Odbiór techniczny mieszkań od dewelopera. O czym trzeba pamiętać?
Gdy inwestycja deweloperska dobiega końca, zbliża się czas odbioru mieszkania lub domu jednorodzinnego. Dla każdego właściciela jest to wyczekany moment zwiastujący możliwość wprowadzenia się do wymarzonej nieruchomości. Zanim jednak nastąpi etap urządzania wnętrz, warto skupić się na odbiorze technicznym. To od niego w dużej mierze zależeć będzie komfort życia w nowym miejscu.
Spis treści
- Kto i kiedy powinien dokonać odbioru technicznego mieszkania?
- Co zabrać ze sobą na spotkanie odbiorowe?
- Odbiór techniczny mieszkania – co sprawdzić?
- Naprawa usterek w mieszkaniu deweloperskim
- Przekazanie lokalu przez dewelopera
Kto i kiedy powinien dokonać odbioru technicznego mieszkania?
Zgodnie z polskim prawem odbioru technicznego może dokonać właściciel mieszkania lub osoba go reprezentująca. Nie posiadając wiedzy technicznej lub znajomości umowy, warto zlecić odbiór inżynierowi budownictwa znającemu branżę mieszkaniową. Bez względu na to, kto będzie odbierał mieszkanie – procedura ta ma miejsce po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (dokładnie po uprawomocnieniu się tej decyzji) lub też zgłoszeniu zakończenia budowy do nadzoru budowlanego i braku wniesienia sprzeciwu przez ww. organ.
Na odbiór mieszkanie powinno być w stanie zamkniętym, wykończone w standardzie przewidzianym w umowie i prospekcie informacyjnym otrzymanym od dewelopera – może to być stan surowy albo też „wykończenie pod klucz”. Podstawą i wyznacznikiem do odebrania lokalu jest ustawa deweloperska z 2021 r., umowa oraz normy, przepisy i ogólnie pojęta sztuka budowlana. Warto mieć na uwadze, że obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego dotyczy osób, które kupiły mieszkanie jeszcze przed otrzymaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. W przypadku zakupu nieruchomości już po otrzymaniu decyzji PnU odbiór może się odbyć wyłącznie, jeśli deweloper wyrazi taką chęć i gotowość. Termin odbioru technicznego jest zwykle proponowany przez dewelopera, ale musi zostać zaakceptowany przez obie strony. Deweloper nie może zmusić nabywcy do odbioru w zaproponowanym przez siebie terminie.
Na odbiorze musi pojawić się deweloper lub jego przedstawiciel i nabywca (i/lub jego pełnomocnik). Dobrowolnie mogą wziąć także udział przedstawiciele generalnego wykonawcy, podwykonawcy lub np. producenci stolarki. Deweloper będzie domagał się usunięcia usterek wykazanych na odbiorze od generalnego wykonawcy, a ten z kolei od swoich podwykonawców i producentów. Jednak dla nabywcy stroną umowną jest sam deweloper i to z nim należy załatwiać wszystkie sprawy formalne.
Co zabrać ze sobą na spotkanie odbiorowe?
Na spotkanie odbiorowe dobrze jest zaopatrzyć się w kilka rekwizytów umożliwiających stwierdzenie lub wykluczenie ewentualnych usterek, m.in.:
- miarka zwijana, tzw. metrówka – do pomiaru długości i wysokości pomieszczeń,
- poziomica – niezbędna do stwierdzenia, czy ściany, sufity i podłogi nie mają odchyłek,
- kątownik – potrzebny do sprawdzenia kątów prostych pomiędzy ścianami, a także między ścianami i stropami,
- próbnik napięcia – do sprawdzenia instalacji elektrycznej w gniazdkach,
- oprawka z żarówką – do weryfikacji punktów świetlnych.
Dodatkowo warto mieć ze sobą:
- smartfon z aparatem – dokumentacja zdjęciowa jest niezwykle pomocna do porównania stanu przed i po, jest dowodem zarówno dla nas samych, jak i dla dewelopera,
- umowę i prospekt informacyjny wraz z projektem/rzutem lokalu i informacjami o standardzie wykończenia.
Odbiór techniczny mieszkania – co sprawdzić?
Odbiorowi technicznemu podlega cały lokal, ale na niektórych elementach warto skupić się bardziej, ponieważ oprócz niezachowanej estetyki mogą zagrażać naszemu zdrowiu lub życiu. Pierwszą rzeczą po wejściu do mieszkania jest sprawdzenie rozkładu pomieszczeń, lokalizacji okien i drzwi oraz metrażu. Następnie sprawdzamy pion i poziom ścian i stropów, ich długości, wysokości i grubości.
