Wspólnota mieszkaniowa. Czym jest wspólnota mieszkaniowa? O czym może decydować?
Wspólnota mieszkaniowa to taki szczególny podmiot prawny, który powstał obok społeczności spółdzielni mieszkaniowych wraz z prawem do stanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych. W odniesieni do wspólnoty mieszkaniowej najważniejsze jest to, czym ma ona zarządzać i o czym może decydować. I wcale nie jest to takie oczywiste, analizując funkcjonowanie i problemy wspólnot mieszkaniowych.
Szacuje się, że w Polsce może być około 5 milionów wspólnot mieszkaniowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, czyli właściciel lokalu, ma wpływ na jej funkcjonowanie i decydowanie w sprawach dotyczących części wspólnych nieruchomości – to co dotyczy lokalu leży, oczywiście, wyłącznie w gestii właściciela. W przypadku głosowania we wspólnocie mieszkaniowej, waga głosów zależy od wielkości zajmowanych lokali.
W artykule:
- Wspólnota mieszkaniowa – ustawa i inne przepisy
- Jak działa wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki
- Wspólnota mieszkaniowa – zarząd i zarząd nieruchomością
- Wspólnota mieszkaniowa – remonty, czyli z życia wzięte
- Wspólnota mieszkaniowa – wycinka drzew i krzewów
- Wspólnota mieszkaniowa – pies w bloku i inne incydenty
- Jakie ubezpieczenie nieruchomości korzystne dla wspólnoty mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa – ustawa i inne przepisy
Wspólnoty dzielą się na małe i duże. Podział wynika z przepisów prawa, obie rządzą się odrębnymi zasadami określonymi w Kodeksie cywilnym. Mała wspólnota może mieć maksymalnie 7 lokali. Duża wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy o własności lokali. We wspólnotach mieszkaniowych decyzje podejmowane są większością głosów. W dużych wspólnotach, w jej imieniu może to robić wybrany zarząd, w zakresie powierzonych mu spraw. Trzeba też pamiętać o przepisach nadrzędnych, które wspólnoty mieszkaniowe muszą respektować zarządzając swoją nieruchomością. Wspólnota mieszkaniowa jest automatycznie zawiązywana w momencie ustanowienia odrębnej własności przynajmniej jednego lokalu. Status wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jednak przepisy nadały jej pewne cechy upodabniające ją do osoby prawnej (nabywanie praw, zaciąganie zobowiązań, pozywanie do sądu i bycia pozywanym).
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
(art.6. ustawy o własności lokali)
O współwłasności mówi też Kodeks cywilny (Dział IV Współwłasność, od art. 195 do art. 221). Zgodnie z jego zapisami, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art.198). Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art.199). Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art.201).
Jak działa wspólnota mieszkaniowa – prawa i obowiązki
Każdy właściciel ma prawo korzystania z lokalu mieszkalnego bądź niemieszkalnego i nieruchomości wspólnej zgodnie z ich przeznaczeniem. Są to m.in.: dojścia i dojazdy do bloków i miejsc parkingowych, klatki schodowe, dźwigi osobowe, instalacje domofonowe czy centralnego ogrzewania, strych, suszarnie, a także piwnica. Nieruchomość wspólna obejmuje wszystkie części budynku i działki, z których właściciele lokali mogą korzystać w jednakowym zakresie. Prawo to nie może jednak ograniczać praw własności innych właścicieli i zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
O ile w przypadku własnego mieszkania właścicielowi przysługuje pełnia praw związanych z korzystaniem i rozporządzania lokalem, ograniczonych jedynie prawem własności innego właściciela, o tyle w przypadku części wspólnych nieruchomości, wielkość udziałów, a co za tym idzie, „waga” głosu we wspólnocie mieszkaniowej, zależy od wielkości zajmowanych lokali.
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości ( art.16.1 ustawy o własności lokali). Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art.17 ustawy).
Wspólnota mieszkaniowa – zarząd i zarząd nieruchomością
Trudniej jest zarządzać nieruchomością, gdy wszystkie decyzje ma większością głosów podejmować wspólnota mieszkaniowa, dlatego przepisy przewidują powołanie zarządu, który będzie działał w jej imieniu. Zarząd nieruchomością wspólnota może także powierzyć na mocy umowy firmie zewnętrznej (osoba prawna) lub osobie fizycznej. Współwłaściciele mogą w umowie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 8 i 18 ustawy o własności lokali).
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art.21.1 ustawy). Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenie nieruchomości, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14ustwy o własności lokali).
Koszty zarządu nieruchomością właściciele lokali uiszczają w formie zaliczek płatnych „z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Różnice pomiędzy zaliczkami a rzeczywistymi kosztami (w formie nadpłat lub niedopłat) są wyrównywane w płatnościach po dokonaniu bilansu wydatków. Wysokość comiesięcznych zaliczek wspólnota mieszkaniowa ustala w formie uchwały poprzez głosowanie (zazwyczaj najwięcej dyskusji jest przy pozycjach: fundusz remontowy i wynagrodzenie zarządu) w formie uchwały. Wspólnota mieszkaniowa nie ma wpływu opłaty związane z dostarczaniem ciepła, wody, energii i wywozem śmieci – w tych sytuacjach obowiązujące są stawki dostawców mediów i uchwały gmin w obszarze wywozu odpadów.
Wspólnota mieszkaniowa – remonty, czyli z życia wzięte
Wspólnota mieszkaniowa działa sprawnie, dopóki nie pojawiają się konflikty, roszczenia czy różna interpretacja przepisów co do wydatków na konkretne przedsięwzięcia związane z nieruchomością wspólnoty.
