Czym są części wspólne nieruchomości? Jakie obowiązki względem nich mają właściciele lokalu?

Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, zakup mieszkania własnościowego w bloku czy domu wielorodzinnym nie daje prawa do decydowania o wszystkich aspektach związanych z danym lokalem, a w szczególności o tzw. częściach wspólnych nieruchomości. W artykule przybliżamy pojęcie części wspólnych nieruchomości i wyjaśniamy, jakie prawa i obowiązki są z nim związane.

Spis treści

1. Czym są części wspólne nieruchomości? 
2. Współwłasność nieruchomości wspólnej i udziały 
3. Co zalicza się do części wspólnych nieruchomości, a co nie?
4. Jakie są obowiązki właścicieli lokalu względem części wspólnych?
5. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w kontekście nieruchomości wspólnych

Czym są części wspólne nieruchomości? 

Definicja nieruchomości wspólnej określona jest w przepisach prawa. I ta, zgodnie z Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, brzmi – „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Do takich przykładowych części wspólnych budynku można zaliczyć np. dach, fundamenty, ściany konstrukcyjne i zewnętrzne budynku, klatki schodowe, korytarze. Oprócz powyższych częściami wspólnymi są również np. instalacje budowlane, pomieszczenia techniczne, rowerownie, suszarnie.

W praktyce właściciele mieszkań i innych lokali w obiektach, takich jak bloki mieszkalne czy domy wielorodzinne, nie mogą samodzielnie decydować o zastosowaniu strychu czy aranżacji klatki schodowej. Jest tak, ponieważ jak wskazano wyżej są to elementy tzw. nieruchomości wspólnych. Zgodnie z zapisem przywołanej ustawy o własności lokali, ich właściciele tworzą razem wspólnotę mieszkaniową i stają się tym samym współwłaścicielami nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W świetle polskiego prawa ma status tzw. ułomnej osoby prawnej. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają z kolei określone prawa i obowiązki. Tak długo, jak w budynku są wyodrębnione lokale, tak długo będzie obowiązywała współwłasność nieruchomości wspólnej. 

Współwłasność nieruchomości wspólnej i udziały 

Wiemy już, że nieruchomość wspólna jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w ramach jednej nieruchomości. Dodatkowo, zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali – każdy właściciel lokalu, który jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, posiada w niej pewny udział. Ustala się go zgodnie z przepisami ww. ustawy podczas wyodrębniania lokalu. Udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej ogółu lokali danej nieruchomości i wszystkich pomieszczeń przynależnych.

Co do zasady, udziały nie mogą zostać odsprzedane, a ich właściciel nie może nimi samodzielnie dysponować. Jedynie sprzedając lokal można przenieść udział w nieruchomości wspólnej na nowego właściciela. Kluczowe decyzje w zakresie zarządzania podejmuje zazwyczaj wspólnota mieszkaniowa bądź powołany do tego celu zarządca. Przeprowadzenie istotnych działań np. z zakresu przebudowy elementów, modernizacji czy remontów jest poprzedzone głosowaniem członków wspólnoty na specjalnym zebraniu. Można uogólnić, że właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania w częściach równych ich udziałom, wspólnota mieszkaniowa odpowiada z kolei za zobowiązania dotyczące całej nieruchomości. 

Dopuszczalna jest sprzedaż niektórych części wspólnych, jak np. strychu, pod warunkiem uzyskania zgody wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Taka nieruchomość wspólna staje się wtedy lokalem własnościowym, a nowy właściciel ma prawo do przekształcenia go w lokal użytkowy lub mieszkalny. Nabywca staje się tym samym członkiem wspólnoty, a udziały w nieruchomości wspólnej muszą zostać ponownie przeliczone. 

W przypadku lokali użytkowych we wspólnocie właściciele innych lokali nie będą zmuszeni do ponoszenia dodatkowych opłat, gdy lokal użytkowy generuje wyższe koszty (np. związane z ochroną czy pracami konserwatorskimi). Jeśli jest to uzasadnione, właściciele powołują uchwałę o zwiększeniu obciążeń finansowych dla danego lokalu. Nie można jednak tego uczynić bez konkretnych przesłanek, a obowiązek wykazania dowodów spoczywa na wspólnocie.Przeczytaj także:

• Odpady wielkogabarytowe – co do nich zaliczamy, a czego nie?
• W jakich godzinach można robić remont w bloku?
• Oświetlenie części wspólnych nieruchomości

Co zalicza się do części wspólnych nieruchomości, a co nie?

Jak już była mowa, części wspólne nieruchomości to wszystkie części budynku i gruntu, a także urządzenia, które nie służą jedynie do użytku właścicieli mieszkań i pomieszczeń. Do tej grupy można zaliczyć m.in. następujące elementy budynku:

• dach;
• kominy;
• fundamenty;
• elewacje;
• ściany zewnętrzne;
• ściany nośne.

