Zadłużenie mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej. Co zrobić, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej nie płaci czynszu?
Niemal każda wspólnota mieszkaniowa w ciągu swojego funkcjonowania prędzej czy później będzie musiała mierzyć się z problemem zadłużenia. Zaleganie z czynszem może mieć różne powody, a prawem wspólnoty jest ściąganie zaległości. Co zrobić, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej nie płaci czynszu? Kiedy w procesie egzekwowania długu wkracza komornik i czy zadłużenie może się przedawnić?
Spis treści
- Gdy właściciel mieszkania nie płaci czynszu
- Jak nalicza się zaległości we wspólnocie mieszkaniowej?
- Windykacja a regulamin wspólnoty mieszkaniowej
- Egzekwowanie należności od właścicieli lokali
- Windykacja należności przez kancelarie prawnej
- Egzekucja komornicza
- Przedawnienie zadłużenia czynszowego
Gdy właściciel mieszkania nie płaci czynszu
Niewypłacalność bądź też brak wnoszenia opłat za czynsz z innych przyczyn, jest problemem całej wspólnoty mieszkaniowej. Wynika to z faktu, że zadłużenie spłacane jest z kieszeni pozostałych członków. Dochodzą do tego również koszty sądowe, wynajęcia adwokata, oraz inne opłaty administracyjne. Może to również oznaczać opóźnienia w ewentualnych pracach remontowych w budynku, a nawet rezygnacja z kilku drobniejszych napraw. To dlatego też tak ważna jest szybka reakcja zarządu w kwestii egzekucji długu.
Dlaczego członkowie wspólnoty mieszkaniowej zalegają z płatnościami? Jak się okazuje powodów może być wiele i nie zawsze są one związane ze złą sytuacją finansową. Przykładem są tu konflikty z zarządem wspólnoty, a często „winowajcą” jest lokator wynajmujący lokal od właściciela, który nie poczuwa się do odpowiedzialności za spłatę zaległości.
- Przeczytaj również: Kara za niesegregowanie śmieci w bloku. Sposoby na wyegzekwowanie segregacji odpadów przez członków wspólnoty mieszkaniowej
Jak nalicza się zaległości we wspólnocie mieszkaniowej?
Koszty związane z zarządzaniem nieruchomością we wspólnocie mieszkaniowej podlegają regulacjom prawnym. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. wyznacza konkretny termin spłat zaliczek na poczet wspólnoty i przypada on na 10. dzień miesiąca. Nie zawsze jest to jednak tak proste, ponieważ kodeks cywilny określa pewne sytuacje wyjątkowe, które mogą wydłużyć czas na spłatę. Chodzi tu o tzw. zdarzenia, które nie są obejmowane przy wyliczaniu terminu.
Dodatkowo należy uwzględnić sytuacje, gdy 10. dzień miesiąca przypada na dzień ustawowo wolny od pracy lub jego równy, czyli soboty, niedziele bądź święta. Wówczas to termin spłaty przypada na następny dzień pracujący. Dziś większość płatności dokonywanych jest przelewem – właściciel mieszkania musi więc pamiętać, że środki powinny trafić na konto przed upływem wskazanego terminu. Niewywiązanie się z tego obowiązku pozwala wspólnocie rozpoczęcie naliczania odsetek za zwłokę. Odsetki są określone ustawowo i na 2024 rok wynoszą 11,25%, jednak prawo przewiduje możliwość podniesienia poziomu odsetek maksymalnie do 200% stawki zapisanej w ustawie, a więc do 22,5%.
Windykacja a regulamin wspólnoty mieszkaniowej
Zanim przejdziemy do windykacji, warto poruszyć również temat prewencji zadłużenia. Ponieważ odsetki od zaległego czynszu są określane ustawowo, nie ma obowiązku dostarczania członkom wspólnoty wezwań do zapłaty. Jednak jest to sposób na przypomnienie właścicielom mieszkań o istniejącym obowiązku płatności, co w pewien sposób może zmniejszyć ryzyko powstawania zadłużeń.
Co jeśli mleko zostało rozlane? W pierwszej kolejności należy sięgnąć do regulaminu wspólnoty mieszkaniowej, gdzie powinny znajdować się zapisy regulujące wszelkie kwestie dotyczące zaległych płatności. W ten sposób właściciele lokali są z góry „ostrzeżeni” o skutkach zadłużenia, a wszelkie procedury są dla wszystkich jawne. Regulamin najlepiej sporządzić w porozumieniu z prawnikiem, co znacznie usprawni ewentualną windykację.
