Place zabaw. Od 1 sierpnia 2024 r. nowe regulacje dotyczące placów zabaw - co trzeba wiedzieć?
Od 1 sierpnia 2024 roku w życie wchodzą nowe przepisy dotyczące placów zabaw – wraz z wprowadzeniem tzw. "przepisów o patodeweloperce" place zostaną objęte szeregiem wymogów, które trzeba będzie wypełnić. Jakie zmiany wprowadza rozporządzenie i jak to się ma do istniejących już placów zabaw? Jak na zmiany zareagowali deweloperzy?
Spis treści
- Nowe regulacje dotyczące placów zabaw. Co wprowadzają?
- Kiedy należy wykonać plac zabaw?
- Jakie warunki musi spełniać plac zabaw?
- Wymiary i wielkość placu zabaw według nowych regulacji
- Czy plac zabaw można wykonać na stropodachu?
- Kiedy możemy zaniechać budowy placu zabaw?
- Nowe przepisy o placach zabaw. Deweloperzy: mieszkania jeszcze bardziej zdrożeją
Nowe regulacje dotyczące placów zabaw. Co wprowadzają?
Od 1 sierpnia w życie wchodzi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To tzw. "przepisy o patodeweloperce", które mają uporządkować przestrzeń i ulepszyć przepisy dotyczące standardów budownictwa mieszkaniowego w Polsce.
W rozporządzeniu zapisy o placach zabaw znajdziemy w §40. Zmiany rozpisano w 15 punktach dotyczących przestrzeni, na której plac się zajmuje, jej nasłonecznienia, ale i samych urządzeń. Co oznaczają w praktyce?
Kiedy należy wykonać plac zabaw?
Według rozporządzenia plac zabaw należy wybudować, jeżeli budynek mieszkalny wielorodzinny posiada liczbę mieszkań przekraczającą 20, a także w przypadku zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20.
Nowe zasady obowiązują w przypadku budowy placu zabaw, ale i modernizacji już istniejącej przestrzeni.
Jakie warunki musi spełniać plac zabaw?
Plac zabaw musi wypełniać warunki, których dotąd nie regulowano prawnie:
- plac zabaw musi być dostępny dla osób ze szczególnymi potrzebami. O tym, na co należy zwrócić uwagę pisaliśmy tutaj - Place zabaw dla dzieci z niepełnosprawnościami;
- co najmniej 30% powierzchni rekreacyjnej placu zabaw powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym (takim, na którym rosną rośliny, a woda ma możliwość wsiąknięcia w podłoże);
- przynajmniej 50% powierzchni placu zabaw powinna być nasłoneczniona przez co najmniej 2 godziny dziennie (liczone w dniach równonocy), w godzinach 10-16. W przypadku zabudowy śródmiejskiej - co najmniej 1 godzina;
- w przypadku zespołu budynków mieszkalnych, plac zabaw powinien zostać wyposażony w przestrzeń do wypoczynku;
- teren placu zabaw powinien być grodzony - ogrodzenie powinno mieć minimum metr wysokości oraz furtkę o szerokości nie mniejszej niż 1,2 metra (w wyjątkowych przypadkach można grodzić żywopłotem);
- wyposażenie i nawierzchnia placu powinny spełniać wymagania opisane w Polskich Normach;
- wyposażenie powinno być dopasowane do różnych kategorii wiekowych;
- wyposażenie powinno umożliwiać zabawę jednocześnie przynajmniej 5 dzieci na każdych 20 m² placu zabaw;
- plac zabaw musi mieć odpowiednie wymiary - opisujemy je poniżej.
Wymiary i wielkość placu zabaw według nowych regulacji
Dużą część rozporządzenia zajmują nowe wytyczne dotyczące wymiarów i odpowiednich odległości placu zabaw od dróg czy okien. To właśnie te zmiany wywołały największe poruszenie wśród deweloperów.
Plac zabaw, boisko czy inne miejsca rekreacyjne dla dzieci powinno znaleźć się przynajmniej 10 metrów od linii rozgraniczającej ulicę, drogę lub ciąg pieszo-jezdny, ale i od okien mieszkań i pomieszczeń na gromadzenie odpadów (śmietników, wiat śmietnikowych).
Powierzchnia placu zabaw powinna wynosić:
| Warunki | Wielkość placu zabaw |
| W budynkach posiadających od 21 do 50 mieszkań | 1m² na każde mieszkanie |
| Od 51 do 100 mieszkań | 50m² |
| W budynku lub zespole budynków posiadającym od 101 do 300 mieszkań | 0,5m² na każde mieszkanie |
| W budynku lub zespole budynków posiadającym więcej niż 300 mieszkań | 200m² |
Dzielenie placu zabaw na części jest według nowych zasad możliwe, jednak jedynie przy założeniu, że każda z nich ma minimum 50 m² powierzchni.
Zmiany w §40 warunków technicznych dotyczą również załączników dotyczących:
- zapewnienia ogólnego bezpieczeństwa, bezpieczeństwa na huśtawkach, zjeżdżalniach, kolejkach linowych, karuzelach, urządzeń kołyszących,
- wytycznych dotyczących montażu, kontroli, konserwacji i eksploatacji,
- wymagań bezpieczeństwa dla całkowicie zabudowanych urządzeń do zabawy.
Jakie zmiany wprowadzono w 2023 roku? Pisał o tym Dominik Berliński, inspektor placów i sal zabaw z Centrum Kontroli Placów Zabaw tutaj: Place zabaw. Nowe przepisy budowlane dotyczące placów zabaw.
Czy plac zabaw można wykonać na stropodachu?
