Jak dobrać ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej do potrzeb jej członków?
Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej to ważny element dobrego zarządzania nieruchomością. Zapewnia ochronę przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń i minimalizuje ryzyko finansowe. Kompleksowa polisa może obejmować nie tylko części wspólne nieruchomości, ale również poszczególne lokale. Jak wspólnota mieszkaniowa może ubezpieczyć mieszkania właścicieli? Jak wybrać ubezpieczenie nieruchomości, które realnie chroni?
Spis treści
- Ubezpieczenie nieruchomości a polisa OC dla zarządu wspólnoty
- Część wspólna, czyli co obejmuje ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?
- Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej – części wspólne oraz lokale
- Na co zwrócić uwagę, wybierając ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?
Ubezpieczenie nieruchomości a polisa OC dla zarządu wspólnoty
Polskie prawo nie przewiduje konieczności ubezpieczania budynków, włączając w to nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej. Mimo to wykupienie polisy jest obecnie nie tyle dobrą praktyką, co standardem racjonalnego gospodarowania. Ubezpieczenie pozwala ochronić interesy członków wspólnoty przed skutkami szkód, które mogą być liczone nawet w setkach tysięcy złotych.
Ryzyka, które można przewidzieć to m.in.:
- uderzenie pioruna,
- zalanie,
- pożar,
- wybuch,
- przepięcie,
- kradzież z włamaniem,
- wandalizm,
- graffiti,
- stłuczenia.
- Dowiedz się: Jak ochrona przeciwprzepięciowa uchroni instalację elektryczną przed skutkami uderzenia pioruna?
Należy również pamiętać, że choć ubezpieczenie nieruchomości wspólnoty jest dobrowolne, tak zarząd wspólnoty musi mieć wykupioną polisę OC. Jest to regulowane Ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r, Art. 186. Zarządca lub cały zarząd (jeśli w jego skład wchodzi więcej niż jedna osoba) jest zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, ponieważ odpowiada on za dobry stan techniczny części wspólnej. Takie zabezpieczenie pozwala uchronić majątek zarządcy przed roszczeniami na skutek np. nieszczęśliwego wypadku na klatce schodowej.
- Polecamy również: Ubezpieczenie OC firmy budowlanej
Co więcej, dobra polisa OC jest zalecana również w przypadku pozostałych członków wspólnoty, a także lokatorów mieszkań. Nie jest to obowiązek prawny, lecz coraz więcej osób ubezpiecza się np. na takie sytuacje, jak zalanie mieszkania sąsiada z własnej winy.
Część wspólna, czyli co obejmuje ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?
Na ogół przedmiotem ubezpieczenia nieruchomości we wspólnocie jest nieruchomość wspólna, potoczne nazywana „częścią wspólną”. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., Art. 3. definiuje nieruchomość wspólną jako „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Inaczej mówiąc, jest to nieruchomość z wyłączeniem wyodrębnionych lokali. Tu warto zaznaczyć, że niewyodrębnione lokale wraz z prowadzącymi do nich korytarzami i klatkami, co do zasady są własnością dewelopera.
Do części wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego należą więc:
- ściany zewnętrzne,
- dach,
- korytarze i klatki schodowe,
- strych,
- kominy,
- instalacje: gazowe, elektryczne, wodne,
- centralne ogrzewanie wraz z grzejnikami,
- inne pomieszczenia: pralnie, przechowywalnia rowerów, wózków, itp.
Jeśli chodzi o takie części jak parking, tereny zielone, ogrodzenie, plac zabaw oraz inne obiekty małej architektury znajdujące się na terenie nieruchomości, one również wchodzą w skład części wspólnej budynku. Jednak podczas ubezpieczania należy dokładnie zapoznać się z warunkami polisy. Niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe będą traktować tereny „zewnętrzne” jako część nieruchomości, w innych przypadkach natomiast ich ubezpieczenie będzie wymagało dodatkowego zapisu.
Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej – części wspólne oraz lokale
Jednym z rodzajów ubezpieczenia wspólnoty mieszkaniowej jest wykupienie polisy obejmującej wyłącznie część wspólną. W takim przypadku dłużnikiem jest więc cała wspólnota, natomiast ubezpieczenie wyodrębnionych lokali pozostaje w gestii ich właścicieli (mogą, lecz nie muszą je ubezpieczać).
Istnieje również możliwość łącznego ubezpieczenia części wspólnej oraz wyodrębnionych lokali. Można to uczynić na dwa sposoby. Pierwszym jest ubezpieczenie na podstawie pełnomocnictwa szczególnego. Wówczas powstają odrębne umowy: obejmujące część wspólną oraz poszczególne lokale. Tu składki opłacane są przez właścicieli.
- Polecamy również: Ulga mieszkaniowa 2025
Alternatywą dla ubezpieczenia z pełnomocnictwem jest ubezpieczenie na tzw. cudzy rachunek. Taki rodzaj ubezpieczenia jest regulowany przepisami kodeksu cywilnego (art. 808) i z punktu widzenia wspólnoty jest bardzo korzystna, zwłaszcza podczas negocjacji składki oraz rozległych szkód (np. pożar, uszkodzenie całej instalacji). W takiej formie ubezpieczenia wyłącznym dłużnikiem względem ubezpieczalni jest tu wspólnota mieszkaniowa, która zawiera umowę w imieniu oraz interesie właścicieli lokali (beneficjentów). Do zawarcia umowy niezbędna jest uchwała wspólnoty, w której zostaje wyrażona zgoda na ubezpieczenie na cudzy rachunek.
