Czy majowa obniżka stóp procentowych wpłynęła na rynek mieszkaniowy? Czy to dobry moment na kupno mieszkania?
Kupno mieszkania to trudna decyzja. W ostatnim okresie rynek nieruchomości mieszkaniowych musiał radzić sobie z wysokimi stopami procentowymi i ograniczonym dostęp do kredytów hipotecznych. Cykl podwyżek w październiku 2021 r. spowodował spadek liczby nowo udzielanych kredytów z 68 tys. w III kw. 2021 r. do zaledwie 19 tys. w IV kw. 2022 r. (najniższy poziom od dwóch dekad). Jakie zmiany przyniosła majowa obniża stóp procentowych?
Spis treści
- Co zmienił „Kredyt 2%”?
- Czy obniżka stóp procentowych będzie kontynuowana?
- Czy ceny mieszkań rosną?
- Czy długofalowy popyt nie zniknie?
Co zmienił „Kredyt 2%”?
Dzięki programowi „Kredyt 2%” w końcówce 2023 r. i na początku 2024 r. liczba kredytów ponownie przekroczyła 60 tys. Program już się zakończył, ale popyt nadal rośnie. Z danych za I kw. 2025 r. wynika, że udzielonych zostało ponad 48 tys. kredytów. W kwietniu nastąpił dalszy wzrost zainteresowania (według BIK). Liczba wniosków kredytowych była o 10% wyższa w porównaniu do ubiegłego roku. W maju podwoiła się liczba rezerwacji mieszkań względem marca.
Przeczytaj: Mieszkanie z balkonem. Jakie czynniki wypływają na zakup nieruchomości?
Czy obniżka stóp procentowych będzie kontynuowana?
Firma Colliers przewiduje, że majowa obniżka stóp procentowych będzie kontynuowana. Dalsze cięcia mogą nastąpić w lipcu – po publikacji nowych danych inflacyjnych. Do końca 2025 r. stopy mogą zostać obniżone łącznie o 50–75 punktów bazowych.
Obniżki stóp procentowych realnie wpływają na portfele kredytobiorców. Ich efektem są niższe raty kredytu.
Kredytobiorca, który wziął kredyt hipoteczny na 430 tys. zł (25 lat, oprocentowanie zmienne) płacił ratę równą 3 206 zł. Po obniżce stóp zmniejszyła się ona o 139 zł miesięcznie i wynosi 3 067 zł. Jeśli prognozy są trafne, to do końca roku rata może zmaleć o ponad 600 zł miesięcznie, natomiast roczne oszczędności mogą przekroczyć 7 000 zł. To znacząca zmiana dla kredytobiorcy, która ponadto poprawia zdolność kredytową.
Czy ceny mieszkań rosną?
Choć popyt został odbudowany, to dynamika cen mieszkań wyraźnie hamuje. Jak wynika z danych NBP, w I kw. 2025 r. średni wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski wyniósł 5,7% r/r. Jest to najniższy poziom od 2018 r. (poza okresem krótkiej stagnacji na początku 2021 r.). Podobna sytuacja ma miejsce na rynku wtórnym. Wzrost cen mieszkań spowolnił do 5,6% r/r, wobec ponad 20% rok wcześniej.
Dla osób, które zastanawiają się nad kupnem mieszkania, istotne jest to, że coraz wyraźniejsze są możliwości negocjacyjne. Różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku pierwotnym wynosi ponad 6% (średnia w 2024 r. wynosiła 5%), zaś na rynku wtórnym przekroczyła 10%. Są to warunki, które mogą zachęcać do podjęcia decyzji o kupnie mieszkania. Szczególnie dla inwestorów, którzy szukają alternatywy dla słabo oprocentowanych lokat i obligacji.
Czy długofalowy popyt nie zniknie?
Potrzeby mieszkaniowe Polaków nadal są wysokie. Nie zmienia tego nawet spowolnienie demograficzne. Polska wciąż należy do grona państw z najwyższym wskaźnikiem przeludnienia w Unii Europejskiej.
Duża część zasobu mieszkaniowego są to nieruchomości, które zostały wybudowane przed transformacją ustrojową. Polacy z młodszego pokolenia chcą mieć własne mieszkania, a jednocześnie ważne są dla nich nowoczesne standardy.
Na wzrost popytu mają również wpływ migracje do większych miast oraz napływ ekspatów i turystów – co stymuluje rozwój rynku najmu.
By przyciągnąć klientów, deweloperzy oferują:
- elastyczne harmonogramy płatności,
- dopłaty do wykończenia mieszkań,
- promocyjne ceny miejsc postojowych czy komórek lokatorskich.
Zdarza się, że w niektórych przypadkach obniżają ceny mieszkań, ale dotyczy to głównie tych mniej atrakcyjnie położonych w ramach danej inwestycji.
Opracowane na podstawie materiału, którego autorami są:
Grzegorz Sielewicz, Dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych Europy Środkowo-Wschodniej, Colliers,
Michał Witkowski, Dyrektor linii Living Services, Colliers.
