Remont balkonu w bloku – kto za niego odpowiada? Kiedy płaci wspólnota, a kiedy właściciele mieszkań?
Odpowiedzialność za utrzymanie balkonów w budynkach wielorodzinnych od lat stanowi kwestię sporną pomiędzy wspólnotami i właścicielami lokali. W wielu przypadkach konieczne jest nawet wyjaśnianie spraw w sądach, głównie z powodu niejednoznacznego unormowania przynależności balkonów w przepisach prawa. W artykule wyjaśniamy, kiedy za remont balkonu w bloku zapłaci wspólnota mieszkaniowa, a kiedy właściciele mieszkań.
Spis treści
- Balkon w bloku – kwestie przynależności
- Kiedy wspólnota ponosi koszty utrzymania balkonu?
- Remont balkonu – kiedy płaci właściciel lokalu?
Balkon w bloku – kwestie przynależności
Balkony w blokach mieszkalnych co do zasady traktowane są jako części wspólne nieruchomości. Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – nieruchomości wspólne to części budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Zarządzanie częściami wspólnymi spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej bądź zarządcy; a źródłem finansowania remontów, przebudowy i konserwacji jest fundusz remontowy lub kredyty zaciągane przez wspólnotę.
Jednak zagłębiając się wnikliwiej w tę tematykę okazuje się, że nie zawsze balkony będą częścią wspólną nieruchomości. Wszystko zależy od postanowień na etapie ustanawiania odrębnej własności lokali, kiedy to określa się, które części budynku będą współwłasnością lokali, a które nie. Takie decyzje zapadają podczas podpisywania umowy zakupu mieszkania od dewelopera. Wszystko zależy w tym temacie od szczegółów umowy. Najczęściej jednak, jak już była mowa, zarówno balkony, jak i loggie oraz tarasy nie są traktowane jako pomieszczenia przynależne do mieszkań, a właśnie jako części nieruchomości wspólnej i stanowią współwłasność lokali.
Kiedy wspólnota ponosi koszty utrzymania balkonu?
Wiemy już, że nieruchomość wspólna to ta część budynku, która, zgodnie z ustawą – “nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W przypadku balkonów jest jednak odwrotnie, gdyż balkony są użytkowane tylko przez właścicieli/najemców przyległego lokalu mieszkalnego. W takim rozumieniu tego pojęcia nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy balkon stanowi część wspólną nieruchomości. Kto więc będzie ponosił koszty utrzymania tej części budynku? Odpowiedzi należy szukać, biorąc pod uwagę budowę balkonów.
Otóż – do nieruchomości wspólnych można zaliczyć jedynie niektóre elementy konstrukcji balkonu – te, z których nie korzysta wyłącznie nabywca mieszkania. Będą to tzw. “części zewnętrzne balkonu”, trwale połączone z budynkiem. Takie rozumienie części wspólnej w odniesieniu do balkonów potwierdziła uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego 7.03.2008 r., III CZP 10/08. Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy jedną ze wspólnot mieszkaniowych w województwie mazowieckim i mieszkańcami zarządzanego przez nią bloku. Decyzja SN jasno wskazała, kto ponosi odpowiedzialność za utrzymanie balkonów w budownictwie wielorodzinnym – za remont “elementów konstrukcyjnych balkonu” powinna odpowiadać wyłącznie wspólnota mieszkaniowa. Przeczytaj także:
- Czym są części wspólne nieruchomości? Jakie obowiązki względem nich mają właściciele lokalu?
- Remont mieszkania w bloku a sąsiedzi. W jakich godzinach można robić remont w bloku?
Remont balkonu – kiedy płaci właściciel lokalu?
Nawiązując do przytoczonej wyżej decyzji SN w sporze o odpowiedzialność za remont balkonów – w uchwale znalazł się również zapis mówiący o tym, że balkon, jako część budynku, z której korzystają wyłącznie właściciele lokalu, można również zaliczyć do “pomieszczeń pomocniczych”. Oznacza to, że nabywca takiego mieszkania będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem w dobrym stanie technicznym balkonu – do jego konserwacji i napraw. Mowa tu jednak tylko o części wewnętrznej balkonu, która służy wyłącznie do użytku właściciela/najemcy lokalu, czyli o elementach podłoża. Czynności remontowe, jak np. położenie nowych płytek na balkonie czy inny sposób zabezpieczenia posadzki, stanowią odpowiedzialność właściciela lokalu i nie musi on prosić wspólnoty o zgodę na wykonanie takich prac.
Podsumowując, można uogólnić, że za remont balkonu, w zależności od jego zakresu, koszty mogą ponosić zarówno nabywcy lokali, jak i wspólnota mieszkaniowa. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań, rozsądnie jest zaznajomić się z aktualnie obowiązującymi przepisami prawnymi oraz przejrzeć zapisy w umowie zakupu mieszkania. Warto też skonsultować się bezpośrednio z administratorem budynku, a w razie niejasności – zasięgnąć porady doświadczonego prawnika.
