Osiedle zamknięte czy otwarte? Komu osiedle zamknięte szkodzi?

Wybór mieszkania na osiedlu zamkniętym podyktowane jest najczęściej zwiększeniem poczucie bezpieczeństwa, spokoju, prestiżem. Czy na pewno osiedle zamknięte jest dobrym rozwiązaniem?

Właściwie nie wiadomo, komu bardziej zależy na kontrowersyjnym grodzeniu osiedli mieszkaniowych – deweloperom czy przyszłym mieszkańcom. Konrad Płochocki, dyrektor Biura Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” tłumaczy: „Deweloperzy bardzo chętnie budowaliby ogólnodostępne osiedla, ale klienci wolą te grodzone (…). Często oddajemy osiedle bez szlabanów, a wspólnota mieszkaniowa później sama je stawia”. Tymczasem fora mieszkaniowe pełne są wypowiedzi osób, które chciałyby mieszkać na osiedlu otwartym, ale ponieważ na rynku są głównie osiedla zamknięte – nie mają wyboru.

Co to jest osiedle zamknięte?

Żeby dowiedzieć się zatem, komu na grodzeniu zależy naprawdę, trzeba zacząć od sprawdzenia, czym jest zamknięte osiedle mieszkaniowe i kto na grodzeniu zyskuje najwięcej, a kto traci. Osiedla zamknięte definiowane są jako otoczone murem lub płotem jednostki mieszkalne, do których dostęp jest ograniczony, często strzeżone przy zastosowaniu monitoringu i/lub wynajętego w tym celu personelu.Najwcześniejszymi osiedlami grodzonymi były izraelskie kibuce – społeczne osady rolnicze lokowane przez Żydów na terenach Palestyny (w pierwszym, założonym w 1910 roku, Deganja Alef mieszka dziś ponad 500 osób). Najdynamiczniej powstawały one w związku z migracją Żydów europejskich w latach 1930–1940. Szczyt liczebności takich osiedli przypadł na lata 80. XX wieku, następnie przez kilka dekad ich popularność spada, a od paru lat znowu dynamicznie rośnie.

Osady lokowano na terenie obcego państwa, w obliczu konfliktu i wbrew woli lokalnej ludności – wysoki płot i militarna ochrona były w tym przypadku koniecznością. Zjawisko grodzenia osiedli mieszkaniowych na obszarach nieobjętych konfliktami zbrojnymi czy etnicznymi pochodzi natomiast z Ameryki Północnej. Znane już w XIX wieku zyskały popularność po II wojnie światowej. W latach 90. w USA na osiedlach zamkniętych mieszkało ok. 3 milionów osób, w 2001 roku – już prawie 16. Obecnie jest ich jeszcze więcej. Największe amerykańskie osiedle zamknięte – Hot Springs Village, zajmuje 105 km² (więcej niż Sosnowiec w granicach administracyjnych) i ma ponad 14 tysięcy mieszkańców (14 razy mniej niż Sosnowiec).

W Polsce pierwsze osiedle zamknięte wybudowano pod koniec lat 90. Powstała wtedy w podwarszawskim Piasecznie ogrodzona enklawa domów jednorodzinnych. Odpowiedzialny za jej budowę deweloper – Zbigniew Niemczycki, nieco wcześniej wrócił z Ameryki, skąd przywiózł pomysł nie tylko na grodzenie, lecz także domy: złożone z prefabrykowanych elementów zza oceanu.

Osiedla zamknięte budowane w Polsce można podzielić pod względem stopnia ochrony i – co ważniejsze z punktu widzenia miasta – wielkości i lokalizacji. Stopnie zabezpieczenia, a przede wszystkim kontroli dostępu są w uproszczeniu trzy:

1. Samo ogrodzenie, zazwyczaj na stałe otwarte.

2. Zamknięte ogrodzenie otwierane kluczem, kartą lub pinem plus monitoring.

3. Ogrodzenie i stała ochrona, z dostępem przez portiernię lub budkę strażnika.W trzecim modelu odwiedzający są zazwyczaj legitymowani i pytani o powód wizyty.

Osiedla zamknięte miejskie można podzielić na cztery inne grupy:

1. Podmiejskie osiedla domów jednorodzinnych otoczone wspólnym płotem.

2. Miejskie osiedla o rozbudowanej strukturze wewnętrznej otoczone wspólnym płotem (np. warszawska Marina Mokotów),

3. wydzielone kwartały mieszkaniowe – budynki zewnętrzne w układzie pierzejowym, z usługami lub garażami w parterach, gdy ogrodzenie sensu stricto pojawia się jedynie pomiędzy obiektami.

