Uwolnienie państwowych gruntów pod zabudowę. Czy ustawa podażowa zwiększy dostępność i obniży ceny mieszkań?
Rząd ostatnio ogłosił dwie systemowe propozycje rozwiązania problemu mieszkaniowego w Polsce. Jedną z nich jest projekt ustawy podażowej, która ma umożliwić większy dostęp do gruntów szczególnie na terenach dużych miast. Jak oceniają tę propozycję najwięksi polscy deweloperzy?
Spis treści
- Archicom
- BPI Real Estate Poland
- Matexi Polska
- Ronson Development
- Alter Investment
- Megapolis
- Okam Capital
- Cordia Polska
- Atal
- Develia
- Eco Classic
Wśród opinii przeważają te pozytywne, chociaż wiele osób z branży zastanawia się nad sposobami wdrażania nowych przepisów. Są także głosy sceptyczne, które nie widzą w niej realnego wpływu na wzrost dostępności.
Archicom
Joanna Launer-Kubik, kierownik Formalnej Obsługi Inwestycji
Nowe regulacje mają duży potencjał przyspieszenia realizacji inwestycji i zwiększenia podaży mieszkań na rynku, jednak ich skuteczność zależy od sprawnego wdrożenia i efektywnej współpracy samorządów. Projekt tzw. ustawy podażowej w mojej opinii może znacząco zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i przyspieszyć procesy inwestycyjne. Likwidacja wymogu zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na lokal przełoży się na większą powierzchnię użytkową mieszkań, a także bardziej efektywne wykorzystanie powierzchni działki. Reforma Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI) w postaci zniesienia wymogu okazania wstępnej zgody Rady Miasta lub Gminy i zastąpienia projektu planu jego koncepcją również bez wątpienia zoptymalizuje i skróci procedury. Nowe przepisy umożliwią też realizację dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m na podstawie uproszczonej zmiany planu miejscowego.
BPI Real Estate Poland
Wojciech Dzwonkowski, Head of Development
Jesteśmy optymistycznie nastawieni na pozytywne zmiany, które mogą wyniknąć z tego rozwiązania. Z niecierpliwością czekamy na przyjęcie tzw. ustawy podażowej, która może w znaczący sposób wpłynąć na poprawę dostępności gruntów pod budowę mieszkań. Oczekujemy, że nowe przepisy rzeczywiście uproszczą procesy związane z nabywaniem terenów, szczególnie w kontekście większej liczby gruntów, które będą mogły zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.
W dłuższej perspektywie może to również wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym, zwiększając podaż i umożliwiając deweloperom realizację nowych projektów, które odpowiedzą na potrzeby rynku.
Matexi Polska
Piotr Byrski, Business Manager Portfolio Kraków
Wśród głównych postulatów widzimy szereg rozwiązań, które mogą przynieść istotne korzyści, m.in. uproszczenie procedur odrolnienia gruntów w miastach, wykorzystanie zasobów nieruchomościowych należących do Skarbu Państwa i spółek mu podległych, wprowadzenie dwuletniego moratorium na pobieranie opłaty planistycznej czy przywrócenie gminom możliwości określania norm parkingowych.
Ronson Development
Magda Kwiatkowska-Świstak, radca prawny
Ustawa podażowa to krok w dobrym kierunku, który jeśli zostanie właściwie wdrożony, może przyczynić się do odblokowania potencjału wielu inwestycji, szczególnie w miastach, gdzie brak gruntów budowlanych jest wyraźnie odczuwalny. Wprowadzenie zmian ma szansę zmniejszyć obciążenia biurokratyczne, które obecnie wydłużają procesy inwestycyjne nawet o kilka lat. Dla deweloperów każda oszczędność czasu na etapie planowania i uzyskiwania zgód administracyjnych to realne korzyści.
Pomimo pozytywnych aspektów, ustawa budzi również pytania o jej potencjalne skutki uboczne, zwłaszcza w zakresie pomysłu powrotu do ustanawiania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na cele mieszkaniowe. Z uwagi na wcześniejsze przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, nowe przepisy mogą powodować chaos prawny i trudności w interpretacji, szczególnie w kontekście „opóźnionego przekształcenia”. Chociaż użytkowanie wieczyste może obniżyć jednorazowe koszty nabycia gruntu, opłaty roczne i przyszłe przekształcenia mogą generować dodatkowe wydatki, które z czasem mogą zniechęcać inwestorów.
