Świadectwo energetyczne mieszkania w bloku – kiedy jest potrzebne?
Świadectwo energetyczne zawiera informacje o energochłonności . W świetle nowych przepisów o charakterystyce energetycznej budynków właściciele domów jedno- i wielorodzinnych, a także bloków, są zobowiązani do jego posiadania. W jakich sytuacjach taki dokument jest niezbędny i czy każdy właściciel mieszkania musi się w niego zaopatrzyć?
Spis treści
- Czym jest świadectwo energetyczne?
- Dla kogo obowiązek certyfikatu energetycznego?
- Czy mieszkanie w bloku musi mieć świadectwo energetyczne?
- Kiedy nie potrzeba certyfikatu energetycznego?
- Jaka kara czeka za brak świadectwa?
- Skąd wziąć świadectwo energetyczne?
- Ile kosztuje paszport energetyczny?
Czym jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo energetyczne budynku to określony ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 roku dokument, który zawiera informacje o energochłonności budynku, pokazując wielkość zapotrzebowania energetycznego. Zawiera się w nim szacowana wielkość energii na:
- ogrzewanie;
- wentylację;
- klimatyzację;
- chłodzenie;
- oświetlenie;
- pozyskanie ciepłej wody.
Ocena ta jest wykonana na podstawie danych o powierzchni mieszkalnej oraz wspólnych (strych, piwnice, klatki schodowe, itp., jeśli są ogrzewane), budowie stropów, zastosowanych materiałów budowlanych ścian wraz z ich współczynnikami przenikania ciepła, czy źródle ogrzewania.
Świadectwo charakterystyki energetycznej, które często określane jest mianem paszportu lub certyfikatu energetycznego, stanowi więc jawną i rzetelną informację na temat kosztów utrzymania budynku.
Dotychczas nie istniał obowiązek informowania nabywcy czy wynajmującego o efektywności energetycznej nabytego obiektu. Jednak prawo europejskie narzuciło niejako zmiany w tym zakresie. I tak, na skutek nowelizacji wspomnianej wcześniej ustawy, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 roku, taki obowiązek dziś istnieje. Zatem właściciele budynków mieszkalnych i bloków muszą sporządzić świadectwo energetyczne. Ale czy zawsze jest ono wymagane?
Dla kogo obowiązek certyfikatu energetycznego?
Duża część właścicieli nieruchomości może odetchnąć z ulgą – nie wszyscy bowiem są zobowiązani do posiadania certyfikatu energetycznego. Zatem kto jest obarczony tym prawem? Chodzi tu przede wszystkim o osoby, które zamierzają zbyć lub wynająć lokum.
Dopełnienie tego obowiązku jest kontrolowane przez notariusza w przypadku sprzedaży. Jeśli chodzi o najem, tu wynajmujący ma pełne prawo do zapoznania się z dokumentem podczas podpisywania umowy.
Istnieje jeszcze inna sytuacja, przy której należy przedstawić paszport energetyczny. Jest to przypadek ubiegania się o dopłatę na termomodernizację i wymianę kotłów gazowych. Tu jednak oprócz tego wykonuje się dodatkowo audyt energetyczny.
Czy mieszkanie w bloku musi mieć świadectwo energetyczne?
Przepisy ustawy dość jasno precyzują warunki, w jakich niezbędne jest posiadanie świadectwa energetycznego. Czy zatem w przypadku sprzedaży bądź wynajmu mieszkania taki paszport powinien dotyczyć całego bloku czy tylko lokalu?
Art. 11 ust. 5 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków mówi jasno:
„W przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.”
Oznacza to więc konieczność pozyskania świadectwa energetycznego dla każdego mieszkania z osobna. Co więcej, jeśli właściciel zamierza wynająć jedynie pokój w mieszkaniu, zgodnie z przepisami, należy przedstawić wynajmującemu osobne paszporty dla tej właśnie części lokum.
Kiedy nie potrzeba certyfikatu energetycznego?
Nowelizacja ustawy zakłada kilka wyjątków, przy których świadectwo energetyczne nie jest wymagane. Wspominaliśmy już o sytuacji, w której właściciel nie zamierza sprzedać lub wynająć nieruchomości. Co ważne, właściciel nie musi starać się o certyfikat, gdy sprzedaje lub wynajmuje nieruchomość/lokum nieogrzewane i niewentylowane mechanicznie.