4. Budynki z zamkniętymi dziedzińcami, zlokalizowane w strukturze miejskiej, w układzie pierzejowym, ograniczony dostęp dotyczy jedynie obszaru dziedzińca – przestrzeni o naturalnie ograniczonym dostępie, styk budynku z ulicą to zazwyczaj obiekty usługowe lub garaże.

Podział ten jest o tyle istotny, że nie wszystkie wymienione grupy oceniać można w ten sam sposób. Wpływ poszczególnych form na funkcjonowanie miast i życie ludzi bez wątpienia zależy od wielkości i stopnia dostępu.Większość przedstawionych w tekście uwag dotyczy grupy 2. i 3. Osiedla zamknięte  scharakteryzować można w oderwaniu od jego przestrzennego wyrazu. Zbigniew Bauman w wydanym w 2007 roku „Płynnym Życiu” pisał, że „eksperci od marketingu widzą w niepokoju niewyczerpywalne źródło zysków”, charakteryzując osiedla zamknięte jako kolejny przejaw komodyfikacji strachu. Za tą tezą przemawia analiza cen nieruchomości.

Genowefa Marciczkiewicz, doradca nieruchomości, w analizie przygotowanej na zlecenie portalu otoDom podaje, że w Warszawie nowe, deweloperskie mieszkania w osiedlu grodzonym i objętym monitoringiem są droższe średnio o 400 zł za metr kwadratowy niż mieszkania na osiedlach otwartych. Na pierwszy rzut oka widać zatem, że koszty ponoszone przez mieszkańców są większe niż wydatki związane z postawieniem płotu i budki strażnika. „By jednak w społeczeństwie konsumpcyjnym nie zabrakło konsumentów, niepokój (…) trzeba stale pobudzać, regularnie podsycać, rozpalać i stymulować”, pisze dalej Bauman. W tej narracji grodzenie osiedli jest elementem szerszego zjawiska – wykorzystywania niepokoju i poczucia strachu do celów politycznych i biznesowych – które z tego powodu w debacie publicznej są stale podsycane.

Kto i dlaczego mieszka na osiedlu zamkniętym?

Możliwość dodatkowego dochodu może być odpowiedzią na pytanie, dlaczego budowane są osiedla zamknięte. Czemu jednak decydujemy się w nich mieszkać? Badający sprawę socjologowie wskazują trzy główne powody: potrzeba bezpieczeństwa, przynależności oraz…łatwy dostęp do miejsc parkingowych.Najczęściej wymienianym jest jednak bezpieczeństwo. Mimo że nie ma dowodów na to, że polskie mieszkania na osiedlu za płotem są mniej narażone na kradzieże, większość badań wskazuje, że mieszkańcy osiedli grodzonych mają wyższe niż reszta populacji poczucie bezpieczeństwa.

Powstaje zatem pytanie – o jakie niebezpieczeństwa chodzi? Socjolog Magdalena Szczepańska wskazuje, że dla mieszkańców osiedli zamkniętych ogrodzenie terenu to ochrona przed „obcymi”, nazywanym często „elementami” – w domyśle pijakami, bezdomnymi i żebrakami czy głośną i niekulturalną młodzieżą. Obcy jest tu zatem nie bezpośrednim zagrożeniem, a osobą, wobec której mieszkańcy chcieliby zachować dystans.

Trudno zatem nie zwrócić uwagi, że czasem za mówieniem o potrzebie bezpieczeństwa kryje się pogarda i klasowe podziały. Ale socjologowie wskazują także, że zamieszkiwanie na osiedlu zamkniętym może paradoksalnie prowadzić do wzrostu poczucia zagrożenia po opuszczeniu terenu za płotem. Działa tu mechanizm, który sprawia, że podświadomie szukamy uzasadnienia dokonanego wyboru: skoro ogradzam swoje osiedle, poza nim nie jest bezpiecznie. Nadmierna uwaga poświęcana kwestiom bezpieczeństwa powoduje, że bardziej interesujemy się zagrożeniami i łatwiej wychwytujemy wszystkie medialne doniesienia o kradzieżach i napaściach, co utwierdza w słuszności przekonania.

