Deweloperzy budują zbyt mało nowych mieszkań
Kwiecień przyniósł niepokojące dane z budownictwa mieszkaniowego - deweloperzy znowu rozpoczęli budowę małej liczby mieszkań. Spadek o ponad 1/3 jest o tyle złą informacją, że do biur sprzedaży deweloperów wrócili kupujący. Od co najmniej kilku miesięcy topnieje oferta mieszkań w biurach sprzedaży deweloperów. Wniosek wydaje się być oczywisty - nie będzie spadku cen mieszkań w Polsce.
Budownictwo mieszkaniowe dane GUS
Spójrzmy na najnowsze dane urzędowe. W kwietniu 2023 roku deweloperzy zaczęli budować mniej niż 7000 nowych mieszkań. Wróciliśmy tym samym do słabych wyników z 2 półrocza 2022 roku i początku 2023 roku, kiedy firmy budujące mieszkania bardzo oszczędnie dozowały na rynek nowe inwestycje rozpoczynając projekty opiewające na zaledwie kilka tysięcy mieszkań miesięcznie.
Aby obrazowo pokazać jak mało deweloperzy rozpoczęli w kwietniu nowych projektów, możemy pokazać prostą analogię. Ostatnio w kwietniu deweloperzy rozpoczynali tak mało budów trzy lata temu, a więc na początku epidemii, kiedy ruch na rynku mieszkaniowym zamarł na kilka tygodni, a urzędy i wielu pracowników biurowych przeszło na pracę zdalną.
Czemu się tak dzieje, skoro z danych Otodom Analytics wynika, że sprzedaż mieszkań wyraźnie odbiła i w samym tylko kwietniu br. była o połowę wyższa niż rok temu (5000 lokali na 7 największych rynkach)?
Wszystko dlatego, że podaż mieszkań nie jest z gumy. Popyt, owszem, może szybko się odbudowywać – tak jak dziś, gdy banki na nowo odkręciły kurki z kredytami. Gdy jednak zmiany po stronie kupujących zachodzą szybko, to popyt łatwo może się spotkać ze ścianą. I choć sytuacja nie jest dziś aż tak dramatyczna, to deweloperzy nie są przecież w stanie z dnia na dzień uruchamiać nowych inwestycji.
Nawet posiadając działkę z projektem i pozwoleniem na budowę przeważnie nie możemy momentalnie uruchomić sprzedaży i budowy. Wprowadzenie inwestycji wymaga co najmniej przygotowania dokumentów, materiałów marketingowych i biura sprzedaży. W dokumentach trzeba ponadto zadeklarować termin oddania mieszkań do użytkowania. Bez widoków na ekipę budowlaną i doprowadzenie mediów byłoby to ryzykowne. W idealnych warunkach przygotowanie wszystkiego trwać może kilka tygodni, ale zazwyczaj czas ten liczymy w miesiącach czy nawet kwartałach.
Czy ceny mieszkań pójdą w górę?
Deweloperzy są w stanie uruchomić całkiem sporo nowych budów. Co najmniej część deweloperów ma w zapasie projekty, które mogą dość sprawnie zaoferować na rynku. Oczywiście nie może się to stać z dnia na dzień, ale w perspektywie kilku miesięcy jest to jak najbardziej możliwe. Przecież w samym tylko 2022 roku firmy budujące mieszkania na sprzedaż dostały pozwolenia na budowę 203 000 mieszkań. To o około 88 000 więcej niż mieszkań, których budowę deweloperzy w ubiegłym roku rozpoczęli. W bieżącym roku jest póki co podobnie – pozwoleń jest więcej niż faktycznie zaczynanych budów. Do kwietnia deweloperzy dostali bowiem pozwolenia na ponad 48 000 lokali, a faktycznie zaczęli budowę ponad 30 000.
Możemy więc być spokojni – mieszkań póki co nie zabraknie. Inną kwestią jest to jakie będą ceny nowo wprowadzanych inwestycji. Ograniczona ilość inwestycji deweloperskich, ceny gruntów, materiałów i stawki za robociznę każą sądzić, że będzie drożej.
Z kronikarskiego obowiązku należy jeszcze dodać, że w kwietniu deweloperzy oddali do użytkowania prawie 10 600 mieszkań. To o niecałe 3% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem – wylicza GUS. Niestety dane te niewiele mówią o bieżącej kondycji mieszkaniówki. Wszystko dlatego, że fakt oddania mieszkania do użytkowania jest efektem finalnym decyzji podejmowanych często kilka lat temu i budów rozpoczętych przeciętnie dwa lata temu. Są to więc dane świadczące o koniunkturze z ubiegłych lat.
