Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej – obowiązki, koszty i warunki przyznania odszkodowania
Ubezpieczenie nieruchomości to jeden z ważniejszych elementów zarządzania ryzykiem – również w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Wykupienie polisy pozwala zminimalizować skutki takich zdarzeń, jak: pożar, kradzież z włamaniem czy dewastacja. Stanowi zarazem finansowe zabezpieczenie w razie ich zaistnienia. Wyjaśniamy, co należy wiedzieć o ubezpieczeniu budynku wspólnoty mieszkaniowej.
Spis treści
- Czy ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?
- Co obejmuje ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej?
- Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej ‒ obowiązki ubezpieczonego
- Odszkodowania – kiedy ubezpieczyciel nie wypłaci pieniędzy?
- Ile kosztuje ubezpieczenie budynku dla wspólnoty?
Czy ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?
Obecnie nie ma obowiązku ubezpieczania nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową. Oczywiście wykupienie polisy jest dobrą praktyką, zwłaszcza biorąc pod uwagę skalę szkód, jakie mogą wystąpić w budynkach o dużych powierzchniach na skutek np. pożaru.
Obowiązkiem jest natomiast ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości. Wyraźnie mówi o tym Art. 186. Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.:
„Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.”
Jeśli więc wspólnocie przewodzi zarząd składający się z wielu osób, to każda z nich musi mieć wykupioną polisę OC. Ponieważ to zarząd odpowiedzialny jest za bezpieczeństwo na terenie budynku oraz jego stan techniczny, wszelkie roszczenia finansowe wynikłe na skutek szkód pokrywa on z własnej kieszeni. Ubezpieczenie pozwala zabezpieczyć osoby zarządzające wspólnotą np. w sytuacji pożaru na skutek zaniedbań w konserwacji instalacji lub gdy lokator poślizgnie się na nieodśnieżonym chodniku. Minimalna kwota ubezpieczenia OC zarządcy wynosi 50 000 euro.
Co obejmuje ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej?
Zakres ubezpieczenia nieruchomości zarządzanej przez wspólnotę zależy od wybranego pakietu w towarzystwie ubezpieczeniowym. Polisa może obejmować ochronę:
- od ognia;
- od gradu, wiatru, zalania;
- od włamania i kradzieży;
- od awarii sprzętów elektronicznych;
- od przepięć;
- od drobnych prac remontowych;
- od wandalizmu;
- od powodzi.
Należy zwrócić również uwagę na to, jak poszczególne firmy definiują majątek wspólny. Czy jest to wyłącznie budynek, czy również budowle wspólne, jak garaż, brama, plac zabaw. W myśl przepisów prawa własność wspólną powinien stanowić budynek pomniejszony o lokale mieszkalne, a więc: korytarze, dach, ściany zewnętrzne, ale również np. ogrodzenie i obiekty małej architektury.
Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej ‒ obowiązki ubezpieczonego
Zawarcie umowy z ubezpieczycielem wiąże się z pewnymi prawami oraz obowiązkami z obu stron. Oprócz opłacania składek ubezpieczony jest zobowiązany, by nie doprowadzić (intencjonalnie bądź nieintencjonalnie) do powstania szkody. Do obowiązków ubezpieczonego należą zatem:
- przestrzeganie prawa, jeśli chodzi o prawidłową eksploatację urządzeń oraz instalacji, ochronę przeciwpożarową i konserwację;
- utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym przez regularną konserwację i wykonywanie ewentualnych napraw;
- zabezpieczenie budynku oraz znajdujących się w nim instalacji przed warunkami atmosferycznymi, poprzez utrzymywanie odpowiedniej temperatury;
- ograniczenie wystąpienia ewentualnych strat poprzez stosowanie środków zapobiegawczych, np. zakręcenie zaworów wody w przypadku zalania lub zamknięcie okien w przypadku wichury, itp.
Obowiązkowe przeglądy budowlane
Zgodnie z zapisami art. 62 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego elementów budynku oraz instalacji. Niedostosowanie się do tego obowiązku może skutkować nałożeniem kary grzywny w wysokości do 5000 zł.
Tymczasem udokumentowane przeprowadzanie regularnych przeglądów technicznych może zaważyć nad decyzją o uzyskaniu odszkodowania z tytułu polisy ubezpieczeniowej budynku. Niektórzy ubezpieczyciele zobowiązują się z kolei do wypłacania jedynie 50% kwoty odszkodowawczej w przypadku braku ważnego przeglądu.