Polecany artykuł:
Na co zwrócić uwagę, wybierając ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej?
Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej to niezwykle ważna decyzja dla jej członków. Zależy bowiem od niej ochrona interesów majątkowych całej wspólnoty. Przede wszystkim polisa powinna być dopasowana do charakteru danej wspólnoty w taki sposób, by jak najlepiej odpowiadała jej potrzebom.
Na korzystne ubezpieczenie nieruchomości składa się kilka istotnych aspektów, w tym:
- zakres,
- suma ubezpieczenia,
- warunki umowy.
Zakres ubezpieczenia wspólnoty mieszkaniowej
Z punktu widzenia wspólnoty najlepszym rozwiązaniem jest polisa All Risks, czyli od wszystkich ryzyk. Jest to najszerszy zakres ubezpieczenia nieruchomości, ponieważ chroni nie tylko od losowych zdarzeń, włamania, wybuchu, przepięć, zalania, ale zabezpiecza mienie (AGD, meble, sprzęt), a nawet obejmuje szkody wywołane tzw. rażącym niedbalstwem. W praktyce są to więc wszystkie ryzyka, które nie zostały wyłączone i zapisane w OWU. Taki rodzaj polisy może być najbardziej korzystny w sytuacji ubezpieczenia na cudzy rachunek.
- Przeczytaj też: Ubezpieczenie mieszkania
Alternatywą jest polisa od ryzyk nazwanych, a więc zdarzeń wyraźnie wypisanych w umowie. Oczywiście stawka będzie tu niższa, jednak zakres ubezpieczenia może nie pokryć skutków wielu potencjalnych szkód.
Warto zwrócić również uwagę na dodatkowe usługi oferowane przez towarzystwa ubezpieczeniowe, jak np. Assistance. Zapewnia ona wsparcie fachowców w przypadku naprawy sprzętu, instalacji czy wstawienia wybitej szyby. Jest to duże udogodnienie, jednak wspólnoty nie zawsze się na nie decydują, preferując np. sprawdzone firmy usługowe i naprawę we własnym zakresie.
Polecany artykuł:
Suma ubezpieczenia
Suma ubezpieczeniowa to najwyższa możliwa kwota pieniędzy wypłacana przez ubezpieczyciela. W przypadku nieruchomości odpowiada kwocie służącej odbudowie całkowicie zniszczonego budynku. Określenie sumy, na którą zostanie ubezpieczona nieruchomość, zależy w dużej mierze od jej wartości.
Można ją oszacować w różny sposób, z czego najczęściej stosuje się takie podejścia, jak:
- wartość rynkowa – cena nieruchomości na podstawie cen rynkowych, czyli w porównaniu do innych nieruchomości o podobnych cechach i położeniu (może się zmieniać),
- wartość odtworzeniowa – kwota, jaką należałoby wydać na odbudowanie nieruchomości w technologii, w jakiej powstał pierwotnie (nie gorszej, nie lepszej),
- wartość rzeczywista – wartość odtworzeniowa przy odjęciu stopnia zużycia.
Ponieważ w przypadku wartości rynkowej na ostateczną wycenę ma wpływ wiele czynników, które mogą sztucznie zaniżyć cenę, a wycena przy wartości rzeczywistej będzie niższa od wartości odtworzeniowej, to właśnie wartość odtworzeniowa wydaje się być najkorzystniejszym podejściem w określaniu sumy ubezpieczenia.
- Przeczytaj też: Monitoring wizyjny osiedla
Zaniżanie sumy ubezpieczeniowej jest błędem, który może dużo kosztować wspólnotę, ponieważ zazwyczaj suma odszkodowawcza pomniejszana jest proporcjonalnie do zaniżenia sumy ubezpieczeniowej. Przykładowo, jeśli suma została zaniżona trzykrotnie, odszkodowanie będzie trzykrotnie niższe niż przy ubezpieczeniu dostosowanym do wartości budynku.
Warunki umowy
Najważniejszą część polisy stanowią Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU). Jest to dokument zawierający podstawowe informacje o przedmiocie, zakresie umowy, a także ograniczeniach i wyłączeniach z ubezpieczenia. Znajdują się tu również definicje niektórych zdarzeń. Ponieważ każda firma ubezpieczeniowa ma swoje własne warunki, które z pozoru różnią się tylko nieznacznie, bardzo ważne jest dokładne zapoznania się z dokumentem. W razie wątpliwości należy omówić poszczególne punkty z agentem.
Przy umowie, w której przedmiotem ubezpieczenia jest zarówno część wspólna, jak i wyodrębnione lokale, wówczas wspólnota dysponuje dużą siłą przetargową. Negocjowanie wysokości składki jest również ważnym elementem zawierania umowy z ubezpieczycielem, o którym nie należy zapominać. Im większy zakres polisy, wybór usług dodatkowych oraz wyższa suma ubezpieczenia, tym możliwe jest uzyskanie większego rabatu.