Paszport energetyczny nie jest potrzebny również dla:
- budynków wolnostojących o pow. użytkowej poniżej 50m2;
- budynków przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż przez 4 miesiące w roku (obiekty letniskowe);
- obiektów sakralnych;
- obiektów podlegających ochronie zabytków (wpisanych do rejestru zabytków);
- budynków przemysłowych niewyposażonych w instalację energochłonną z wyjątkiem oświetlenia.
Świadectwo nie będzie wymagane również przy ubieganiu się o polisę ubezpieczeniową na daną nieruchomość.
Należy pamiętać przy tym, że prawo nie działa wstecz, a więc ustawa nie dotyczy umów zawartych przed datą 28 kwietnia 2023 roku.
Jaka kara czeka za brak świadectwa?
Ustawa zakłada, że zarówno brak świadectwa energetycznego, jak i jego niewydanie kupującemu lub najemcy będzie karany grzywną od 20 zł do 5000 zł.
W rzeczywistości jednak egzekwowanie kary nie zostało doprecyzowane przepisami. Już na poziomie tworzenia nowelizacji ustawy pojawiały się różne pomysły, jak rozwiązać ten problem. Głośna była nawet propozycja blokowania transakcji przez notariusza, czemu sprzeciwiła się Krajowa Rada Notarialna. Ostatecznie urzędnik może „zaledwie” pouczyć o konieczności przedłożenia takiego certyfikatu.
Być może w przyszłości kwestia ta zostanie ściślej uregulowana.Przeczytaj także:
Skąd wziąć świadectwo energetyczne?
Świadectwo charakterystyki energetycznej może wydać tylko uprawiony audytor energetyczny. Wykaz takich osób udostępnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dokument jest wystawiany w formie papierowej i elektronicznej, a jego ważność wynosi 10 lat, chyba że w tym czasie budynek lub jego część zostaną zmodernizowane. Następnie dane i najważniejsze parametry dotyczące nieruchomości muszą być opublikowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.
Zgodnie z Art. 9 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków:
„Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, o której mowa w ust. 1, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.”
Jeśli chodzi o mieszkalnie w bloku, lub jego część, o paszport energetyczny należy zawnioskować do administracji bądź spółdzielni bloku. Może zaistnieć sytuacja, w której z różnych przyczyn nie można uzyskać takiego dokumentu. Wówczas to na barkach (i portfelu) właściciela spoczywa zlecenie inwentaryzacji budowlanej.
Ogólnie rzecz biorąc, zlecenie sporządzenia świadectwa energetycznego wymaga przedłożenia wielu dokumentów, w tym:
- projektu architektoniczno-budowlany z opisem oraz wprowadzonymi zmianami;
- projektu instalacji wodnej;
- dokumentacji mechanicznej instalacji wentylacyjnej;
- dokumentacji instalacji klimatyzacji (jeśli istnieje);
- dokumentacji oświetlenia (dotyczy obiektów użyteczności publicznej);
- dokumentacji dotyczących innych systemów (w tym: dodatkowych systemów ogrzewania, wymienników ciepła, rekuperatorów, kolektorów słonecznych).
Ile kosztuje paszport energetyczny?
Na podstawie dokumentacji technicznej, innych wymaganych informacji, a przede wszystkim fachowej oceny podczas wizji lokalnej, certyfikowany audytor dokonuje obliczeń i wystawia świadectwo charakterystyki energetycznej. Co ciekawe, taki certyfikat można uzyskać nawet nie wychodząc z domu. Wystarczy złożyć odpowiedni wniosek oraz przedstawić wymagane załączniki. Specjaliści podkreślają jednak, że „szybkie i tanie” paszporty uzyskane online mogą nie odnosić się do rzeczywistości. Dlatego warto poświęcić jednak czas na znalezienie audytora, który starannie dokona wizji oraz pomiary, a następnie przedstawi wiarygodną ocenę w postaci świadectwa energetycznego.
Ile kosztuje takie zlecenie? To zależy już od wielu czynników, zaczynając od lokalizacji i wielkości nieruchomości, przeznaczenia budynku, dostępu do dokumentacji czy ogólnego skomplikowania projektu budowlanego. Średnie ceny paszportów energetycznych utrzymują się na poziomie 300-1000 zł.