Informacje o rodzaju, zakresie i częstotliwości obowiązkowych przeglądów budowlanych powinny znajdować się w każdej umowie o z ubezpieczycielem. Można również zajrzeć do wyżej wspomnianego art. 62 ustawy Prawo budowlane, gdzie zapisano:
- co najmniej raz w roku: sprawdzić stan techniczny elementów budynku narażonych na czynniki atmosferyczne, instalacji gazowej, przewodów kominowych, instalacji służących ochronie środowiska (w przypadku budynków o powierzchni zabudowy pow. 2000 m2 oraz budynków, w których powierzchnia dachu przekracza 1000 m2 przeglądu należy dokonywać dwa razy w roku w terminie 31 maja-30 listopada);
- co najmniej raz na 5 lat: sprawdzić stan techniczny instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Dodatkowo w zimę należy pamiętać o obowiązku odśnieżania chodników przed budynkiem, a także usuwania śniegu oraz lodowych sopli z dachu.
Polecany artykuł:
Odszkodowania – kiedy ubezpieczyciel nie wypłaci pieniędzy?
W przypadku wystąpienia szkody nie wystarczy jedynie potwierdzenie zaistnienia zdarzenia i udokumentowanie strat. Dochodzą tutaj bowiem kwestie wynikające z zakresu ryzyk polisy, czyli tzw. wyłączenia odpowiedzialności. Są to wyjątki, za które ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania. Polityka firm ubezpieczeniowych różni się w tym względzie, dlatego należy zawsze starannie zapoznać się z umową przed jej podpisaniem.
Przykładowo, ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania w następujących przypadkach:
- zalanie w wyniku powodzi, gdy budynek znajduje się na terenie zalewowym;
- zniszczenie mienia przez właściciela lub lokatora;
- intencjonalne wywołanie pożaru przez właściciela lub lokatora;
- dokonywanie samodzielnych napraw (bez uprawnień) np. instalacji elektrycznej, gazowej;
- szkoda wywołana w budynku niezamieszkanym (nieużytkowanym) przez ponad 90 dni;
- szkoda wywoływana przez zwierzęta egzotyczne.
Ponadto ubezpieczenie budynku zazwyczaj nie obejmuje kradzieży lub uszkodzenia takich przedmiotów, jak: trofea myśliwskie, broń palna, dzieła sztuki, kolekcje numizmatyczne, rękopisy, hasła komputerowe, rzeczy przechowywane na balkonach, w ogrodzie.
Odszkodowania z tytułu awarii i błędnie przeprowadzonych prac remontowych
Z reguły ubezpieczenie budynku nie obejmuje szkód powstałych w wyniku błędów budowlanych czy awarii sprzętu. Jednak możliwe jest wykupienie dodatkowej polisy, z której można będzie uzyskać odszkodowanie z tego tytułu.
Chodzi tu m.in. o ubezpieczenie na wypadek awarii. Dotyczy ona sytuacji, gdy nagle i niespodziewanie zaistnieje awaria związana np. z odcięciem najważniejszych mediów (woda, prąd, gaz), zostanie uszkodzony budynek lub stanie się on niebezpieczny do użytkowania. Tu należy pamiętać, że w zależności od polityki ubezpieczyciela, polisa może pokrywać jedynie naprawę, ale np. już nie rekompensatę za szkodę. W ramach polisy można skorzystać również z usługi Assistance, która oferuje wsparcie wykwalifikowanych specjalistów od napraw.
Innym rodzajem dodatkowej polisy jest ubezpieczenie na czas remontu (na wypadek przepięcia, zalania, pożaru, itp.). Jednak i tu występują pewne ograniczenia. Przykładowo, odszkodowanie może nie zostać wypłacone, gdy szkoda została wywołana przez ekipę remontową, lub gdy pracownicy nie przestrzegali zasad BHP, byli pod wpływem środków odurzających, itp. Wówczas ewentualne roszczenia należy kierować do firmy remontowej.
Ile kosztuje ubezpieczenie budynku dla wspólnoty?
Koszt składki za ubezpieczenie budynku wynika z wielu czynników, w tym: rodzaju budynku (blok, kamienica), roku budowy, wielkości, szacunkowej wartości, lokalizacji, wybranych ryzyk czy zastosowanych zabezpieczeń. Roczne składki mogą różnić się również w zależności od firmy ubezpieczeniowej. Szacunkowa składka na ubezpieczenie budynku waha się od kilkuset do kilku tysięcy złotych na rok.
Niestety często popełnianym błędem podczas zawierania umowy z ubezpieczycielem jest zaniżenie sumy ubezpieczeniowej. Może to skutkować wypłaceniem niewystarczającej kwoty odszkodowania w przypadku dużej szkody. Tutaj zaleca się szacowanie kwoty polisy nie na podstawie wartości rynkowej, ale wartości odtworzeniowej (koszt odtworzenia nieruchomości z uwzględnieniem stopnia zużycia). Pozwala to na wypłacenie odszkodowania w kwocie pozwalającej na przywrócenie stanu budynku sprzed szkody. Suma ubezpieczenia nie powinna być wówczas mniejsza niż 200 000 zł dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
Najwyższe budynki mieszkalne Warszawy
