Standard deweloperski. Co tak naprawdę oznacza? Czy kupujemy mieszkania w ciemno?

2023-11-27 11:21

Czy na pewno wiemy, co oznacza standard podstawowy i podwyższony nowego lokalu wybudowanego przez dewelopera? Badanie przeprowadzone przez Skanska Residential Development Poland we współpracy z Otodom Analytics wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, pokazało, że ankietowani mieli ograniczoną wiedzę na temat różnych standardów mieszkań na rynku pierwotnym. Nie są zatem w pełni świadomi tego, co dokładnie wybierają i kupują.

Spis treści

Podstawowy czy podwyższony standard deweloperski?
Internet pozostaje głównym źródłem wiedzy
Nabywcy preferują wykończenie pod klucz

Otodom Analytics na zlecenie Skanska Residential Development Poland przeprowadził badanie zbierając 1004 wypełnione ankiety od potencjalnych nabywców znajdujących się w zaawansowanym etapie procesu zakupu mieszkania. Warto wspomnieć, że to właśnie w tym okresie wielu klientów poszukiwało mieszkań, chcąc skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Jednym z kluczowych wniosków z badania jest konieczność ciągłej edukacji nabywców na temat różnorodnych standardów na rynku deweloperskim i umiejętności porównywania ofert o takim samym standardzie. Pojawia się też potrzeba jeszcze bardziej klarownego definiowania i komunikowania standardu deweloperskiego przez deweloperów.

Na początku badania respondenci zostali zapytani o to, czy ich zdaniem stan deweloperski jest określony przez prawo. Ponad połowa ankietowanych (53%) stwierdziła, że tak, zaś niewiele mniej (47%), że nie. W społeczeństwie zdania są więc podzielone. Kto ma zatem rację?

Polskie prawo określa, jak nowy budynek ma być przygotowany, jednak zapisy dotyczące standardu mieszkania nie są aż tak szczegółowe. Samo pojęcie „stanu deweloperskiego” nie zostało nigdy sprecyzowane w żadnej konkretnej ustawie czy rozporządzeniu. Stąd mogą wynikać różnice w standardzie mieszkań oferowanych przez deweloperów. Warto mieć świadomość, że u każdego może przedstawiać się to nieco inaczej, co sprawia, że klienci mają trudności z poszukiwaniem informacji, zrozumieniem produktu, jakim jest nowe mieszkanie oraz porównywaniem różnych inwestycji na rynku.

Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu oraz członek zarządu w spółce mieszkaniowej Skanska

Klienci często kształtują swoje wyobrażenia na temat standardu deweloperskiego na podstawie powtarzanych informacji dotyczących mieszkań kupionych przez bliskich i znajomych, wizualizacji inwestycji i marketingowych materiałów, zamiast dokładnie analizować informacje i zapisy zawarte w umowie oraz specyfikacji technicznej.

Podstawowy czy podwyższony standard deweloperski?

Jakie są proporcje ofert mieszkań o standardzie podstawowym w porównaniu do tych o standardzie podwyższonym na rynku?

Z analizy rynku JLL wynika, że na koniec II kw. 2023 roku, na rynku nieruchomości dostępnych było ponad 60% ofert mieszkań o standardzie podstawowym oraz ok. 25% o standardzie podwyższonym.

Co powinien obejmować podstawowy standard deweloperski?

Najliczniej wskazywanymi odpowiedziami były:

instalacje elektryczne i wyprowadzenia pod oświetlenie (65%),
instalacje grzewcze, wentylacyjne i grzejniki (65%),
tynki na ścianach i sufitach (63%),
instalacje wodnokanalizacyjne i odpływy (63%),
okna wyposażone w parapety wewnętrzne i zewnętrzne (63%),
drzwi wejściowe (62%).

Większość ankietowanych oczekuje, że podstawowy stan deweloperski obejmuje wykończone mieszkanie, gotowe do dalszych prac, często wykonywanych już „na własną rękę”.

Co powinien obejmować podwyższony standard deweloperski?

Zdaniem respondentów w mieszkaniu w podwyższonym standardzie deweloperskim, powinny przede wszystkim znajdować się:

wygładzone ściany gotowe do malowania (48%),
wysokiej klasy stolarka okienna o niskim współczynniku przenikania ciepła (46%),
balkony z posadzką mrozoodporną i antypoślizgową (46%),
system automatyki mieszkaniowej smart home (39%).

