Prace budowlane i remontowe zgodnie z Prawem budowlanym. Wymagane pozwolenia, dokumenty

Ustawa Prawo budowlane była często nowelizowana na przestrzeni ostatnich lat, co miało uprościć prace budowlane oraz remontowe, odformalizować je i zredukować inwestycje wymagające uzyskania pozwolenia. Mogło to jednak sprawić, że stała się nieczytelna. Artykuł ma na celu usystematyzować wprowadzone zmiany w Prawie budowlanym, dotyczące prac budowlanych i remontowych.

Prace budowlane i remontowe w Prawie budowlanym

W myśl art. 28 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – roboty budowlane można rozpocząć, co do zasady, jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31. Te ostatnie określają wyjątkowe przypadki, w których budowa (bądź rozbiórka) jednak nie wymaga pozwolenia (art. 29 i 31), a prace budowlane (w myśl art. 30 ustawy) zgody organu w formie decyzji administracyjnej, zezwalającej na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie innych prac. Zasadniczo bowiem prace budowlane wymienione w art. 29, 29a, 30 i 31 ustawy pozwolenia na budowę nie wymagają, z czego można wnioskować, iż pozostałe prace nie mogą zostać bez niego legalnie rozpoczęte i dokonane.

Prace budowlane - pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Ustawa uzależnia obowiązek uzyskania pozwolenia lub wcześniejszego zgłoszenia od rodzaju inwestycji, robót i obiektu budowlanego. Zgodnie z definicjami budowa to nie tylko wznoszenie obiektu budowlanego w określonym miejscu, ale również jego odbudowa, rozbudowa i nadbudowa (art. 3 pkt 6). Prace budowlane to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu (art. 3 pkt 7). Z kolei przebudowa to wykonywanie prac budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu, za wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji (art. 3 pkt 8). Prace budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę poza m.in. inwestycjami wymienionymi w tabeli nr 1. Zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego ww. prac budowlanych można wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Poniżej przedstawiono wybrane inwestycje oraz określono, czy wymagają one pozwolenia lub zgłoszenia. W zależności od rodzaju przedsięwzięcia, inwestor powinien przejść przez odpowiednią procedurę administracyjną. Poniżej zestawienia dokumentów potrzebnych do zgłoszenia lub uzyskania właściwych pozwoleń.

Dokumenty niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę:

• wniosek – formularz B-1,
• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane (formularz B-3/04),
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana (zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym),
• cztery egzemplarze projektu budowlanego,
• jeden egzemplarz projektu zagospodarowania działki lub terenu bądź szkic usytuowania budynku, jeśli jest wymagany (zgodnie z przepisami ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne),
• pełnomocnictwo udzielone osobie fizycznej działającej w imieniu inwestora.

Fakultatywnie w odniesieniu do niektórych obiektów:

• pozwolenie konserwatora zabytków,
• opinia środowiskowa,
• opinia przeciwpożarowa.

Dokumenty potrzebne do zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego:

• wniosek – formularz B-2,
• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane (formularz B-3/04),
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana (zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym),
• cztery egzemplarze projektu budowlanego,
• jeden egzemplarz projektu zagospodarowania działki lub terenu bądź szkic usytuowania budynku, jeśli jest wymagany (zgodnie z przepisami ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne),
• pełnomocnictwo udzielone osobie fizycznej działającej w imieniu inwestora.

Dokumenty niezbędne do zgłoszenia budowy obiektów lub wykonania robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę:

• wniosek – formularz Z13,
• opracowanie zawierające:- opis określający rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót,- szkice i rysunki,- inne pozwolenia wymagane odrębnymi przepisami,
• projekt zagospodarowania terenu (jeżeli jest niezbędny – art. 30 ust. 3 i 4 ustawy Prawo budowlane), wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane, wraz z:

– oświadczeniem projektanta o sporządzeniu projektu zagospodarowania terenu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,– zaświadczeniem o przynależności projektantów do właściwej izby samorządu zawodowego z określonym terminem ważności (aktualne na dzień opracowania projektu),

• oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – formularz B-3/O4,
• szkic usytuowania budynku zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne,
• pełnomocnictwo udzielone osobie fizycznej działającej w imieniu inwestora.

Dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę:

• wniosek o pozwolenie na rozbiórkę – formularz B-1,
• zgoda właściciela obiektu,
• szkic usytuowania obiektu budowlanego,
• opis zakresu i metod prowadzenia robót rozbiórkowych,
• opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia,
• pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także dokumenty wymagane przepisami szczególnymi; nie dotyczy to uzgodnienia i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko lub obszar Natura 2000,
• w zależności od potrzeb projekt rozbiórki obiektu niewymagającego pozwolenia na budowę – formularz Z13,
• opracowanie zawierające: opis określający rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót, szkice i rysunki, a także inne pozwolenia wymagane odrębnymi przepisami.

Prace budowlane i dysponowanie nieruchomością

Dzięki odformalizowaniu procedur dysponowanie nieruchomością na cele budowlane wymaga obecnie jedynie złożenia oświadczenia o posiadanym do tego prawie. Składa się je w oparciu o rygor odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdy, zgodnie z art. 233 Kodeksu karnego. Art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego stanowił z kolei, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny, wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Sprawa jest prosta, gdy inwestor jest jedynym właścicielem lub użytkownikiem nieruchomości. Sytuacja komplikuje się w przypadkach współwłasności.Gdy oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane budzi wątpliwości, organ administracji nie poprzestaje na stwierdzeniu, że zostało ono złożone i ma obowiązek ustalenia, czy rzeczywiście przysługuje inwestorowi. Przy współwłasności do głosu dochodzą przepisy Kodeksu cywilnego, a w szczególności art. 199 i art. 201 k.c. Oznacza to, że wykonanie określonych czynności (robót budowlanych) – w zależności od tego, czy przekraczają zakres zwykłego zarządu, czy też mieszczą się w nim – wymaga zgody wszystkich lub większości współwłaścicieli bądź też może być zakwalifikowane do tzw. czynności zachowawczych. Niekiedy w oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, należy poświadczyć, że posiada się zgody od wszystkich współwłaścicieli na podjęcie prac.

W przypadku współwłasności małżeńskiej kwestię tę regulują przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a gdy chodzi o współwłasność ułamkową – Kodeks cywilny (np. współwłaściciele garażu, tzw. mała wspólnota mieszkaniowa) lub ustawa o własności lokali (tzw. duża wspólnota mieszkaniowa).W świetle art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm. – zwana w dalszej treści „ustawą“) do wspólnot mieszkaniowych, składających się z nie więcej niż siedmiu lokali, zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego oraz Kodeksu cywilnego, dotyczące współwłasności, zgodnie z którymi m.in. uchwały przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą być podejmowane jednomyślnie.W sferze organizacyjnej małą wspólnotę od dużej odróżnia przede wszystkim bezpośredni, a więc sprawowany przez samych właścicieli zarząd, a w dużej – powołany w tym celu organ (zarząd pośredni). Rozróżnia je także rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, bowiem czynności przekraczające zarząd zwykły w tzw. małej wspólnocie (poniżej 7 lokali) wymagają zgody wszystkich właścicieli, natomiast w dużych wspólnotach decyduje większość. W pierwszym przypadku, w zarządzie ustawowym, opartym na przepisach Kodeksu cywilnego, udział biorą wszyscy właściciele lokali, gdyż każdy z nich jest zobowiązany w tym zarządzie współdziałać (art. 200 k.c.) W przypadku gdy brak takiej zgody lub nie można jej uzyskać, współwłaściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o wydanie orzeczenia zastępującego zgodę opornego współwłaściciela.

Właściciele lokali, tworzący z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową (dużą), są uprawnieni do podejmowania uchwał jedynie w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa została bowiem powołana do zarządzania nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia. Według art. 3 ust. 2 tej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodę na podjęcie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłych kompetencji wyrażają w formie uchwał. Przykładowy katalog został wymieniony w art. 22 ustęp 3 ustawy o własności lokali. Uchwały mogą dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej, nigdy zaś przysługującej właścicielom odrębnej własności lokali. Bywa jednak, że inwestycja może prowadzić do ingerencji w sferę własności wspólnej, wówczas konieczna jest wypowiedź właścicieli w formie uchwały.Art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali dopuszcza umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej. Natomiast art. 18 ust. 1 pkt 3 ustawy stwierdza, że brak umowy pociąga za sobą obowiązywanie zasad uregulowanych w rozdziale 4 ustawy. Zgodnie z treścią art. 1716 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2013 r., poz. 1222 ze zm.) wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka spółdzielni albo osobę niebędącą jej członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (całego bądź jego części), nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Spółdzielnię reprezentuje zarząd, dlatego konieczna jest jego zgoda w przypadku robót budowlanych związanych z ingerencją w konstrukcję (ściany działowe, wykucie lub zamurowanie otworów okiennych czy drzwiowych) bądź innych dotyczących części wspólnej (np. zmiany sposobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na działalność gospodarczą).

