Reklama na elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej

Umieszczanie nośników reklamowych na elewacjach budynków wielorodzinnych w wielu przypadkach może być dobrym rozwiązaniem. Jest to szczególnie korzystne, gdy budynek zlokalizowany jest w centrum miasta czy w pobliżu ruchliwej drogi. Kiedy i w jakich sytuacjach reklama na elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej jest możliwa? Jak uzyskać zgodę wspólnoty i co trzeba wcześniej sprawdzić? Wyjaśniamy.

Spis treści

1. Elewacja zewnętrzna jako część wspólna nieruchomości
2. Reklama na elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej - zgoda wspólnoty na umieszczenie reklamy
3. Czym grozi nielegalne umieszczenie reklamy na elewacji?
4. Umieszczanie reklam na elewacji budynku wielorodzinnego – aspekty prawne 
5. Opłaty za reklamę na elewacji budynku wspólnoty

Elewacja zewnętrzna jako część wspólna nieruchomości

Rozważając kwestie przynależności i zakresu eksploatacji poszczególnych elementów budynku wielorodzinnego, należy odnieść się do pojęcia nieruchomości wspólnej. Definicja części wspólnej nieruchomości jest zawarta w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym zapisem – nieruchomością wspólną określa się „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Tym samym, wszystkie części wykraczające poza sferę odrębnego lokalu można określić mianem części wspólnych. Do nieruchomości wspólnych zalicza się m.in. elewację budynku wielolokalowego. Koszty utrzymania tych części solidarnie ponoszą właściciele lokali mieszkalnych. Mowa tu o takich czynnościach, jak bieżące naprawy, konserwacje, sprzątanie. Środki te pochodzą z tzw. funduszu remontowego, na poczet którego właściciele lokali co miesiąc wpłacają składki. 

Reklama na elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej - zgoda wspólnoty na umieszczenie reklamy

Wiemy już, że elewacja budynku wielolokalowego stanowi część nieruchomości wspólnej. Ale czy korzystanie z tych części ma swoje ograniczenia? Jak się okazuje, użytkowanie części wspólnej nieruchomości musi przebiegać tak, aby nie zakłócało możliwości korzystania innym współwłaścicielom. Konkretne zasady korzystania członkowie wspólnoty mogą określić w formie uchwały. 

Montaż reklamy lub innego elementu na elewacji wykracza poza ten zakres i jest przykładem ponadnormatywnego korzystania z nieruchomości wspólnej. W związku z tym, umieszczanie reklam, bannerów, szyldu czy innych elementów na elewacji wymaga uzyskania pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy. 

Aby uzyskać zgodę na umieszczenie nośnika reklamowego na elewacji, wcześniej należy zebrać wszystkie dostępne informacje na temat planowanej reklamy. Chodzi tu m.in. o wizualizacje, projekty, rysunki oraz szczegółowe opisy dotyczące zawartości samej reklamy, jak i wskazanie miejsca jest umieszczenia. Następnie należy zwrócić się do wspólnoty lub zarządcy z prośbą o przygotowanie stosownej uchwały dotyczącej wyrażenie zgody na umieszczenie reklamy. Uchwała zostanie przyjęta pod warunkiem przegłosowania jej przez co najmniej 50% głosów – wówczas uzyskuje prawomocność. Ostatni krok to zawarcie z reklamodawcą odpowiedniej umowy na piśmie, w której należy zamieścić m.in. wszystkie niezbędne informacje dotyczące nośnika reklamowego oraz prawa i obowiązki obu stron. 

• Zobacz galerię: Superwytrzymałe rośliny balkonowe

Zobacz galerię 8 zdjęć

Czym grozi nielegalne umieszczenie reklamy na elewacji?

Montaż reklam na elewacji budynku wielolokalowego bez wcześniejszego uzyskania zgody zarządu czy wspólnoty mieszkaniowej to przykład bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej i jest czynem nielegalnym. W tego typu sytuacji zasadnym jest naliczenie przez wspólnotę odszkodowania, a nawet skierowanie do sądu pozwu o zapłatę czy też pozwu nakazującego usunięcie reklamy na koszt właściciela.

Co więcej, za nielegalne umieszczenie reklamy, sprawca ponosi również odpowiedzialność wykroczeniową. Mówi o tym art. 63a ustawy Kodeks wykroczeń, w którym można przeczytać, że umieszczenie m.in. ogłoszeń, plakatów, napisów w miejscu nieprzeznaczonym do tego lub wystawianie ich na widok publiczny bez zgody zarządzającego podlega karze ograniczenia wolności lub grzywny. 

Przeczytaj także:

• Automaty paczkowe na terenie wspólnoty mieszkaniowej
• Co zrobić, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej nie płaci czynszu?
• Czy właściciele mieszkań mogą brać udział w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego sąsiedniego budynku?

Umieszczanie reklam na elewacji budynku wielorodzinnego – aspekty prawne 

Należy pamiętać, że nośnik reklamowy musi być zgody z obowiązującym prawem. Mowa tu np. o ograniczeniach reklamowania pewnej grupy produktów czy konieczności umieszczenia dodatkowych oznaczeń. W niektórych sytuacjach nośniki reklamowe będą wymagały zgłoszenia do odpowiedniego organu architektoniczno-budowlanego, a czasami nawet pozwolenia na budowę. Pozwolenie dotyczy budynków objętych nadzorem konserwatorskim oraz takich, które do umieszczenia reklamy wymagają wykonania dodatkowych konstrukcji wsporczych. 

Ponadto, reklama na elewacji budynku wielorodzinnego musi być też zgoda z tzw. uchwałą krajobrazową. Na etapie uzyskiwania zgody na umieszczenie nośnika reklamowego na elewacji należy sprawdzić czy w danej gminie obowiązuje uchwała krajobrazowa. Jeśli tak, należy wtedy zweryfikować czy dla danego obszaru nie wprowadzono żadnych ograniczeń dotyczących reklam zewnętrznych. Podstawę prawną do wydania tego przepisu stanowi art. 37a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Konieczne jest też bieżące monitorowanie zmian w zakresie uchwały krajobrazowej, a w razie potrzeby – dostosowanie się do nowych zasad. 

Opłaty za reklamę na elewacji budynku wspólnoty

Umieszczenie nośnika reklamowego na elewacji budynku wielorodzinnego powinno wiązać się z opłatą, która należy wskazać w uchwale. W praktyce wiele podjętych uchwał dotyczących powieszenia reklamy na elewacji nie obejmuje żadnych opłat. Nie ma również przepisu, który wskazywałby na to, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek pobierania pożytków z tytułu korzystania z nieruchomości wspólnej. Z drugiej strony, jeden z wyroków sądu (sygn. akt I ACa 679/13 z dn. 6 marca 2014 r.) zawierał następujący komentarz: “(...)Wspólnota nie ma obowiązku pobierania pożytków, lecz lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania”. A zatem wskazane jest, aby wspólnota mieszkaniowa pobierała opłaty (nawet niewielkie) za udostępnienie powierzchni (np. elewacji) na potrzeby umieszczenia reklamy. 

inż. Marianna Leśniewicz