Prace remontowe i budowlane a prawo. Kiedy remont należy zgłaszać do urzędu?

Niektóre prace budowlane przeprowadzone w budynku ogólnie określane jako „remontowe”, mogą wymagać uzyskania pozwolenia. Kluczowa są tu kwalifikacja wykonywanych działań, które podlegają zapisom prawnym, a także ich zakres. Jak zatem rozróżnić konserwację od remontu od innych prac budowlanych? Jak postępować w przypadku obiektów zabytkowych?

Spis treści

1. Remont, przebudowa czy bieżąca konserwacja – definicje prawne
2. Jakie prace budowlane trzeba zgłaszać do urzędu?
3. Proces zgłoszeniowy prac remontowych krok po kroku
4. Jakie prace budowlane wymagają pozwolenia na budowę?
5. Remont obiektów zabytkowych
6. Roboty budowlane w nieruchomości wspólnej
7. Kary za samowolkę budowlaną

Remont, przebudowa czy bieżąca konserwacja – definicje prawne

Znajomość terminów prawnych związanych z pracami remontowymi i konserwacyjnymi jest kluczowa nie tylko dla inwestorów oraz administratorów budynków, ale również dla właścicieli lokali w mieszkalnictwie wielorodzinnym. Pozwoli ona uniknąć kar za samowolę budowlaną. Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. definiuje roboty budowlane jako szerokie pojęcie obejmujące zarówno budowę, jak i prace związane z przebudową, montażem, remontem i rozbiórką danego obiektu budowlanego. W kolejnych częściach ustawy określono natomiast szczegółowe definicje związane z remontem i przebudową.

Zgodnie z art. 3 pkt 7a przebudowa to taki rodzaj robót budowlanych, na skutek których zostają zmienione parametry użytkowe lub techniczne dla danego obiektu budowlanego. Przebudowa nie obejmuje jednak zmiany powierzchni zabudowy, kubatury oraz parametrów dotyczących kondygnacji (wysokość, szerokość, długość).

Ustawodawca określa również definicję remontu. Zgodnie z ustawą, remont to wykonywanie robót budowlanych w istniejącym obiekcie budowlanym, prowadzących do odtworzenia stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Wyroby budowlane wykorzystane podczas prac mogą być inne, niż zastosowane pierwotnie.

Niestety Prawo budowlane nie wyjaśnia, czym jest wspomniana „bieżąca konserwacja”. Tu można jednak wspomóc się wyrokiem sądu administracyjnego (wyrok WSA w Bydgoszczy z 25.02.2020 r., II SA/Bd 941/19, LEX nr 2973873). Bieżąca konserwacja jest więc rodzajem robót budowlanych wykonywanych celem utrzymania dobrego stanu obiektu budowlanego i zapobiegania użycia lub zniszczenia. Zazwyczaj tego rodzaju prace mają węższy zakres, niż remont.

Jakie prace budowlane trzeba zgłaszać do urzędu?

Według zapisów art. 28 ustawy Prawo budowlane na roboty budowlane wymagane jest pozwolenie na budowę lub zgłoszenie do starostwa, z wyjątkiem robót wskazanych w kolejnych artykułach. I tak zgłoszenie obowiązuje w przypadku takich prac, jak:

• przebudowa ścian i elementów konstrukcyjnych budynków jednorodzinnych, o ile nie wystają one poza granice działki;
• przebudowa sieci gazowych i elektroenergetycznych;
• docieplenie budynków o wysokości 12‒25 metrów;
• instalacja odnawialnych źródeł energii o łącznej mocy nie wyższej niż 1 MW;
• remont budowli i budynków, których budowa wymaga pozwolenia na budowę;
• montaż instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz budynku;
• mikroinstalacja biogazu rolniczego;
• instalacja krat w mieszkalnictwie wielorodzinnym lub budynkach użyteczności publicznej;
• instalacja konstrukcji antenowych, urządzeń zasilających, radiokomunikacyjnych, itp.

