Spis treści
W trzecim kwartale 2026 roku siła nabywcza na rynkach mieszkaniowych w sześciu z siedmiu największych miast Polski uległa pogorszeniu. Z analizy danych GUS i BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że przeciętne wynagrodzenie wystarczało na zakup mniejszej powierzchni nowego mieszkania niż kwartał wcześniej. Jedynym wyjątkiem był Poznań, gdzie wskaźnik dostępności lokali nieznacznie wzrósł.
Polecamy: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni
Pogorszenie dostępności mieszkań w większości metropolii
W III kwartale 2026 r. relacja przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw do średniej ceny metra kwadratowego wahała się od 0,57 mkw. w Warszawie do 0,79 mkw. w Katowicach. W stolicy wskaźnik dostępności obniżył się z 0,58 do 0,57 mkw. w ujęciu kwartalnym, a w Gdańsku spadł z 0,61 do 0,58 mkw.
Spadki odnotowano również we Wrocławiu (z 0,65 do 0,63 mkw.), Krakowie (z 0,69 do 0,68 mkw.), Łodzi (z 0,76 do 0,75 mkw.) oraz w Katowicach (z 0,82 do 0,79 mkw.). Jedynym miastem, które oparło się temu trendowi, był Poznań. Przeciętna pensja pozwalała tam na zakup 0,75 mkw. nowego mieszkania, podczas gdy w II kwartale było to 0,74 mkw.
– Spadek wskaźnika dostępności mieszkań w III kwartale nie musi jednak oznaczać trwałego pogorszenia sytuacji osób planujących zakup mieszkania. W poprzednich latach trzeci kwartał również był zwykle słabszy od drugiego, po czym następowała poprawa w kolejnych kwartałach. Jednym z powodów mogą być sezonowe wahania wynagrodzeń – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Poznań liderem wzrostu w ujęciu rocznym
Porównanie z analogicznym okresem poprzedniego roku rysuje bardziej zróżnicowany obraz rynku. Siła nabywcza kupujących poprawiła się w Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi, natomiast pogorszyła się w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku.
Największą poprawę odnotowano w Poznaniu, gdzie wskaźnik wzrósł z 0,71 mkw. do 0,75 mkw. w ciągu roku, co oznacza wzrost o blisko 6 proc. Wzrosty zanotowano także w Katowicach (z 0,76 do 0,79 mkw.), Krakowie (z 0,66 do 0,68 mkw.) oraz w Łodzi (z 0,73 do 0,75 mkw.).
– W Poznaniu wzrost wynagrodzeń okazał się wyższy niż wzrost cen mieszkań. Dzięki temu przeciętna pensja pozwala dziś na zakup większej powierzchni nowego lokalu niż przed rokiem. Podobny mechanizm wystąpił także w Krakowie, Łodzi i Katowicach, choć skala poprawy była tam mniejsza - komentuje Marek Wielgo.
Polecamy: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4
Warszawa i Gdańsk pozostają najmniej dostępnymi rynkami
Na czele miast o najniższej dostępności mieszkań niezmiennie znajdują się Warszawa i Gdańsk. W obu metropoliach przeciętne miesięczne wynagrodzenie pozwala na zakup niewiele ponad połowy metra kwadratowego nowego lokalu. Szczególnie interesujący jest przypadek Gdańska, który pod tym względem niemal zrównał się ze stolicą.
– Jeszcze kilka lat temu różnica pomiędzy Warszawą a Gdańskiem była znacznie większa. Dziś oba rynki należą do najmniej dostępnych cenowo w kraju. W przypadku Gdańska wpływ mają nie tylko wysokie ceny mieszkań, ale także duże zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi związanymi z atrakcyjnością turystyczną miasta - mówi Marek Wielgo.
Na drugim biegunie znajdują się Katowice. Mimo kwartalnego spadku, miasto pozostaje najbardziej dostępnym rynkiem spośród analizowanych metropolii, ze wskaźnikiem na poziomie 0,79 mkw.
Wskaźnik to trend, a nie precyzyjna miara możliwości
Eksperci podkreślają jednak, że ogólny wskaźnik dostępności należy traktować jako barometr rynkowych tendencji. Wysoka pozycja Katowic jest częściowo efektem specyfiki regionalnego rynku pracy, gdzie relatywnie wysokie zarobki w przemyśle zawyżają średnią dla całego sektora przedsiębiorstw.
– Dlatego wskaźnik dostępności mieszkań najlepiej traktować jako barometr zmian zachodzących na rynku, a nie dosłowną miarę możliwości zakupowych przeciętnego mieszkańca – komentuje Marek Wielgo.
Analiza nie uwzględnia również ogromnego zróżnicowania cen wewnątrz poszczególnych miast. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie można znaleźć mieszkania za niespełna 9,5 tys. zł za mkw., jak i te, których cena przekracza 80 tys. zł za metr. Podobne rozpiętości cenowe występują w innych metropoliach, co oznacza, że realne możliwości zakupowe zależą w dużej mierze od akceptowanej lokalizacji i standardu nieruchomości.
– Ktoś, kto oczekuje mieszkania w centrum miasta, znajduje się w zupełnie innej sytuacji niż osoba skłonna zamieszkać dalej od śródmieścia. Jeśli kupujący zaakceptuje dalszą lokalizację lub mniejszy metraż, jego możliwości wyboru są zwykle znacznie większe. Tego rodzaju zróżnicowania ogólny wskaźnik dostępności nie pokazuje – podsumowuje Marek Wielgo.