Alter Investment
Damian Tomasik, prezes zarządu
Ustawa może przynieść wiele korzyści, zarówno dla deweloperów, jak i całego rynku, jak odblokowanie terenów, które dotąd były trudno dostępne z powodu barier administracyjnych. A także obniżenie kosztów inwestycji poprzez skrócenie procedur administracyjnych i przyspieszenie realizacji inwestycji, a tym samym wzrost podaży mieszkań.
Jeśli ustawa zwiększy dostępność gruntów poprzez lepsze gospodarowanie terenami publicznymi i prywatnymi, ograniczy biurokrację w zakresie wydawania decyzji środowiskowych, warunków zabudowy oraz pozwoleń na budowę oraz ułatwi procesy planistyczne na szczeblu lokalnym, np. poprzez wprowadzenie ujednoliconych zasad dotyczących zmiany przeznaczenia gruntów to rzeczywiście możemy spodziewać się większej aktywności inwestycyjnej i wzrostu podaży mieszkań.
W mojej ocenie sukces ustawy zależy od jej jasnych przepisów, skutecznej współpracy między rządem a samorządami oraz zapewnienia odpowiednich mechanizmów kontrolnych.
Megapolis
Jakub Sobczyński, dyrektor zarządzający
Jeśli będzie to ustawa, której założeniem będzie uwolnienie gruntów i przekształcenie ich charakteru z usługowych na mieszkaniowe, wówczas zwiększy ona ich podaż, jak i możliwości budowy. Niestety na to się nie zanosi.
Jeśli ustawa będzie dobrze skonstruowana, możliwe będzie również usunięcie głównej przyczyny ciągłego wzrostu cen w postaci niskiej dostępności działek w dużych miastach i bardzo dynamicznie rosnących cen ziemi. Ustawa podażowa, jeżeli rozwiąże ten problem, będzie oznaczała szansę na stabilizację rynku, uniknięcie wzrostów cen, a do tego uwolnienie atrakcyjnych przestrzeni.
Okam Capital
Marcin Michalec, dyrektor zarządzający
Wszystkie zmiany mają na celu usprawnienie procesu inwestycyjnego i zwiększenie podaży terenów pod budownictwo mieszkaniowe, co w konsekwencji powinno przełożyć się na większą dostępność mieszkań na rynku. Eksperci pozytywnie oceniają te propozycje wskazując, że mogą one przyczynić się do zwiększenia podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz stabilizacji cen na rynku nieruchomości. Jej efektywność będzie jednak zależeć od skutecznej implementacji proponowanych rozwiązań oraz współpracy między rządem, samorządami a inwestorami.
Cordia Polska
Tomasz Łapiński, prezes zarządu i dyrektor zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi
Wyjęcie gruntów rolnych w miastach spod ochrony ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przełoży się na łatwiejszą zmianę ich statusu z rolnego na budowlany. Dzięki temu zwiększy się podaż gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, których nadal w większości polskich miast bardzo brakuje.
Z drugiej jednak strony warto pamiętać, że deweloperzy poszukują gruntów przygotowanych pod inwestycje mieszkaniowe, z istniejącą lub zaplanowaną infrastrukturą. Nawet jeśli rolne grunty na obrzeżach miast będą na mocy nowego prawa dostępne jako grunty pod budowę, to rozpoczynanie inwestycji „w szczerym polu”, bez tej infrastruktury, może okazać się zupełnie nieopłacalne.
Atal
Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki
Pozytywnie odbieramy inicjatywy legislacyjne, których celem jest uproszczenie procedur i wzmocnienie podażowej strony rynku. Proces legislacyjny może zająć jeszcze czas, a efekty zmian też nie będą natychmiastowe. Na wszystko nakłada się jeszcze duża reforma planistyczna, oznaczająca dla urzędów ogrom pracy, której niektóre gminy mogą nie sprostać w terminie.
Develia
Karol Dzięcioł, członek zarządu
W krótkim okresie skutki proponowanych zmian wynikających z tzw. ustawy podażowej będą w zasadzie niezauważalne. Pierwsze efekty wprowadzenia nowych regulacji w mojej ocenie zobaczymy za dwa, trzy lata. Nie jest to zatem sposób na szybkie rozwiązanie obecnych problemów, a raczej krok w kierunku poprawy dostępności gruntów w dłuższej perspektywie przy prawdopodobnie wyższych kosztach przygotowania ich pod inwestycję.
Eco Classic
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych
Ustawa podażowa nie zwiększy możliwości nabywczych Polaków. Jako kraj nie mamy też żadnej polityki mieszkaniowej. Powinniśmy odświeżyć ideę spółdzielczości i umożliwić wreszcie inwestowanie w ramach REIT.
źródło: dompress.pl
