Świadectwo charakterystyki energetycznej dla garażu wielostanowiskowego w budynku wielorodzinnym
Zgodnie z ustawą – świadectwo charakterystyki energetycznej dla garażu wielostanowiskowego jest konieczne w przypadku wynajmu lub sprzedaży miejsca postojowego. Uzyskanie takiego dokumentu przysparza jednak sporo trudności, głównie z powodu różnej interpretacji przepisów. W artykule wyjaśniamy kwestie związane z certyfikatem energetycznym dla miejsc postojowych w halach garażowych.
Spis treści
- Czym jest i do czego służy świadectwo charakterystyki energetycznej?
- Świadectwo charakterystyki energetycznej dla garażu wielostanowiskowego – kiedy jest wymagane?
- Jak uzyskać świadectwo energetyczne dla garażu?
- Czym grozi brak świadectwa energetycznego garażu?
Czym jest i do czego służy świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej (inaczej: świadectwo energetyczne, certyfikat energetyczny, paszport energetyczny), to dokument określający całkowite zapotrzebowanie na energię potrzebną na cele ogrzewania, przygotowania ciepłej wody oraz wentylacji i klimatyzacji. Innymi słowy – dotyczy wielkości energii koniecznej do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku. Oprócz tego, w certyfikacie znajdują się zalecenia dotyczące poprawy efektywności energetycznej budynku, w celu obniżenia kosztów i zmniejszenia zapotrzebowania na energię. Informacje te pozwalają na szacunkowe określenie zapotrzebowania na energię w ciągu roku oraz kosztów jej użytkowania.
W dokumencie uwzględnia się też podstawowe informacje dotyczące nieruchomości, w tym m.in. jej rodzaj i przeznaczenie, adres, rok oddania do użytku, całkowitą powierzchnię użytkową, metodę wyznaczania charakterystyki energetycznej. Wymóg sporządzenia ww. dokumentu w określonych przypadkach wynika z regulacji unijnych. Świadectwa energetyczne wprowadzono celem upowszechnienia budownictwa efektywnego energetycznie. Wszystko po to, aby zminimalizować emisję gazów cieplarnianych, obniżyć koszty oraz propagować świadome podejście w zakresie ekologicznych rozwiązań w budownictwie.
Świadectwo charakterystyki energetycznej dla garażu wielostanowiskowego – kiedy jest wymagane?
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla garażu i miejsca postojowego wynika z Art. 11 ust. 1 Ustawy z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków. Zgodnie z jej zapisem: właściciel budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Takie dokumenty są konieczne w następujących sytuacjach:
- zbycie na podstawie umowy sprzedaży;
- zbycie na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- wynajem.
Jeśli natomiast właściciel wykorzystuje garaż bądź stanowisko postojowe na tzw. własny użytek, nie zamierza go sprzedawać lub wynajmować, świadectwo energetyczne nie jest mu potrzebne.
Jeszcze do niedawna przekazywanie certyfikatu energetycznego podczas zbycia nieruchomości było sporadyczne, dziś jest to już wymóg. Brak zastosowania się do przepisów grozi nałożeniem kary grzywny. Zwykle o potrzebie uzyskania paszportu energetycznego przypomina notariusz podczas sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo upomina się o niego sam kupujący. Przy czym, zgodnie z ustawą – ani nabywca, ani najemca nie mogą się zrzec prawa do otrzymania ww. dokumentu.
W przypadku miejsca postojowego w hali garażowej (inaczej: garażu wielostanowiskowego), bo z takim rodzajem garażu mamy zazwyczaj do czynienia w nowoczesnych budynkach wielorodzinnych, świadectwo energetyczne obejmuje całą halę garażową, a udział poszczególnych stanowisk określany jest wartością procentową. Nie sporządza się zatem odrębnych dokumentów dla pojedynczych miejsc postojowych w hali. W dalszej części artykułu wyjaśniamy, dlaczego tak się dzieje.
Jak uzyskać świadectwo energetyczne dla garażu?
Wiemy już, że świadectwo charakterystyki energetycznej, zgodnie z ustawą, jest wymagane w przypadku sprzedaży lub wynajmu miejsca w garażu wielostanowiskowym. Ale jak w praktyce uzyskać taki dokument? Niestety, na tym etapie często zaczynają się problemy. Okazuje się bowiem, że uzyskanie certyfikatu nie zawsze jest możliwe z powodu niejasnych przepisów prawa. Oczekiwanie od sprzedającego posiadania paszportu energetycznego jest jak najbardziej słuszne i zgodne z zapisem ustawy o charakterystyce energetycznej. Schody zaczynają się natomiast w momencie interpretowania przepisów.
Z jednej strony logicznym wydaje się rozumowanie, jako że miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym to część budynku, w dodatku posiadająca własną Księgę Wieczystą. Z drugiej strony, zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Rozwoju i Technologii w tej kwestii, miejsca parkingowe nie są zaliczane do części budynku w rozumieniu centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków i przepisów. Wynika z tego, że sprzedaż czy wynajem stanowiska w hali garażowej nie powinny wiązać się z obligatoryjnością przedłożenia świadectwa energetycznego. Należy tu odnieść się do art.2. ustawy o charakterystyce energetycznej, gdzie czytamy:
Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) części budynku – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku.
Zgodnie z powyższym, miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym nie można zaliczyć do części budynku. Nie ma bowiem ono własnych przegród budowlanych umożliwiających wydzielenie pomieszczenia. Stanowiska w takich garażach są wyznaczone jedynie liniami poziomymi na wspólnej posadzce hali garażowej, a przynależność jest rozumiana w kategorii udziałów w części wspólnej. Nie posiadają też własnego systemu ogrzewania czy wentylacji i trudno określić konkretną wartość zapotrzebowania na energię na ww. cele dla danego miejsca. Sporządzenie odrębnego certyfikatu energetycznego dla pojedynczego miejsca postojowego w hali garażowej jest więc niezgodne z zapisem ustawy, a jego sporządzenie mija się z celem.
W przypadku garaży wielostanowiskowych jedynym słusznym rozwiązaniem jest sporządzenie całościowego dokumentu charakterystyki energetycznej. Odpowiedzialność za jego zlecenie leży po stronie zarządcy lub spółdzielni. Taki dokument jest ważny przez 10 lat od dnia jego sporządzenia; traci jednak ważność, jeśli w okresie 10 lat zostaną przeprowadzone prace budowlane zaburzające dotychczasową charakterystykę energetyczną części budynku. Dodatkowo, oprócz certyfikatu właściciele miejsc postojowych powinni otrzymać adnotację z procentowym udziałem miejsca parkingowego, zapisanym w Księdze Wieczystej.
Przeczytaj także:
- Świadectwo energetyczne mieszkania w bloku – kiedy jest potrzebne?
- Oświetlenie części wspólnych. Jakie oprawy na klatkę schodową wybrać?
Czym grozi brak świadectwa energetycznego garażu?
Na etapie dopełniania formalności związanych z wynajmem lub sprzedażą miejsca postojowego notariusz, zgodnie z ustawą, nie może odmówić sporządzenia aktu notarialnego z powodu braku świadectwa charakterystyki energetycznej. Ma on natomiast obowiązek pouczenia o ewentualnych konsekwencjach wynikających z tego zaniedbania. O tym mówi art. Art.11. 6. ustawy: Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ust. 1 pkt 1. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.
W praktyce notariusze godzą się na spisanie aktu, ale zwykle wymagają od właścicieli miejsc postojowych podpisania oświadczenia, w którym sprzedający potwierdza, iż został poinformowany o konieczności przedłożenia świadectwa energetycznego, ale nie dostarczył