Druga kwestia – potrzeba przynależności – umieszcza mieszkańców grodzonych osiedli w globalnej grupie dobrze sytuowanych przedstawicieli klasy średniej. Jacek Gądecki – autor jednej z pierwszych polskich pogłębionych analiz zjawiska grodzenia – zwraca uwagę, że pomimo deklaracji samych mieszkańców, którzy w rozmowach podkreślają unikalny charakter swoich osiedli, to są one w rzeczywistości fenomenem całkowicie zestandaryzowanym zarówno w zakresie przestrzeni, jak i relacji oraz zachowań. Deweloperskie osiedla za płotem niewiele różnią się między sobą, równając do globalnych wzorców. Podobieństwa są nie tylko estetyczne. W kilku wielkomiejskich osiedlach grodzonych pojawiły się na przykład panic roomy – znane z amerykańskich filmów pancerne pokoje z niezależnym zasilaniem, linią telefoniczną i zapasem pożywienia, przygotowane na wypadek zbrojnej napaści.

O ile potrzeba przynależności do zestandaryzowanej klasy posiadaczy mieszkania w osiedlu zamkniętym jest zazwyczaj niewyartykułowana, o tyle trzeci powód – swobodny dostęp do miejsca parkingowego – jest często przytaczany przez indagowanych mieszkańców oraz chętnie podkreślany w ogłoszeniach o sprzedaży, co znaczy, że jest ważny przy wyborze mieszkania. Razem z mieszkaniem wykupujemy od razu potrzebną liczbę miejsc parkingowych, fizycznie chronionych przed bezprawnym zajęciem. Co ciekawe – cena miejsca parkingowego w parkingu podziemnym bywa uwzględniona w cenie mieszkania – wynika z tego, że są osiedla, na których mieszkają jedynie posiadacze samochodów.

Komu zamknięte osiedle szkodzi?

Jeżeli zatem na grodzeniu osiedli zależy deweloperom oraz kupującym mieszkania, to komu właściwie to przeszkadza i dlaczego urbaniści, a także socjologowie, poświęcają tyle uwagi temu zjawisku? Po pierwsze grodzone osiedla dzielą w najprostszy, fizyczny, sposób miasta. Podziały te wydłużają drogę, utrudniają poruszanie się po mieście, a w skrajnych przypadkach prowadzą do zagrożenia życia i zdrowia – stojąc na przeszkodzie karetce, policji czy straży pożarnej. W nadmiarze stawiane płoty są przyczyną, dla której kolejne osoby rezygnują z poruszania się piechotą i komunikacją miejską, w zamian zaczynając na co dzień korzystać z samochodu.

Żeby ominąć katowickie osiedle Dębowe Tarasy (1 km płotu po obwodzie, 370 m w najszerszym miejscu) potrzeba w przybliżeniu dodatkowych 10 minut szybkiego marszu. Grodzenie bezmyślnie przerywa zatem trakty komunikacyjne.Płoty to także podziały społeczne: my i oni, nasze i wasze. Potęgują one konflikty, bo zamiast szukać porozumienia i rozwiązań dla życia we wspólnej przestrzeni, znajdujemy argumenty przeciwko sobie. Najjaskrawiej sytuację widać na przykładzie placów zabaw: dla dzieci z bloku X, na którym nie mogą bawić się te z bloku Y.

Zajmująca się socjologią miasta Monika Nowicka podkreśla, że bariery fizyczne (ogrodzenia) i społeczne wzmacniają się wzajemnie. Tę pierwszą można obejść, jednak druga bardzo to utrudnia.Przy okazji analiz poczucia bezpieczeństwa w osiedlach zamkniętych wychodzi na jaw, że wprawdzie w Polsce nie jest mniej bezpiecznie niż w innych krajach europejskich, ale za to Polacy znacznie mniej niż większość Europejczyków ufają policji.

Czy jesteśmy skazani na osiedle zamknięte?

W podejściu do grodzenia osiedli można dostrzec zachodzącą zmianę. Dyskusja publiczna na ten temat już kilka lat temu osiągnęła punkt krytyczny i do istniejącego prawa naniesiono korekty. Obowiązująca od 2015 roku tzw. ustawa krajobrazowa wprowadza narzędzie, które pozwala gminom regulować kwestie reklam i ogrodzeń. Zgodnie z art. 37a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gminy mogą mocą uchwały ustalać zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz materiały.