W mieszkaniu warto sprawdzić także montaż stolarki drzwiowej (zawiasy, zakres otwarcia) i okiennej (mechanizm otwierania, rysy na szybach). Ważnym aspektem jest także standard drzwi zewnętrznych i izolacyjność okien (współczynnik przenikania U) oraz ilość szyb w oknie.
Po sprawdzeniu konstrukcji, skontrolowania wymaga wykończenie: gładkość i grubość tynków, jakość malowania – tutaj może przydać się latarka.
Następny krok to weryfikacja wykonania instalacji – sprawdzenie napięcia, punktów oświetleniowych, przepływu wody, braku wycieków, szczelności instalacji gazowej i sprawności instalacji wentylacji mechanicznej. Dobrze jest sprawdzić regulację termostatów przy grzejnikach i jeśli odbiór odbywa się w okresie grzewczym – moc grzejników.
Jako nabywcy chcemy, aby wszystko było wykonane jak od linijki, jednak należy pamiętać że prawo i normy budowlane dopuszczają pewne odchyłki, ale są to wartości do maksymalnie 5% i tego nie należy przekraczać.
Oprócz sprawdzenie zakupionego lokalu, mamy prawo sprawdzić stan i wykończenie części wspólnych, ponieważ za ich eksploatację także będziemy ponosić koszty (w odpowiednim udziale). Jeśli w budynku przewidziano garaż podziemny, także należy udać się tam podczas odbioru – zweryfikować zarówno przestrzeń wspólną, jak i własne miejsce postojowe, szczególnie kwestię dostępu i wymiary, ale warto zwrócić uwagę także, czy jest podłączony prąd (o ile było to w projekcie).
W polskim prawodawstwie zasady i tryb odbioru mieszkania reguluje tzw. ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022 r. Zgodnie z jej zapisami z odbioru mieszkania powinien powstać protokół ze stwierdzonymi wadami, w szczególności jeśli chodzi o wady istotne. Mogą być one podstawą do braku odbioru lokalu od dewelopera. Wada istotna w znaczący sposób utrudnia korzystanie z nieruchomości lub wręcz je uniemożliwia. Najczęściej dotyczy konstrukcji ścian, dachu oraz instalacji wewnętrznych i zewnętrznych.
Warto zapoznać się z całym dokumentem ustawy, ponieważ zawiera ona wiele regulacji i terminów istotnych z punktu widzenia nabywcy.
Naprawa usterek w mieszkaniu deweloperskim
Zgodnie z ustawą deweloper powinien usunąć stwierdzone wady w terminie 30 dni od daty podpisania protokołu odbioru. Ten czas może wydłużyć, jednak po stosownym uzasadnieniu i bez stwarzania niedogodności dla nabywcy. Jeśli usterki nadal nie zostaną usunięte, nabywca może wyznaczyć deweloperowi nowy termin, a po bezskutecznym jego upływie możliwe jest usunięcie wad na koszt dewelopera. Warto podkreślić, że usterki można stwierdzić nie tylko na odbiorze, ale również po nim, aż do momentu przeniesienia własności. Stwierdzone w tym czasie wady powinny być traktowane tak samo jak te stwierdzone na odbiorze.
Każda naprawa powinna być zgłoszona nabywcy do odbioru i po pozytywnej (lub też negatywnej) weryfikacji odnotowana w protokole odbioru, aż do całkowitego usunięcia wszystkich wad.
Przekazanie lokalu przez dewelopera
Po pozytywnym odbiorze technicznym lokalu (odbiorów może być kilka, aż do usunięcia wszystkich uzasadnionych usterek) następuje przekazanie kluczy. Od tego momentu nabywca staje się posiadaczem mieszkania, ale jeszcze nie właścicielem. Po przekazaniu kluczy deweloper nie ma już prawa wstępu do mieszkania, spisywane są liczniki i od tego momentu naliczane są opłaty za media oraz odpowiedzialność za ewentualne usterki i uszkodzenia spada na posiadacza. Należy mieć to na uwadze i nie odbierać kluczy przed usunięciem stwierdzonych usterek, ponieważ naprawa niektórych wad może wymagać skorzystania z mediów (za które to już nabywca poniesie opłaty) oraz wygenerować inne uszkodzenia, za które (jeśli nie zostały wpisane w protokół odbiorowy) odpowiedzialność poniesie już nabywca.
Następnie u notariusza odbywa się przeniesienie praw własności do lokalu mieszkalnego, co finalnie wieńczy wpis do księgi wieczystej.
Literatura:
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym Dz. U. 2021 poz. 1177
- https://www.uniqa.pl/porady-nieruchomosci
- https://pewnylokal.pl/odbior-mieszkania-od-dewelopera
