Ceny mieszkań w Polsce spadają. Gdzie można znaleźć najlepsze oferty?
Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w trendzie spadkowym? Z najświeższych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że ceny mieszkań na rynku wtórnym w IV kwartale 2024 roku spadły w 10 z 17 badanych miast. Jednak, jak zaznaczają eksperci, spadki nie są na tyle duże, by taka sytuacja miała znacząco poprawić dostępność mieszkań dla kupujących.
Spis treści
- Spadki cen mieszkań – gdzie zanotowano największe?
- Czy mieszkania są aktualnie dostępne?
- Zakup mieszkania za gotówkę się opłaca?
- Czy w dłuższej perspektywie spadki cen mieszkań będą większe?
- Gdzie ceny mieszkań wciąż rosną?
Spadki cen mieszkań – gdzie zanotowano największe?
Dane NBP pokazują, że w IV kwartale 2024 roku ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły w 8 z 17 badanych miast. Największe obniżki zanotowano w Szczecinie (7,2%) oraz Warszawie (6,2%).
W przypadku cen ofertowych spadki były jeszcze bardziej powszechne – ceny mieszkań obniżyły się aż w 10 miastach. Te zmiany mogą wpłynąć na dalsze korekty cen transakcyjnych w I kwartale 2025 roku, ponieważ proces uzyskiwania kredytu hipotecznego przez kupujących zwykle trwa od jednego do dwóch miesięcy.
Nieco inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym. Tutaj zmiany są mniej dynamiczne – w IV kwartale 2024 roku spadki cen transakcyjnych odnotowano jedynie w 4 miastach, a ofertowych w 5 lokalizacjach. Najbardziej potaniały mieszkania w Krakowie (-3%) oraz Wrocławiu (-4%).
Warto jednak podkreślić, że mimo ostatnich spadków, ceny mieszkań są wciąż wyższe niż w 2023 roku. To oznacza, że choć trend obniżkowy jest zauważalny, to nie zmienia jeszcze w znaczący sposób sytuacji kupujących.
Czy mieszkania są aktualnie dostępne?
Mimo pierwszych spadków cen zakup własnego mieszkania wciąż pozostaje dużym wyzwaniem finansowym.
Eksperci Rankomat.pl i Rentier.io przeanalizowali dostępność mieszkań dla przykładowej pary, która zarabia po 80% średniego wynagrodzenia i planuje kupić 50-metrowe mieszkanie na kredyt z 10% wkładem własnym.
Obliczenia pokazują, że w IV kwartale 2024 roku cena takiego mieszkania wynosiła średnio 713 250 zł, a miesięczna rata kredytu pochłaniała 45% dochodu pary. Choć jest to wynik lepszy niż w 2022 roku, kiedy udział raty sięgał nawet 52%, to nadal pozostaje na wysokim poziomie. Dla porównania – w latach 2014–2020 rata stanowiła około 28-32% dochodu.
Eksperci wskazują, że powrót do „normalności”, czyli poziomu sprzed kilku lat, wymagałby dwóch rzeczy: mocniejszych spadków cen mieszkań lub obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych do około 4%.
W tym kontekście rządowy program „Pierwsze klucze” może być dobrze przygotowanym rozwiązaniem, które częściowo poprawi dostępność mieszkań dla młodych kupujących.
Zakup mieszkania za gotówkę się opłaca?
Obecny problem z dostępnością mieszkań dotyczy głównie osób kupujących na kredyt. Osoby dysponujące gotówką są w znacznie lepszej sytuacji.
Dla przykładu – para zarabiająca 5-krotność średniego wynagrodzenia, chcąca kupić 100-metrowe mieszkanie bez kredytu, musiała w IV kwartale 2024 roku przeznaczyć na ten cel 46 miesięcznych pensji. Choć jest to wysoki poziom, to nadal mieści się w granicach normy z ostatnich 12 lat. Dla porównania – w latach 2007–2008 potrzeba było aż 70 wynagrodzeń.
Zobacz także: Nowe mieszkania w Krakowie. Skwer Harmonia to 250 mieszkań od kawalerek po 5-pokojowe
Czy w dłuższej perspektywie spadki cen mieszkań będą większe?
Eksperci przewidują, że ceny nieruchomości raczej nie spadną znacząco.
Hipotetycznie gdyby w IV kwartale 2025 roku ceny były o 10% niższe, a wynagrodzenia wzrosły o 8%, to dostępność mieszkań znacznie by się poprawiła. Jednak taki scenariusz jest mało prawdopodobny.
Gdyby przekroczyły 10%, ceny stałyby się niezwykle atrakcyjne dla inwestorów. Poza tym spodziewane są obniżki stóp procentowych i nowy program wsparcia w zakupie pierwszego w życiu mieszkania.
Najbardziej prawdopodobny scenariusz to jednocyfrowe spadki cen w 2025 roku, które poprawią sytuację, ale nie doprowadzą do gwałtownej przeceny mieszkań.
Gdzie ceny mieszkań wciąż rosną?
Mimo ogólnego trendu spadkowego w niektórych miastach ceny nadal rosną. W styczniu 2025 roku najwyższe miesięczne wzrosty odnotowano w Gdańsku (+4%), a rekordowe ceny ofertowe pojawiły się w Łodzi (9500 zł/m², +1,3%) oraz Rzeszowie (10 149 zł/m², +2,6%).
W perspektywie trzymiesięcznej spadki cen widoczne były w 12 miastach, ale wciąż nie są na tyle duże, by mówić o trwałym trendzie spadkowym. Warto jednak zauważyć, że liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań rośnie – w styczniu 2025 roku w analizowanych miastach było 112 tys. aktywnych ofert, co niemal dorównuje rekordom z 2024 roku.
Przeczytaj także: Deweloper ma ambicję zbudować nową mikrodzielnicę - Modern Mokotów
