Spis treści
Ustawa podażowa a problemy rynku mieszkaniowego
Od lat inwestorzy mierzą się z problemem niskiej dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową oraz skomplikowanymi procedurami administracyjnymi. W grudniu 2024 r. rząd podał główne założenia ustawy, które miałyby poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym. Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, zwanej w skrócie ustawą podażową ma rozwiązać problemy, które przyczyniają się do blokowania lub spowalniania realizacji nowych inwestycji. W lutym 2025 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się już jej szczegółowy projekt, który trafił do konsultacji.
Ustawa podażowa zakłada sporo zmian w gospodarce nieruchomościami i w prawie budowlanym, których głównym celem jest uwolnienie na potrzeby inwestycji mieszkaniowych zamrożonych dotąd gruntów spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Polecany artykuł:
Wiele z tych zablokowanych działek ma ogromny potencjał pod zabudowę mieszkaniową, przede wszystkim ze względu na korzystną lokalizację. Tymczasem z roku na rok pozyskanie atrakcyjnej ziemi pod inwestycję staje się coraz większym wyzwaniem, co przekłada się na rosnące ceny nieruchomości i ograniczanie podaży. Kwestia uwolnienia tych gruntów jest więc bardzo ważna zarówno z punktu widzenia inwestorów, jak i nabywców – wyjaśnia
Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development i wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jakie zmiany ma wprowadzić ustawa podażowa?
Ustawa podażowa zakłada sporo ważnych zmian. Samorządy będą mogły przejmować grunty należące do KOWR oraz Skarbu Państwa i spółek państwowych, a następnie przekazywać je na cele mieszkaniowe. Samorządy będą mogły nieodpłatnie przejmować takie działki, co ma wesprzeć m.in. budownictwo komunalne i społeczne (TBS, SIM).
Grunty z zasobu KOWR mają być przekazywane nieodpłatnie bezpośrednio przez ten podmiot. Rozwiązania takie ma skrócić procedury i przyspieszać przygotowywanie inwestycji mieszkaniowych. Ustawa w takiej formie preferuje rozwój budownictwa samorządowego komunalnego i społecznego z udziałem TBS i SIM a wyłącza niemal zupełnie możliwość nabywania gruntów przez deweloperów - poza wyjątkiem sprzedaży gruntu przez gminę i zastosowanie mechanizmu "lokal za grunt", w którym deweloper odstępuje w zamian za nabycie ziemi pewną liczbę mieszkań gminie.
Nieodpłatne przekazanie gminie gruntów przez KOWR nakłada na nią obowiązek przygotowania inwestycji mieszkaniowej. Jeśli na pozyskanym gruncie niezostanie w ciągu 5 lat zrealizowana żadna inwestycja mieszkaniowa i nie zostaną oddane do użytku lokale mieszkalne, to KOWR ma prawo wystąpić o zwrot tej działki w całości lub części.
W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa i spółek państwowych, to proces przekazywania samorządom będzie dotyczył gruntów, które są zbędne spółkom. Będą one mogły być przejmowane przez ministra odpowiedzialnego za budownictwo i przekazywane do zasobów gmin na podobnej zasadzie jak grunty z zasobu KOWR. W przypadku nie oddania do użytku żadnej inwestycji mieszkaniowej w ciągu 5 lat od przekazania gminie nastąpi jest zwrot lub wystąpienie o rekompensatę pieniężną.
W nowej wersji nie ma zapisu o zniesieniu ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast.
Polecany artykuł:
Jaki wpływ na ceny mieszkań będzie miała ustawa podażowa po wejściu w życie?
W pierwotnej wersji projektu sprzed roku ustawa podażowa miała przynieść rozwiązanie najistotniejszych problemów w branży mieszkaniowej. Przede wszystkim miała przynieść deweloperom większą szansę na dostępność gruntów, niższe koszty inwestycji, a także większe pole manewru w planowaniu nowych przedsięwzięć. Nabywcy mieli z kolei zyskać szerszy wybór atrakcyjnych lokali i stabilne ceny mieszkań. Rząd jednak zmienił priorytety i zamiast premiować deweloperów postanowił zwiększyć dostępność mieszkań komunalnych i budownictwa społecznego na wynajem. Do ostatecznej wersji projektu prawdopodobnie jest jeszcze daleko. Prawdopodobnie jednak to gminom przypadnie w udziale rozdysponowanie leżących odłogiem gruntów państwowych.
Ustawa podażowa a rola samorządów
Patrzymy optymistycznie na zapowiadane zmiany. Na ich długofalowe efekty trzeba będzie jednak trochę poczekać. Co ważne, będą one w dużej mierze zależeć od samorządów, bo to w ich ręce ustawa wkłada spore możliwości, ale też odpowiedzialność. Jak będą gospodarować gruntami? Jaką strategię wybiorą? Czy faktycznie procedury będą usprawnione? Czas pokaże – podsumowuje
prezes PROFIT Development.
i
Aby ustawa podażowa weszła w życie, musi przyjąć ją sejmowa większość, a następnie podpisać prezydent.
- Zobacz też: Najwyższe budynki mieszkalne Warszawy
