Czy właściciele mieszkań mogą brać udział w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego sąsiedniego budynku?
Właściciele mieszkań coraz częściej stają przed dylematem, czy przysługuje im prawo do udziału w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Pytanie to nabiera szczególnego znaczenia w kontekście planowanych inwestycji, które mogą potencjalnie naruszać komfort życia mieszkańców sąsiednich budynków. Odpowiedź można znaleźć w wyrokach sądów administracyjnych
Spis treści
- Kiedy właściciel lokalu staje się stroną postępowania o pozwolenie na budowę?
- Przykłady z orzecznictwa
- Jak właściciele lokali mogą bronić swoich praw?
Kiedy właściciel lokalu staje się stroną postępowania o pozwolenie na budowę?
Właściciele lokali w budynkach wielomieszkaniowych coraz częściej muszą bronić swoich praw w obliczu planowanych inwestycji w ich otoczeniu. Niejednokrotnie okazuje się, że projektowana budowa nowego obiektu może negatywnie wpływać na komfort życia mieszkańców, zacieniające lokale, ograniczając dostęp do światła dziennego, czy też generując dodatkowy hałas. W takich sytuacjach kluczową rolę odgrywa znajomość przysługujących praw i ich umiejętne wykorzystanie w celu ochrony swoich interesów.
Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 259), stronami postępowania o pozwolenie na budowę są m.in. inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Oznacza to, że właściciel lokalu może stać się stroną postępowania, jeżeli projektowana inwestycja może mieć wpływ na jego prawa, np. poprzez zacienienie lokalu, ograniczenie dostępu do światła dziennego, czy też zwiększenie hałasu. Orzecznictwo sądów administracyjnych jasno potwierdza tę zasadę.
Przykłady z orzecznictwa
Inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę wraz z rozbiórką. Po wszczęciu postępowania dotyczącego zatwierdzenia projektu budowlanego okazało się, że współwłaścicieli nieruchomości zmarł. Za strony postępowania uznano właścicieli lokali na działkach sąsiadujących. Z uwagi na przedłużające się postępowanie oraz żądanie wyjaśnienia zasad ustalenia stron postępowania, inwestor wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. W wyroku z dnia 22 marca 2023 r., II SAB/Gd 145/22, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: "zasadne jest dopuszczenie do udziału w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę właścicieli lokali, których może dotyczyć naruszenie warunków technicznych w zakresie zacienienia lokali, aby mogli oni skutecznie bronić swoich interesów w toczącym się postępowaniu i poddać kontroli instancyjnej ocenę dokonaną w tym zakresie przez organ".
Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku potwierdziło, że właściciele lokali w budynkach wielomieszkaniowych mają prawo do udziału w postępowaniu o pozwolenie na budowę, jeżeli projektowana inwestycja może naruszać ich prawa. Sąd podkreślił również, że organy administracji publicznej powinny prowadzić postępowania w sposób rzetelny i terminowy.
Przeczytaj także:
- Wydzielenia, boksy i szafy w garażach podziemnych. Jak zmieniają bezpieczeństwo pożarowe budynku?
- Remont balkonu w bloku – kto za niego odpowiada? Kiedy płaci wspólnota, a kiedy właściciele mieszkań?
- Świadectwo charakterystyki energetycznej dla garażu wielostanowiskowego w budynku wielorodzinnym
W uzasadnieniu przytoczono też sprawę o sygnaturze II OSK 1239/18, w której Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na korzyść właściciela lokalu, którego prawa zostały naruszone w wyniku budowy nowego obiektu w sąsiedztwie. Sąd uznał, że planowana inwestycja mogła doprowadzić do zacienienia lokalu i ograniczenia dostępu do światła dziennego, co stanowiło naruszenie praw właściciela. W konsekwencji, sąd uchylił pozwolenie na budowę i nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy.
Jak właściciele lokali mogą bronić swoich praw?
Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie II OSK 1239/18 stanowi ważny krok w kierunku ochrony praw właścicieli lokali w budynkach wielomieszkaniowych. Jednak ważne jest, aby to przede wszystkim właściciele mieszkań znali swoje prawa, a w razie potrzeby – aktywnie bronili swoich interesów.
Jak wyjaśniliśmy, właścicielom lokali przysługuje prawo do udziału w postępowaniu o pozwolenie na budowę, jeżeli projektowana inwestycja może naruszać ich prawa. Należy reagować szybko, do stosownych wniosków dołączyć wymaganą dokumentację oraz zgłaszać konkretne uwagi i zastrzeżenia. W przypadku wątpliwości lub skomplikowanych sytuacji, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej.
A co, jeśli organ administracji nie uwzględnił uwag i wydał pozwolenie na budowę właściciela mieszkania? Wówczas należy odwołać się do organu wyższej instancji. W ciągu 14 dni od otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę można wnieść odwołanie do wojewody. Jeżeli nie przyniesie to skutku, to najpóźniej 30 dni od otrzymania decyzji można złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
