Problemy podczas niwelacji terenu. Na co zwrócić uwagę planując niwelację? Co wpływa na koszty niwelacji terenu?
Planując niwelację terenu trzeba uwzględnić wiele czynników, które mogą wydłużyć lub utrudnić jej przeprowadzenie. Głównie są problemy związane z warunkami panującymi na danej działce, ochroną środowiska lub z koniecznością spełnienia odpowiednich przepisów. Takie problemy mogą także wpływać na ostateczne koszty niwelacji terenu.
Spis treści
- Niwelacja terenu przed budową na terenach poprzemysłowych
- Naruszenie stosunków wodnych
- Grunt to także odpad
- Formy ochrony przyrody
- Koszt niwelacji terenu działki
Niwelacja terenu przed budową na terenach poprzemysłowych
Temat makroniwelacji terenu przed budową czasami bywa bagatelizowany przez wykonawców, bowiem w skali poszczególnych etapów robót budowlanych może wydawać się procesem najmniej skomplikowanym. W rzeczywistości przygotowanie działki do budowy staje się szczególnie problematyczne, w przypadku gdy obszar planowanej inwestycji znajduje się na terenie poprzemysłowym. Podstawowym problemem, związanym z adaptacją obszarów postindustrialnych na potrzeby inwestycyjne, jest podwyższone ryzyko wystąpienia zanieczyszczeń w środowisku gruntowo-wodnym.
Zgodnie z art. 3 ust. 3 pkt 19 ustawy o odpadach nabywca działki, na której znajdują się odpady, staje się posiadaczem tychże odpadów. Wówczas zalecane jest wykonanie badań środowiskowych na zawartość substancji szkodliwych. Jeśli dopuszczalne normy szkodliwych substancji zostaną przekroczone, właściciel będzie zobligowany do wykonania remediacji terenu inwestycyjnego (czyli usunięcia lub zmniejszenia ilości substancji powodujących ryzyko, ich kontrolowania oraz ograniczania rozprzestrzeniania się, tak aby teren zanieczyszczony przestał stwarzać zagrożenie dla zdrowia ludzi lub stanu środowiska), co znacznie podniesie koszty inwestycji, a w skrajnych przypadkach może uczynić ją nieopłacalną.
Naruszenie stosunków wodnych
Teren planowanej inwestycji powinien być przygotowany w taki sposób, aby uzyskać określoną wysokość posadowienia budynku. Ma to szczególne znaczenie, zwłaszcza gdy projektowany obiekt budowlany będzie znajdował się w pobliżu rzeki lub otwartego zbiornika wodnego. Potencjalnie wpływa to na zagrożenie powodziowe i w efekcie zwiększa prawdopodobieństwo podtopień. Nasypy budowlane wykonywane w celu podwyższenia terenu działki należy tworzyć z odpowiednimi przeciwspadkami, by zapewnić prawidłowe odprowadzenie wody na działce i nie naruszyć stosunków wodnych ze szkodą dla działek sąsiednich.
Niwelacja terenu, jak również wyrównanie poziomu gruntu lub jego podniesienie nie spełniają definicji robót budowlanych w myśl ustawy Prawo budowlane, jednak wzmianka poruszająca ten temat pojawia się w ustawie Prawo wodne z dnia 20 lipca 2017 r. Zgodnie z art. 234 ww. ustawy „właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich”. W przypadku naruszenia stosunków wodnych ze szkodą na działki sąsiednie wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji może nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin realizacji tych czynności.