Prace budowlane i remontowe – prawa właścicieli mieszkań

Zasadniczo właściciel lokalu może w nim prowadzić w mieszkaniu remonty lub roboty budowlane bez aprobaty wspólnoty czy spółdzielni. Kwestie sporne dotyczą jedynie tego, co jest częścią wspólną, co należy do lokalu, a co nie.Najwięcej kontrowersji budzą balkony lub loggie z wejściami do nich z poszczególnych lokali. Mają one bowiem dwojaki charakter – są zarówno elementem elewacji budynku, jak i częściami przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali. Na podstawie obowiązujących przepisów nie jest możliwe jednoznaczne określenie, czy balkon stanowi wyłącznie część składową lokalu mieszkalnego i pozostaje jedynie do użytku właściciela takiego lokalu, czy też jest częścią wspólną nieruchomości.W przepisach lub orzecznictwie brak jest nadal ustawowej definicji pojęcia balkonu. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 7 marca 2008 r. wydanej w sprawie o sygnaturze akt III CZP 10/08 „doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym (balkon) określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. Pod pojęciem „balkonu” jako części budynku, stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego, rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

• Czytaj też: Zgłoszenie robót budowlanych. Zmiany w procedurach zgłoszeń

Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną” (vide: Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny Sygn. akt I Aca 763/13).

Prace budowlane i remontowe - ściany w lokalu

Prace polegające na wykonaniu czy wyburzeniu ścianek działowych nie stanowią ani budowy, ani montażu, ani remontu (rozumianego jako odtworzenie stanu pierwotnego), ani wreszcie rozbiórki. Zakwalifikowanie tych robót do budowlanych, polegających na przebudowie, wymaga ustalenia, czy wykonane czynności mieszczą się w definicji legalnej, zawartej w art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane. W myśl tej definicji przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, za wyjątkiem: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji. Zatem roboty niepowodujące zmiany ww. parametrów nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgody wspólnoty mieszkaniowej czy zarządu spółdzielni, o ile nie dotyczą ściany nośnej (jakiekolwiek ingerencje w ścianę nośną nie są zwolnione z uzyskania zgody). Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 października 2004 r. II CK 98/04 uznaje ściany zewnętrzne, dach i klatkę schodową za elementy współwłasności koniecznej. Jakiekolwiek inwestycje w tym zakresie nie są zwolnione od uzyskania zgody.

Prace budowlane i remontowe - grzejniki

Zgodnie z treścią § 3 pkt 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, instalacja centralnego ogrzewania to układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem. Ma on początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach. Według § 42 ww. rozporządzenia wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku. To samo dotyczy wymiany grzejników na nowe. W tym przypadku także potrzebna jest aprobata wspólnoty mieszkaniowej, zarządu (jeśli posiada takowe kompetencje) lub wydanie ewentualnej zgody przez zarząd spółdzielni.

Prace budowlane i remontowe - instalacje

Takie urządzenia jak np. instalacje elektryczne, c.o. czy wodne są częścią wspólną nieruchomości nawet wówczas, gdy znajdują się w obrębie konkretnych lokali (vide: Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 36/97, OSN 1998/1/poz. 4). Ingerencja w którąkolwiek instalację wymaga zgody opisanej powyżej.

Prace budowlane - rozbiórka

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (t.j. DzU z 2006 r. nr 56, poz. 1118 ze zm.) pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane m.in. po uprzednim uzyskaniu przez inwestora wymaganych pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Z treści przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że konieczność przedłożenia przy wniosku o pozwolenie na rozbiórkę pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów istnieje tylko wówczas, gdy wynika to z przepisów szczególnych.

