment stawki z ogłoszeń wahnęły się w dół), potem gdy wieszczono światowy kryzys gospodarczy, następnie po wybuchu wojny na Ukrainie. Dotąd bańka nie pękła, gdyż… zdaniem ekspertów w naszym kraju jej nie ma. Wzrosty cen mieszkań nie bazują u nas na pieniądzach z kredytów, jak u progu kryzysu z lat 2007-2009 w USA.

Polecamy też przeczytać:

• Rynek nowych mieszkań wychodzi z kryzysu? Twarde dane za kwiecień 2023 tego nie potwierdzają
• Pierwsze Mieszkanie 2023 - nowy program mieszkaniowy ruszy 1 lipca! Jak wziąć kredyt na pierwsze mieszkanie?
• Bezpieczny Kredyt 2% - od kiedy rusza? Dla kogo tani kredyt na pierwsze mieszkanie?

Dodatkowo wysoki poziom cen jeśli nie podbijają, to przynajmniej podtrzymują:

• ożywienie na rynku wynajmu – ze strony uchodźców z Ukrainy, ale również Polaków, których nie stać na zakup własnego mieszkania,
• wysoki popyt inwestycyjny – nieruchomości wciąż są skutecznym sposobem na obronę kapitału przed inflacją,
• planowany już na lipiec start programu „Bezpieczny kredyt 2%” – istotny dla popytu konsumpcyjnego, czyli zakupu mieszkań na własne potrzeby,
• złagodzenie przez KNF Rekomendacji S – likwidacja części ograniczeń w szacowaniu zdolności kredytowej (właśnie te obostrzenia jak nożem ucięły popyt przed rokiem).

Źródło: raport   https://www.expander.pl/ i https://rentier.io/Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 34 459 ogłoszeń sprzedaży zamieszczonych w internecie od 1 kwietnia do 30 kwietnia 2023 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Paweł Kaliński