Przyjęte przez gminy regulacje mają mieć formę prawa miejscowego. Szczegółowe zasady ustalane są lokalnie i dlatego przepisy przyjmują inną formę w różnych miastach. Według poddanego konsultacjom projektu ustawy krajobrazowej dla Warszawy zakaz grodzenia będzie dotyczyć „zwartego terenu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, którego dwa najbardziej oddalone od siebie punkty odległe są od siebie o więcej niż 200 m lub którego łączna powierzchnia przekracza 2 ha”. Planowane są także regulacje zabraniające grodzenia fragmentów zabudowy istniejącej, w tym placów zabaw.

W czerwcu 2018 roku taka uchwała krajobrazowa (nie dotyczy terenów domów jednorodzinnych i kilku wyjątków) została przyjęta w Sopocie. Od marca 2019 w Sosnowcu zakazuje się stosowania płotów we wskazanych obszarach miasta, w większości obejmujących osiedla mieszkaniowe. Kilka innych miast, w tym Kraków (który jako pierwszy w Polsce rozpoczął dyskusję na temat ochrony krajobrazu), nadal pracuje nad uchwałami. Prace nad ustawą o planowaniu przestrzennym wciąż trwają, dlatego nie wiadomo, czy zapisy o możliwości wprowadzenia zakazu grodzenia osiedli zostaną utrzymane.Oprócz prawa zmienia się także moda. Kultowe stało się miasto i miejski tryb życia, a w pewnych kręgach klasy średniej mieszkanie w osiedlu zamkniętym jest wręcz źle widziane.

Socjolog Mateusz Halawa zauważa, że nowi mieszczanie, którzy kiedyś zachłysnęli się własnością prywatną, zaczynają zauważać, że osiedla grodzone mają też wady. Coraz częściej podkreślają, że nie chcą się zamykać w „getcie”. Dostrzegają wartość w codziennych kontaktach ludzi z różnych grup społecznych. Niektórzy wycofują się z grodzenia budynków, podłączając się zamiast tego pod modne miejskie zjawiska: stojaki dla rowerów, ogródki kawiarniane z drewnianych palet i pseudopubliczne place, na których można organizować modne targi śniadaniowe. Jednak ta „miejskość” ma bardzo niewiele wspólnego z prawdziwą miejską inkluzywnością i w gruncie rzeczy może być równie wykluczająca. Doskonałym przykładem są osiedla Browar i Garnizon w Gdańsku czy warszawskie 19. Dzielnica, Elektrownia Powiśle i Soho. Ich narracja reklamowa jest całkiem inna niż w przypadku osiedli zamkniętych.

Nawiązuje do miejskiego stylu życia, pełnego społecznych kontaktów, ekscytacji i aktywności. W gruncie rzeczy osiedla te niewiele różnią się od typowych grodzonych. Fizyczne bariery zostały zamienione na monitoring, a budka przy wjeździe – na subtelną ochronę gotową interweniować, gdyby ktoś niepożądany zakłócał spokój mieszkańcom. Nadal są to homogeniczne osiedla z mieszkaniami dla jednej klasy społecznej i z lokalami usługowymi dla zamożnych konsumentów. Mimo że nowe osiedla nie mają płotów, nadal nie można powiedzieć o nich, że są otwarte.

Jak budować osiedla otwarte?