Do częstych wątpliwości dochodzi w przypadku remontów nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli np. w lokalach na najwyższym piętrze zacieka woda z dachu, to czy jest to problem właścicieli tych lokali (wtedy niech robią remont dachu na własny koszt), czy całej wspólnoty – wówczas remont dachu zostanie wykonany z funduszu remontowego. Podobne wątpliwości mogą mieć niektórzy w przypadku instalacji gazowej, instalacji grzewczej, instalacji wodnej czy kanalizacyjnej. Takich wątpliwości jest najmniej w przypadku remontów klatek schodowych, które są najbardziej oczywistą częścią wspólną nieruchomości. Otóż dach, tak jak ewentualny strych, jest częścią wspólną wspólnoty mieszkaniowej, podobnie jak konserwacja i remonty instalacji, które muszą być sprawne i bezpieczne. Natomiast awarie instalacji znajdujących się w obrębie lokali (bądź remontowane z własnej inicjatywy), są usuwane (pokrywane) przez ich właścicieli.
Wspólnota mieszkaniowa – wycinka drzew i krzewów
Kolejne nieporozumienia mogą dotyczyć na linii wspólnota mieszkaniowa – wycinka drzew i krzewów na terenie nieruchomości. Padają pytania czy zarząd wspólnoty mógł podjąć decyzję o wycince drzew, czy jest rzeczywiście konieczna albo czy jest legalna, więc ewentualnej kary nie będzie. Zgodnie z wyjaśnieniami Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej (zgodnie z art. 83f ust. 1 pkt 3a oraz ust. 4 ustawy o ochronie przyrody), nie jest wymagane zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu, czyli rosnących na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Usunięcie drzewa następuje wówczas na podstawie zgłoszenia w odpowiednim wydziale urzędu gminy. Dobrym zwyczajem jest informowanie mieszkańców o planach wycinki drzew, uwzględniając również wniesione protesty. W ogóle dobrze jest informować wspólnotę o wszystkich planowanych przedsięwzięciach, by zminimalizować protesty, mieć czas na dyskusje.
Wspólnota mieszkaniowa – pies w bloku i inne incydenty
Wspólnota mieszkaniowa, nieważne mała czy duża, nigdy nie będzie wolna od konfliktów sąsiedzkich, bo zawsze znajdzie się ktoś, kto będzie innym przeszkadzał. Dobrze jest opracować dla wspólnoty „Regulamin porządku domowego”, który określi zasady zachowania i korzystania z własnych lokali jak i części wspólnych, by w jak największym stopniu zapewnić komfort zamieszkiwania. Taki regulamin, czyli de facto zapis dobrych praktyk dobrosąsiedzkiego współżycia, nie niesie za sobą żadnych skutków karnych, jest jednak wskazówką, jakie zachowania czy sytuacje są naganne. Najczęściej za takie są uważane wszelkie hałasy, których nasilenie jest uciążliwe dla sąsiadów. Przykładem może tu być szczekający pies, co wystarczy, że jeden mieszkaniec uzna, że jest ono dla niego uciążliwe i nie do zaakceptowania. I konflikt gotowy, bo najczęściej właściciele czworonogów odpowiadają, że „pies jest od szczekania, nic nie da się na to poradzić”. Wzywanie policji (czy straży miejskiej) jest w zasadzie bezskuteczne, bo w zasadzie nie ma podstawy prawnej za karanie dla takiego wykroczenia. Polskie prawo nie przewiduje wykluczenia ze wspólnoty mieszkaniowe hałaśliwego psa. Tu najlepiej sprawdza się skuteczna, spokojna rozmowa między sąsiadami lub pośrednictwo zarządu wspólnoty dla zażegnania konfliktu. W przypadku psa chodzi o zdyscyplinowanie i wychowanie pupila, drugiej stronie zalecana jest większa tolerancja. Ni można też we wspólnocie mieszkaniowej karać właścicieli psów dodatkowymi opłatami. Gdy w uchwale wspólnoty, z powołaniem się na prawo miejscowe, znajdzie się jednak zapis o opłatach dla właścicieli psów, to i tak pieniądze z tego tytułu nie mogą zasilać kasy wspólnoty (Ustawa o podatkach).
Uciążliwością są także lokatorzy z zamiłowaniem do nocnych, głośnych imprez. Tu, o ile prośby o respektowanie ciszy nocnej nie pomagają, można liczyć na policję i straż miejską, w takiej sytuacji mogą posypać się mandaty.
Utrzymanie w dobrym stanie terenów zielonych należących do wspólnoty (jako część wspólna) należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Ich zaśmiecanie (w tym odchody czworonogów) też leży w gestii dobrosąsiedzkich praktyk. Gdy wewnątrz wspólnotowa reakcja na takie zachowania nie pomaga, jest możliwość wsparcia się policją czy strażą miejską, jednak tu trzeba złapać sprawcę na „gorącym uczynku” lub przynajmniej udokumentować (zdjęcia, film) moment wykroczenia.
Spory we wspólnocie powstają także na tle wykorzystania wspólnych pieniędzy. Niektórzy lokatorzy żądają od wspólnoty pokrycia kosztów np. dobudowy balkonu. Takie przypadki po interpretacji prawnej nie pozostawiają żadnych złudzeń. Dobudowa balkonu we wspólnocie mieszkaniowej może być finansowana ze środków wspólnoty, o ile będzie dotyczyć wszystkich mieszkań. W pojedynczym przypadku taka inwestycja może być zrealizowana wyłącznie ze środków własnych lokatora i to z zgodą wspólnoty (mogą np. uznać, że dobudowany balkon wpłynie negatywne na bryłę budynku i mogą się na to nie zgodzić).