Plac zabaw możemy wybudować na stropodachu, jednak wyłącznie wtedy, kiedy nie znajduje się on wyżej niż na wysokości 5 metrów ponad poziomem terenu.
Plac powinien wtedy spełniać następujące warunki:
- znajdować się 10 metrów od krawędzi;
- odpowiednio zabezpieczać przestrzeń przed wypadnięciem dzieci lub zrzuceniem z dachu zabawek;
- ogrodzenie placu na stropodachu powinno mieć wysokość minimum 1,6 m i uniemożliwiać wspinanie się - tak, by gwarantować bezpieczeństwo;
- plac musi się znajdować na przestrzeni ogólnodostępnej.
Kiedy możemy zaniechać budowy placu zabaw?
Według rozporządzenia istnieją wyjątkowe sytuacje, w których placu zabaw budować nie musimy lub plac może być mniejszy niż określono w opisanych wyżej zmianach. Dotyczą one pojedynczych budynków wielorodzinnych oraz zabudowy śródmiejskiej. Jakie to sytuacje?
Dla pojedynczego budynku wielorodzinnego, którego liczba mieszkań przekracza 20:
- placu zabaw nie trzeba budować, jeżeli w odległości 750 metrów znajduje się ogólnodostępny plac zabaw (odległość liczona od granicy działki budynku, z ogólnodostępną drogą dojścia);
- placu nie trzeba budować, jeżeli w budynku w zabudowie śródmiejskiej znajduje się sala zabaw nie mniejsza niż 50 m²;
- jeżeli budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej, wymagana powierzchnia placu zostać zmniejszona o 50% (ale nie mniejsza niż 20 m².
Dla zespołu budynków wielorodzinnych w zabudowie śródmiejskiej, którego liczba mieszkań przekracza 20:
- placu nie trzeba budować, jeżeli w odległości 300 metrów znajduje się ogólnodostępny plac zabaw (odległość liczona tak samo, jak w przypadku budynku pojedynczego);
- w tym przypadku dopuszcza się również zmniejszenie powierzchni placu zabaw o maksymalnie 50% - jego powierzchnia nie może być jednak mniejsza niż 20 m².
Nowe przepisy o placach zabaw. Deweloperzy: mieszkania jeszcze bardziej zdrożeją
Portal nieruchomosci-online.pl przeprowadził wśród deweloperów sondę dotyczącą nowych przepisów – jak sugerują jej wyniki, deweloperzy uważają, że budowa mieszkań stanie się przez nie bardziej skomplikowana (zwłaszcza na małych działkach), a co za tym idzie, cena za metr kwadratowy wzrośnie.
O zdanie zapytano również ekspertów z branży.
Nowe regulacje z pewnością spowodują kolejne utrudnienia w możliwości zabudowy działek. W aktualnej sytuacji, gdy jako branża borykamy się z deficytem ziemi w centrach dużych miast, wkrótce przełoży się to na kolejne podwyżki cen mieszkań – mówi Wojciech Nowicki, prezes zarządu spółki PCG GW. - Wpływ realizacji placu zabaw na ostateczną cenę metra kwadratowego mieszkania jest bardzo zróżnicowany i trudny do oszacowania. Należy przede wszystkim pamiętać o utrudnieniach wynikających już z samej lokalizacji placów zabaw, która jest szczegółowo określona przepisami, przez co znacząco wpływa na możliwość zabudowy działki. Nowe przepisy regulują również wielkości przestrzeni rekreacyjnych dla dzieci w zależności od skali realizowanego projektu. Problemem nie jest więc sam koszt wykonania placu zabaw, lecz ograniczenia wynikające z umiejscowienia go na działce.
Nowickiemu wtóruje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, autorka bloga dla deweloperów „Jakim prawem” i dodaje, odnosząc się do wielu wymogów regulowanych przez nowe rozporządzenie:
Architekci będą mieć naprawdę duży problem, żeby to wszystko ze sobą pogodzić […]. Skoro deweloper będzie w stanie wybudować mniej mieszkań na terenie, który kosztował go znacznie więcej, to żeby biznesplan osiągnął założone efekty, cena będzie musiała wzrosnąć.
Anita Makowska, starszy analityk biznesu w firmie Archicom, zauważa podobne ograniczenia, zwraca też jednak uwagę na aspekt certyfikacji:
Warto też zwrócić uwagę na konieczność certyfikacji urządzeń na placach zabaw. Proces ten bywa długotrwały i kosztowny, co może zniechęcać do innowacji. Warto byłoby usprawnić ten proces, aby umożliwić tworzenie różnorodnych i unikalnych placów zabaw, które mogą stać się istotnym elementem przy wyborze mieszkania przez przyszłych nabywców – wyjaśnia. – Należy pamiętać, iż koszt budowy placów zabaw w miastach jest znacznie wyższy niż na terenach podmiejskich, zarówno pod względem finansowym, jak i społecznym. Mówimy tu bowiem nie tylko o wyższych cenach gruntów, ale również o utracie powierzchni mieszkalnej, skomplikowanych procesach projektowych, kompromisach w planowaniu przestrzennym i ostatecznie wysokich kosztach eksploatacji i utrzymania placów, co dotyczy już bezpośrednio mieszkańców.
Według analityczki nie bez znaczenia jest również spadająca w Polsce dzietność:
Pamiętajmy też, że nie brakuje również takich klientów, którzy szukają mieszkania na osiedlu bez placów zabaw. Takie osiedla będą teraz coraz trudniej dostępne. Demografia w Polsce, z malejącą liczbą dzieci, również zmusza nas do refleksji na temat nowych przepisów prawnych. Rozważyć należy problematykę zapełniania placów zabaw na przestrzeni lat i ich przydatności w długim okresie.