Grunt to także odpad
Zgodnie z artykułem 2 pkt 3 Ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach niezanieczyszczona gleba i inne materiały występujące w stanie naturalnym, które wydobyto w trakcie robót budowlanych, nie są uznawane za odpad, jeśli w stanie naturalnym zostaną wykorzystane do celów budowlanych na terenie wydobycia. Wszystkie pozostałe rodzaje mas ziemnych, np. wykorytowany niezanieczyszczony grunt, nienadający się do zastosowania na budowie z powodu braku przydatności, traktowany jest jako odpad inny niż niebezpieczny.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy poprzez odpad rozumie się każdą substancję lub przedmiot, których posiadacz pozbywa się, zamierza się pozbyć lub do których pozbycia się jest obowiązany. Gleba i ziemia, włączając glebę i ziemię z terenów zanieczyszczonych oraz urobek z pogłębiania, traktowane są jako odpad (o kodzie 17 05), którego składowanie czy przetwarzanie wymaga zezwolenia, a ich gromadzenie utożsamiane jest z procesem odzysku odpadów. Osoba fizyczna, będąca właścicielem nieruchomości, jest zwolniona z obowiązku uzyskania zezwolenia na gromadzenie czy przetwarzanie odpadów, gdy są one wykorzystywane na potrzeby własne, a ich zgromadzona ilość nie przekracza 200 kg/m2.
Ograniczona podaż podmiotów przyjmujących odpady powstałe w wyniku niwelacji terenu generuje wysokie ceny ich zbycia, w szczególności gdy mamy do czynienia z gruntem chemicznie zanieczyszczonym.
Formy ochrony przyrody
Nierzadko zdarza się, że przygotowanie terenu pod zabudowę wymaga przeprowadzenia wycinki drzew i krzewów. Inwestor noszący się z zamiarem wykonania powyższych prac powinien ustalić, czy na terenie objętym inwestycją nie znajdują się gatunki objęte ochroną. Zakazy wynikające z zakresu ochrony gatunkowej oraz wykaz gatunków chronionych regulują rozporządzenia Ministra Środowiska: z 9 października 2014 r. w sprawie ochrony gatunkowej roślin, z 16 grudnia 2016 r. w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt, a także z 9 października 2014 r. w sprawie ochrony gatunkowej grzybów. Zakazy w odniesieniu do gatunków chronionych mają wiążącą moc przez cały rok, w związku z czym właściciel działki, przy pomocy specjalisty, ma obowiązek sprawdzenia, czy na obszarze inwestycyjnym nie występują formy ochrony przyrody. Wyjątkowo szczególnej uwagi wymagają np. okresy lęgowe ptaków, w czasie których wycinka naruszająca zakazy wymaga zezwolenia na odstępstwo.
Decyzje derogacyjne (zezwalające na odstępstwo od zakazów) wydawane są przez regionalne dyrekcje ochrony środowiska po uprzednim wykonaniu inwentaryzacji przyrodniczej i złożeniu odpowiedniego wniosku. Po zakończeniu prac konieczne jest przedłożenie sprawozdania z wykorzystania decyzji.
Naruszenie zakazów w stosunku do gatunków chronionych stanowi wykroczenie i podlega karze aresztu albo grzywny (art. 131 pkt 14 ustawy o ochronie przyrody).
Koszt niwelacji terenu działki
Decydując się na zakup atrakcyjnej cenowo działki w dobrej lokalizacji, należy liczyć się z potencjalnymi pułapkami, które mogą znajdować się w gruncie. Ukształtowanie terenu przeznaczonego pod wykonanie inwestycji jest szczególnie istotne przy kalkulacji kosztów budowy przyziemia.
Prawidłowe przygotowanie działki znacznie zróżnicowanej pod względem morfologicznym często przewyższa początkowe założenia finansowe inwestora. Najczęściej ma to miejsce, gdy przed rozpoczęciem budowy wymagane jest wykonanie nasypów budowlanych lub częściowa wymiana słabonośnych gruntów rodzimych.
W celu uniknięcia ryzyka zwiększenia kosztów fundamentowania korzystną praktyką jest wykonanie badań geotechnicznych podłoża gruntowego przed zakupieniem działki. Wyniki przedstawione przez uprawnionego geologa pozwolą na określenie warunków geotechnicznych podłoża budowlanego oraz na ocenę jego przydatności dla posadowienia fundamentów budowli.
Aby mieć pewność, że teren inwestycyjny nie jest zanieczyszczony w związku z działalnością prowadzoną wcześniej w jego obrębie, zaleca się także wykonanie badań środowiskowych.