Ankietowani zwrócili także uwagę na kwestie związane z bezpieczeństwem, wskazując odpowiedzi takie, jak: drzwi antywłamaniowe o wysokiej klasie (45%) czy antywłamaniowe rolety zewnętrzne (39%).

W podwyższonym standardzie deweloperskim nie może również zabraknąć miejsca na ekologiczne rozwiązania służące środowisku – za zamontowaniem paneli fotowoltaicznych i rekuperacją opowiedział się aż co trzeci respondent.

Oczekiwania nabywców mieszkań

Rynek nieruchomości musi liczyć się z tym, że klienci mają bardzo różnorodne oczekiwania, które ewoluują wraz z bieżącymi trendami i wzrostem świadomości ekologicznej. Jednym z najbardziej zaskakujących wniosków z badania Skanska i OtoDom Analytics jest wyraźne zainteresowanie klientów materiałami antywłamaniowymi, antypoślizgowymi i mrozoodpornymi. Może to być spowodowane większą potrzebą ochrony i zapewnienia bezpieczeństwa w miejscu zamieszkania.

Nie można też zapominać o rosnącym zapotrzebowaniu na indywidualną ekspresję i personalizację przestrzeni życiowej. Wielu klientów pragnie mieszkać w miejscu, które odzwierciedla ich unikalny styl i potrzeby. Odpowiada na to duży odsetek wskazań klientów, którzy preferują elastyczność i samodzielność w dostosowywaniu swojego mieszkania do własnych potrzeb. Według odpowiedzi ankietowanych, aż 63% nabywców planuje samodzielne prace wykończeniowe, w tym budowę murowanych ścian działowych.

Przeczytaj również:

Internet pozostaje głównym źródłem wiedzy

Badani zostali zapytani również o to, gdzie szukają informacji dotyczących standardu wykończenia mieszkania. Zdecydowana większość, bo aż 68% z nich, poszukuje ich na stronie internetowej danej inwestycji deweloperskiej. Zaledwie 6% osób wybiera się bezpośrednio do biura sprzedaży w celu uzyskania szczegółów dotyczących wybranego lokalu czy samej inwestycji.

Co bardziej zaskakuje, zaledwie 5% klientów sięga po prospekt informacyjny, który stanowi integralną część umowy. Dokument ten jest obowiązkowo przygotowany przez dewelopera i bezpłatnie przekazywany przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej w biurze sprzedaży, zgodnie z wymogami ustawowymi. Przekazywanie informacji odbywa się w przejrzysty i łatwo dostępny sposób, ponieważ prospekt pełni nie tylko funkcję informacyjną, ale także stanowi podstawę zapisów umowy, gwarantując nabywcy wywiązanie się dewelopera z przyjętych zobowiązań. Brak znajomości prospektu i bazowanie na wyobrażeniach może prowadzić do późniejszego rozczarowania zakupem, np. wielu nabywców zakłada, że w nowych mieszkaniach sufit jest standardowo wytynkowany, a nie zawsze tak jest.

Należy zauważyć, że w Polsce popyt na lokale wykończone pod klucz zdecydowanie rośnie. Potwierdzeniem takiego stanu rzeczy była chociażby sprzedaż mieszkań wybudowanych przez Skanska na warszawskiej Woli. Lokal o powierzchni 30 m² w stanie deweloperskim, kilka miesięcy temu kosztował tam 520 tys. zł, podczas gdy cena dokładnie tego samego mieszkania wykończonego pod klucz i gotowego do zamieszkania wynosiła 720 tys. zł.

Ten drugi rodzaj lokalu sprzedaliśmy znacznie szybciej, co tylko pokazuje, że konsumenci cenią sobie nie tylko wygodę w postaci braku konieczności samodzielnego przeprowadzania prac wykończeniowych, ale przede wszystkim istotny jest dla nich spokój finansowy. Klienci już na samym początku dokładnie wiedzą, ile środków będą musieli przeznaczyć na inwestycję, a to pozwala im na swobodne zagospodarowanie pieniędzy i uniknięcie wszelkich nieprzewidzianych pożyczek na wykończenie mieszkania.

Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu oraz członek zarządu w spółce mieszkaniowej Skanska

Nabywcy preferują wykończenie pod klucz

Aż 44% respondentów wykazało, że najchętniej wybrałoby gotowe, wykończone mieszkanie. Nieco mniej, bo 32% zdecydowałoby się na mieszkanie w podstawowym stanie deweloperskim, natomiast w podwyższonym standardzie 24% badanych.

materiały prasowe SKANSKA, opracowanie redakcja