Prace budowlane w obiektach zabytkowych

Jednym z takich przepisów szczególnych jest art. 39 Prawa budowlanego, wprowadzający dodatkowe wymogi, które musi spełnić inwestor, aby uzyskać stosowne pozwolenie organu administracji architektoniczno-budowlanej.

• Czytaj też: Zabytki. Wymagania formalno-prawne przy realizacji robót budowlanych w zabytkach

Zgodnie z treścią ww. przepisu prowadzenie prac budowlanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymaga (przed wydaniem pozwolenia na budowę) uzyskania pozwolenia na ich prowadzenie, wydanego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, natomiast pozwolenie na rozbiórkę takiego obiektu może być otrzymane po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu budynku z rejestru zabytków.

• Czytaj też: Projekt budowlany – zmiany w zakresie projektu budowlanego po nowelizacji Prawa budowlanego

Zgodnie z art. 39 ust. 3, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Ten ostatni zobowiązany jest wówczas zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę takiego obiektu w terminie 30 dni od daty jego doręczenia, a niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych (art. 39 ust. 4). Wykonywanie bez pozwolenia robót budowlanych przy zabytku, podlega karze grzywny, a orzekanie w tych sprawach następuje na podstawie przepisów Kodeksu wykroczeń.

Prace budowlane i remontowe - opinia środowiskowa

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona w tym zakresie wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. Decyzja środowiskowa musi być uzyskana przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę, w szczególności w przypadku inwestycji oddziałujących na środowisko, np. obiektów przemysłowych, większych budynków mieszkalnych, usługowych czy handlowych.Tryb i zasady wydawania decyzji środowiskowej określa ww. ustawa z 3 października 2008 o udostępnianiu informacji o środowisku oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z 9 listopada 2010 w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (dalej zwane rozporządzeniem).Wydanie decyzji środowiskowej poprzedzone jest postępowaniem dotyczącym oceny oddziaływania planowanego przedsięwzięcia na środowisko na podstawie przedłożonego przez wnioskodawcę raportu w tym zakresie. Dokument co do zasady wystawia prezydent miasta, burmistrz i wójt. Przed wydaniem decyzji może nastąpić konieczność uzyskania opinii ornitologicznej. Może ją otrzymać sam inwestor, jeśli na budynku lub w nim zagnieździły się ptaki i nie chce on odpowiadać za wykroczenie lub po prostu nie jest obojętny na ich los w związku z budową, remontem lub przebudową. Opinia pozwoli na odpowiednie zaplanowanie prac na budynku – zgodnie z prawem chroniącym ptaki.

Prace budowlane i remontowe - opinia przeciwpożarowa

W niektórych przypadkach projekt budowlany musi zostać uzgodniony przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Przypadki reguluje Rozporządzenie MSWiA z dnia 16 czerwca 2003 r. w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej. Opinii w tym zakresie wymagają:

• budynki ze strefą pożarową zakwalifikowaną do kategorii zagrożenia ludzi ZL I, ZL II lub ZL V, np. supermarkety, kina, szpitale, przedszkola, hotele;
• budynki należące do grupy: średniowysokich (SW), wysokich (W) lub wysokościowych (WW), zawierające strefę pożarową zakwalifikowaną do kategorii zagrożenia ludzi ZL III lub ZL IV, np. szkoły, budynki biurowe i mieszkalne o wysokości powyżej 12 m;
• budynki niskie, zawierające strefę pożarową o powierzchni przekraczającej 1000 m², zakwalifikowaną do kategorii zagrożenia ludzi ZL III, obejmującą kondygnację nadziemną inną niż pierwsza, np. budynki biurowe o powierzchni powyżej 1000 m²;
• garaże wielopoziomowe oraz zamknięte o więcej niż dziesięciu stanowiskach postojowych.

Uzgodnienie wymagane jest także w przypadku odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy obiektu budowlanego, zmiany związanej z koniecznością zapewnienia drogi pożarowej, przekształcenia sposobu użytkowania obiektu (o którym mowa wyżej), w przypadku gdy ze względu na charakter lub wielkość robót niezbędne jest sporządzenie projektu budowlanego, którego rozwiązania projektowe dotyczą warunków ochrony przeciwpożarowej obiektu.