Żeby jednak płoty wyeliminować z przestrzeni publicznej na stałe, musimy ograniczyć na nie popyt. Po pierwsze trzeba w inny sposób – na przykład odpowiednio kształtując przestrzeń i środowisko zbudowane – zapewnić poczucie bezpieczeństwa. W tym kontekście najczęściej jest przytaczana metoda defensible space14 Oscara Newmana z 1972 roku czy późniejsza brytyjska secure by design. Te i im pokrewne opierają się na koncepcji hierarchizacji przestrzeni (czytelny podział na przestrzenie publiczne, półpubliczne i prywatne), zapewnienia wglądu w dwie pierwsze, a także na bezwzględnym wymogu uporządkowania terenów oraz nadania im konkretnych form i funkcji.Takie mikrozabiegi poprawiają bezpieczeństwo, eliminując martwe pole i pozbawione kontroli wzrokowej miejsca. Środki architektoniczne nigdy nie będą jednak wystarczające same w sobie. W końcu nie chodzi tylko o to, że ktoś dostrzeże złodzieja – musi go jeszcze rozpoznać i na niego zareagować.Otwarte osiedla potrzebują typowej dla struktury tradycyjnego miasta różnorodnej i żywej, a do tego silnej wspólnoty sąsiedzkiej. Tego pierwszego nie da się zapewnić w ramach homogenicznych miejsc z jednym typem mieszkań własnościowych. Potrzebne jest zróżnicowanie nie tylko w zakresie wielkości i formy lokali, lecz także podstawy zamieszkania. Nie bez powodu we wszystkich rozwiniętych krajach europejskich wprowadza się różne formy mixed tenure, czyli miesza się mieszkania prywatne własnościowe z tymi pod wynajem komercyjny, wspomagany lokalami dla osób niezamożnych, a czasem także z oddolnym budownictwem mieszkaniowym (kooperatywami i cohousingiem).Zróżnicowana społecznie struktura sprawia, że osiedle nie pustoszeje codziennie między 9:00 i 18:00, ale zostają na nim osoby starsze, studenci czy rodzice małych dzieci. Wychowujące się na takim osiedlu dzieci mają szansę dowiedzieć się, że świat nie składa się jedynie z ludzi takich samych, jak ich rodzice.

Druga sprawa to wspólnota sąsiedzka, która nie wytworzy się samoistnie, a ponadto nie będzie działała bez stałego, choćby niewielkiego zaangażowania swoich członków. W grupach, w których organizowane są cykliczne spotkania, znacznie rzadziej dochodzi do poważnych konfliktów, bo te rozwiązywane są na bieżąco. Stąd wielka przydatność takich inicjatyw jak dzień sąsiada, ale także znaczenie drobnych gestów: sąsiedzkich grup na Facebooku czy otwartych tablic ogłoszeń w dobrze widocznych miejscach. Budowę wspólnoty można wspomagać środkami architektonicznymi. W dużej skali – tworząc na przykład place czy amfiteatralnie ukształtowane schodki i ławeczki, które pozwolą na czasowe przeniesienie spotkań do przestrzeni publicznej. W małej – kluczowe jest takie ukształtowanie osiedla i budynków, by spowodować jak najwięcej przypadkowych kontaktów i okazjonalnych rozmów.

W innej rozmowie cytowany na początku Kondrad Płochocki skarży się, że miasta nie stosują fiskalnych zachęt, by przestrzeń pomiędzy budynkami była publicznie dostępna oraz nie chcą przejmować gruntów od wspólnot. Rzeczywiście wydaje się, że miasta powinny być właścicielami terenów publicznych. Ale raczej zamiast wykupywać tereny już urządzone, nie powinny były nigdy ich sprzedawać. Dobrym przykładem mogą tu być wrocławskie Nowe Żerniki czy planowana Warszawska Dzielnica Społeczna. Obie inwestycje powstają na publicznych gruntach, dla których najpierw powstał całościowy master plan, na jego podstawie plan miejscowy, a dopiero potem parcelacja i udostępnianie konkretnych działek inwestorom. Co więcej, działki w aktach notarialnych mają wpisany niezbywalny zestaw wytycznych odnośnie do formy i struktury budynków. W cenie gruntu uwzględniona jest opłata za budowaną przez miasto infrastrukturę, w tym powstające przestrzenie publiczne. Taka jest także zachodnioeuropejska dobra praktyka. Jeżeli tereny nie należą do miasta, najpierw je ono wykupuje, a następnie – często poprzez spółki miejskie lub z udziałem miasta – zarządza procesem. Ponadto na deweloperów nakładane są obowiązki zgodnie z założeniem, że jeżeli zarabiają oni „na mieście”, muszą część zysków miastu oddać (np. pewną liczbę lokali przekazać do puli mieszkań dostępnych). Ponadto w ramach powstających inwestycji część działek pozostaje miejska, a część przekazywana jest inwestorom non profit. Zarówno deweloperzy, jak i mieszkańcy osiedli grodzonych mają prawo patrzeć na swój partykularny i krótkoterminowy interes. To po stronie miast leży obowiązek obrony rozumianego długofalowo interesu publicznego. Ważne przy tym wydaje się, żeby zdawały sobie one sprawę nie tylko ze spoczywającego na nich obowiązku, lecz także z dostępnych im narzędzi.