Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: przywrócenie członkostwa, kadencyjność organów i łatwiejszy wykup mieszkań

Przywrócenie członkostwa z mocy prawa

Nowelizacja przywraca członkostwo w spółdzielniach osobom, które utraciły je na mocy zmian z 2017 roku. Dotyczy to m.in. tych, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu w budynkach na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Członkostwo przyznawane jest z mocy prawa, co umożliwia udział w walnych zgromadzeniach i wpływ na decyzje. Dla innych grup, jak członkowie spółdzielni popegeerowskich czy małżonkowie posiadaczy praw, wprowadzono roszczenie o przyjęcie w poczet członków.

Ułatwienie wykupu starych lokali spółdzielczych

Zmiany umożliwiają łatwiejszy wykup lokali z istniejącego (starego) zasobu spółdzielni na własność odrębną. Dotychczas blokowane to było m.in. przez nieuregulowany stan prawny gruntów. Nowe przepisy regulują prawa do gruntów, pozwalając na zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Po wygaśnięciu prawa lokatorskiego spółdzielnia może je ustanowić dla innej osoby, co dyscyplinuje dłużników.

• Spółdzielnia energetyczna – droga do niezależności energetycznej i oszczędności

Brak możliwości wykupu nowych lokali

Dla lokali budowanych po wejściu w życie nowelizacji, jeśli spółdzielnia ustanowi nowe spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nie będzie możliwe ich wykupienie na własność odrębną. Przepis ten ma zachęcać do inwestycji w prawa lokatorskie, ale jednocześnie ogranicza opcje własnościowe w nowych projektach spółdzielczych.

Dyscyplinowanie dłużników i uchylenie ochrony przed wygaśnięciem prawa

Uchylono przepisy chroniące przed wygaśnięciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w przypadku zaległości w opłatach. Dłużnicy nie będą mogli uniknąć konsekwencji, płacąc zaległości tuż przed zamknięciem rozprawy sądowej. Usunięto też roszczenie o ponowne ustanowienie prawa po spłacie zadłużenia, co ma wymuszać terminowe płatności i zapobiegać nadużyciom.

• Na elewacji tłuczone sedesy i umywalki, wewnątrz mieszkania dla kawalerów. Spółdzielnia "jako pierwsza odważyła się postawić taki dom"

Kadencyjność członków zarządu i rady nadzorczej

Członkowie zarządu spółdzielni będą pełnić funkcje kadencyjnie, maksymalnie przez 4 lata, z możliwością określenia liczby kadencji przez członków. Zniesiono ograniczenia liczby kadencji w radzie nadzorczej, chyba że statut stanowi inaczej. Statut musi określać wymogi dla kandydatów na członków zarządu, a długość kadencji zarządu i rady będzie tożsama.

Zmiany w zasadach walnego zgromadzenia

Przywracana jest możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli, w zależności od decyzji członków. Głosy liczone będą tylko wśród faktycznie głosujących (za i przeciw). Wprowadzono opcję udziału zdalnego za pomocą środków komunikacji na odległość, jeśli statut to przewiduje. Uchylono jednak zdalne głosowanie i uchwały obiegowe z ery COVID, wracając do tradycyjnych form dla lepszej kontroli.

• Wycinka drzew na osiedlu? Spółdzielnia czy wspólnota nie może tego robić samowolnie. Oto zasady

Ograniczanie pełnomocnictw na walnych zgromadzeniach

Pełnomocnictwa do udziału w walnym zgromadzeniu mogą być udzielane tylko adwokatom, radcom prawnym, członkom tej samej spółdzielni lub bliskim krewnym (małżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki). Wykluczono partnerów w faktycznym pożyciu. Głosowanie nad wyborem lub odwołaniem organów spółdzielni musi być osobiste, bez pełnomocnika.

Rozszerzony dostęp do dokumentów spółdzielni

Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby z spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu zyskują prawo do odpisów statutu, regulaminów, kopii uchwał, faktur i umów. Spółdzielnie muszą prowadzić stronę internetową (chyba że statut wyłączy), umożliwiać fotokopie dokumentów i nie odmawiać dostępu do umów dotyczących nieruchomości czy wynagrodzeń zarządu. W razie odmowy - możliwość skargi do sądu rejestrowego.

• Apartamenty tuż obok mostu Poniatowskiego w Warszawie. To inwestycja spółdzielni

Nowe zasady ustanawiania hipoteki i zobowiązań

Na ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej wymagana jest pisemna zgoda większości członków lub uprawnionych, nie tylko dla kredytów, ale i innych wierzytelności. Decyzje o najwyższej sumie zobowiązań spółdzielni stają się wyłączną kompetencją rady nadzorczej, o ile statut nie stanowi inaczej.

Zmiany w zarządzie nieruchomościami wspólnymi

Doprecyzowano czynności przekraczające zwykły zarząd, wymagające zgody właścicieli w uchwale. Spółdzielnia samodzielnie wykonuje zwykły zarząd. W przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa, właściciele partycypują w wydatkach na mienie spółdzielni według określonych zasad.

Obowiązek zrzeszania w związkach rewizyjnych i zmiany w lustracjach

Spółdzielnie mieszkaniowe muszą zrzeszać się w związkach rewizyjnych dedykowanych temu sektorowi. Wprowadzono możliwość weryfikacji ustaleń lustracji przez Krajową Radę Spółdzielczą na wniosek 10% członków. Zakaz łączenia funkcji w zarządzie spółdzielni i związku rewizyjnym. Zwiększono liczbę lustratorów, umożliwiono delegowanie przedstawiciela ministra do rady nadzorczej związku.

• Energiczny zarząd spółdzielni rozruszał to warszawskie osiedle. Szło tak dobrze, że zbudował drugie

Łatwiejsze egzekwowanie roszczeń o przeniesienie własności

Ułatwiono sądowe dochodzenie przeniesienia własności lokali w przypadku bezczynności spółdzielni, np. przy pracach adaptacyjnych. Wspólnoty mieszkaniowe mogą efektywniej ubiegać się o przeniesienie własności przyległych gruntów od Skarbu Państwa lub samorządów.

Inne zmiany w nowelizacji o spółdzielniach

Uchylenie terminu na rozliczenie wkładu budowlanego - usunięto 3-miesięczny termin na rozliczenie kosztów budowy i uzupełnienie wkładu budowlanego. Roszczenie nie wygasa po tym czasie, co umożliwia dochodzenie go w sądzie bez ograniczeń czasowych.

10-letni termin dla członków założycieli - po 10 latach od wpisu spółdzielni do KRS ustaje członkostwo założycieli, jeśli nie ustanowiono praw do lokalu lub nie zawarto umowy o budowę.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej po przeniesieniu własności ostatniego lokalu - wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w ciągu 3 miesięcy od zawarcia umowy o wyodrębnieniu ostatniego lokalu; właściciele mają 3 miesiące na uchwałę o pozostaniu w reżimie spółdzielczym, z opcją powrotu.

Możliwość prowadzenia najmu społecznego - spółdzielnie zyskują prawo do prowadzenia działalności w zakresie społecznego najmu, zgodnie z zasadami dla agencji najmu społecznego.

Dostosowanie zasad użytkowania gruntów z KZN - wprowadzono przepisy dostosowujące użytkowanie gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości do specyfiki inwestycji spółdzielczych, ułatwiając realizację projektów mieszkaniowych.

Zobacz także: WiMa Apartments – Loftowe mieszkania w zabytkowej przędzalni bawełny w Łodzi

Źródło: Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ułatwienia w wykupie i nowe zasady zarządzania