- Przeczytaj również: Czy właściciele mieszkań mogą brać udział w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego sąsiedniego budynku?
Egzekwowanie należności od właścicieli lokali
Proces windykacji zaległych opłat składa się z kilka etapów. Pierwszy z nich nie wymaga ingerencji kancelarii prawnej i zakłada możliwość polubownego rozwiązania sprawy. Należy pamiętać, że dla wspólnoty wejście na drogę sądową oznacza dodatkowe koszty, dlatego wiele podmiotów woli tego uniknąć. Stąd niekiedy zarząd może na prośbę dłużnika zgodzić się na wydłużenie terminu płatności bądź uregulowanie czynszu w ratach. Są to jednak pojedyncze przypadki. Wiele wspólnot jednak „nie patyczkuje się” z dłużnikami, twardo wypełniając założenia regulaminu.
W pierwszej kolejności zarząd wspólnoty wysyła więc do dłużnika pisemne wezwanie do zapłaty wraz z informacją o możliwych konsekwencjach dalszego braku uregulowania opłat. Istnieje bowiem możliwość, że właściciel nie dopatrzył terminu i zwyczajnie zapomniał o wpłacie.
Windykacja należności przez kancelarie prawnej
Kolejnym krokiem w sprawie ściągnięcia należnego długu jest kontakt z prawnikiem. W wielu przypadkach wspólnoty mieszkaniowe mają wykupiony pakiet usług w kancelarii prawnej, co pozwala nie tylko na szybsze egzekwowanie należności finansowych ze strony członków wspólnoty, ale i zapewnia wsparcie w innych zawiłościach prawnych.
Oficjalne pismo wzywające do uregulowania długu, podpisane przez prawnika, może stanowić wystarczające ostrzeżenie dla dłużnika, jednak w dużej części przypadków takie wezwanie pozostaje nieskuteczne. Wówczas kancelaria, reprezentując wspólnotę, występuje z wnioskiem do sądu w trybie upominawczym. Zazwyczaj sąd decyduje o wydaniu nakazu zapłaty, który wymaga uprawomocnienia (od 14 do maksymalnie 30 dni). Po tym czasie sprawę przejmuje komornik.
- Przeczytaj również: Wydzielenia, boksy i szafy w garażach podziemnych. Jak zmieniają bezpieczeństwo pożarowe budynku?
Egzekucja komornicza
Na tym etapie kończy się dociekanie roszczeń drogą wezwań, a zaczyna rzeczywiste ściąganie długów. Jak to się odbywa? Sprawę przejmuje komornik, który dysponuje już prawomocnym nakazem zapłaty. Funkcjonariusz publiczny ma prawo ściągnąć całą kwotę zadłużenia z konta właściciela mieszkania.
W sytuacji, gdy ściągnięcie długu ze środków finansowych nie jest to możliwe, wspólnota ma jeszcze jedno rozwiązanie: przymusową licytację lokalu będącego własnością dłużnika. Co ciekawe, w takim toku postępowania nie istnieje konieczność znalezienia dla takiej osoby lokalu zastępczego, co ma miejsce w przypadku nakazu eksmisji. Mowa tu oczywiście o sytuacji, gdy dłużnik zamieszkuje zadłużone mieszkanie.
Przedawnienie zadłużenia czynszowego
Chociaż to w gestii wspólnoty mieszkaniowej leży ściągnięcie zaległych długów, może się zdarzyć sytuacja, w której sprawa ulegnie przedawnieniu. Oznacza to, że po upłynięciu pewnego okresu czasu (w tym przypadku 3 lata) dłużnik może legalnie odmówić spłaty należności, a wspólnota nie ma prawa już sądownie dochodzić swoich praw z tego tytułu. Jest to oczywiście okazja dla dłużnika, aby uciec od odpowiedzialności za spłatę zadłużenia.
Wspominane 3 lata do przedawnienia liczone są od daty, gdy roszczenie za czynsz zyskało status wymagalnego, a ostatni dzień przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, czyli na 31 grudzień 3. roku. Należy przy tym pamiętać, że wszelka reakcja ze strony dłużnika, mająca na celu wolę zapłaty długu, a więc prośba o umorzenie, o spłatę w ratach, wszelkie negocjacje czy spłata części zaległości, automatycznie przerywa bieg przedawnienia. Wspólnocie mieszkaniowej powinno więc zależeć na jak najszybszym ściągnięciu długu oraz uniknięcia sytuacji przedawnienia sprawy.