Jeśli chodzi o pomieszczenia i wydzielone strefy nieruchomości, częściami wspólnymi są m.in:

• klatka schodowa;
• strych;
• pralnia;
• suszarnia;
• przepompownia;
• stacja trafo;
• maszynownia;
• pomieszczenia zsypowe i komory śmietnikowe;
• piwnica;
• korytarz;
• ogródek przynależny do mieszkań parterowych;
• parking;
• plac zabaw. 

Oprócz tego, do nieruchomości wspólnych należy zakwalifikować następujące urządzenia i instalacje:

• windy;
• bramy;
• ogrodzenia;
• anteny telewizyjne;
• instalacje kanalizacyjne;
• instalacje centralnego ogrzewania;
• instalacje elektryczne;
• instalacje domofonowe;
• przewody kominowe i wentylacyjne.

Od wymienionych wyżej przykładów części wspólnych istnieją pewne wyjątki. Przykładowo – gdy miejsce postojowe na parkingu należącym do nieruchomości wspólnej zostanie wykupione na własność, wówczas osoba kupująca jest jego jedynym właścicielem i może z niego korzystać. Tak samo będzie w przypadku piwnic czy strychów, o ile prawo do nich zostało ujęte w umowie podpisanej z deweloperem.

Podobnie – lokale garażowe nie są zaliczane do nieruchomości wspólnych. W przypadku ewentualnych napraw czy konserwacji ich koszty będą ponosili tylko właściciele wykupionych garaży, a nie wszyscy lokatorzy danego obiektu. Trzeba przy tym zaznaczyć, że elementy wspólne garaży, jak np. ściany, elewacje, instalacje, będą nadal utrzymywane tak, jak nieruchomości wspólne, to znaczy – przez wszystkich współwłaścicieli.

Pomieszczenia przynależne – komórki lokatorskie czy piwnice, zgodnie z ustawą, nie należą do części wspólnych nieruchomości, także wtedy, gdy znajdują się poza budynkiem zamieszkania, ale są zlokalizowane w granicach nieruchomości gruntowej. 

Jakie są obowiązki właścicieli lokalu względem części wspólnych?

Współwłaściciele części wspólnych nieruchomości są zobligowani do tego, aby solidarnie partycypować w ich utrzymaniu. Innymi słowy, właściciele poszczególnych lokali będą brać udział w finansowaniu napraw, sprzątania czy konserwacji wind, elewacji i wszystkich innych części wspólnych nieruchomości. Mowa tu także o opłatach związanych z utrzymaniem zieleni i ochroną, wynagrodzeniami dla członków zarządu, ubezpieczeniami, podatkami, opłatami publicznoprawnymi i wynikającymi z dostaw za media. Wydatki te są stosowne do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej i są ujęte w tzw. funduszu remontowym. Jest to najważniejszy, choć nie jedyny obowiązek współwłaścicieli.

Poza tym, właściciele lokalu są zobowiązani do udostepnienia lokalu w pewnych sytuacjach. Będą to głównie czynności naprawcze i konserwatorskie oraz wynikające z modernizacji instalacji lub montażu dodatkowych systemów. Wszelkie działania w obrębie lokalu, ale ingerujące w części wspólne muszą być każdorazowo konsultowane z zarządem wspólnoty. Jeśli to konieczne – wymagana jest zgoda zarządu oraz innych współwłaścicieli.

W kwestii praw, jakie przysługują właścicielom, należy tu wymienić przede wszystkim możliwość współdecydowania o losach części wspólnych nieruchomości oraz sposobach zarządzania nimi. Możliwy jest też wgląd do księgi wieczystej budynku wspólnoty mieszkaniowej i gruntu, na którym stoi. Wiedza ta jest bezpłatna i ogólnodostępna (np. za pośrednictwem rządowych stron internetowych). Teoretycznie udziały uprawniają też do zysków osiąganych z tytułu nieruchomości wspólnej, w praktyce jednak nie jest to stosowane.

Sprawy rachunków za utrzymanie części wspólnych nie są regulowane ustawą, stanowią natomiast przedmiot uchwały zarządu wspólnoty. Mieszkańcy mają prawo zaskarżenia uchwały w ciągu 6 tygodni od jej podjęcia, jeśli narusza ona ich interesy. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w kontekście nieruchomości wspólnych

Pozostaje jeszcze wyjaśnić aspekt współwłasności w kontekście spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Z uwagi na to, że spółdzielcze prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, osoby uprawnione do tych lokali nie są ich właścicielami. Mogą one jedynie z nich korzystać, ale właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia. Osoby mające prawo do takich lokali nadal muszą uczestniczyć w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Dodatkowo, członkowie spółdzielni są zobligowani do uiszczania opłat za działalność społeczną, oświatową czy kulturalną realizowaną przez spółdzielnię. 

inż. Marianna Leśniewicz