Proces zgłoszeniowy prac remontowych krok po kroku

W przypadku gdy założone prace remontowe wymagają zgłoszenia, należy złożyć odpowiedni wniosek na 21 dni przed rozpoczęciem robót. Jeśli po zakończeniu tego okresu inwestor nie otrzyma żadnych uwag z urzędu, może on przystąpić do remontu. Wniosek wraz z załącznikami składa się do odpowiedniego organu – starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu, w zależności od miejsca przeprowadzenia prac.

Zgłoszenie można wysłać drogą elektroniczną przez portal e-budownictwo.gunb.gov.pl (wymagane jest tu potwierdzenie profilem zaufanym), pocztą, lub złożyć osobiście.

Wniosek zgłoszenia można pobrać ze strony docelowego urzędu lub ze stron rządowych. Należy w nim zawrzeć rodzaj, zakres, sposób miejsce oraz termin rozpoczęcia przeprowadzania robót budowlanych. Uzupełnieniem wniosku są dokumenty, które w zależności od potrzeb, przedstawia się w oryginale lub kopii. Są to m.in.:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wzór dostępny online;
• szkice i rysunki;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu;
• opis techniczny instalacji;
• pełnomocnictwo;
• pozwolenia, uzgodnienia, opinie.

Po złożeniu zgłoszenia urząd może wysłać postanowienie wraz z informacjami o niekompletności wniosku oraz wezwać do uzupełnienia dokumentów w podanym terminie. Jeśli wszystko się zgadza, urząd ma dwie opcje: albo wydać tzw. milczącą zgodę albo wydać decyzję ze sprzeciwem. Zdarza się również, że zostanie nakazane uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jakie prace budowlane wymagają pozwolenia na budowę?

Niektóre roboty budowlane wymagają uzyskania pozwolenia budowę. Dotyczy to przede wszystkim prac związanych z budową obiektu budowlanego, odbudową, rozbudową oraz nadbudową, jeśli na skutek tych działań zmianie ulega kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, szerokość, długość lub liczba kondygnacji. Ogółem rzecz biorąc, dotyczy to zmian parametrów technicznych lub użytkowych wyrażonych w jednostkach miary lub wagi.

Analizując przypadki orzecznictwa sądowego, pozwolenia na budowę wymagają prace budowlane, które zmieniają np. zakres korzystania z obiektu, ciężar elementów konstrukcji, odporność przeciwpożarową, itp. Do takich rodzajów prac przykładowo należy budowa windy w bloku.

Ponadto pozwolenie jest obowiązkowe w przypadku prac przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków lub prowadzonych na terenie obszaru wpisanego do rejestru zabytków.

Remont obiektów zabytkowych

Prawo polskie chroni obiekty zabytkowe, co uniemożliwia samowolne wykonywanie na ich obszarze robót budowlanych. Właściciel budynku wpisanego do rejestru zabytków jest ponadto zobowiązany do utrzymania jego zabytkowej wartości. Oczywiście możliwe jest przeprowadzenie remontów czy przebudowy, jednak wymagany jest tu nadzór służb konserwatorskich.

Na roboty budowlane wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków należy uzyskać decyzję o pozwolenie na budowę. Natomiast w przypadku, gdy prace wykonywane są na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, wystarczy zgłoszenie. Przy czym w obu tych sytuacjach (pozwolenie oraz zgłoszenie) do wniosku należy dołączyć pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków.

• Zobacz galerię: Fasady z betonu, szkła i plastiku

Zobacz galerię 20 zdjęć

Roboty budowlane w nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3. Dziennika Ustaw [Udziały w nieruchomości wspólnej] „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. W uproszczeniu, jest to więc nieruchomość wyjściowa, np. blok mieszkalny, po odjęciu wszystkich samodzielnych lokali oraz przynależnych do nich pomieszczeń.

Przykładami nieruchomości wspólnej są:

• korytarze;
• piwnice;
• strychy;
• windy;
• ogrodzenia;
• bramy;
• suszarnie;
• instalacje (elektryczne, gazowe, domofonowe, itp.);
• kominy;
• parkingi.

Jeśli na obszarze nieruchomości wspólnej mają zostać przeprowadzone roboty budowlane, konieczne jest uzyskanie zgody każdego ze współwłaścicieli. Przy czym istnieje prawdopodobieństwo, że część wspólnoty mieszkaniowej nie zgodzi się na inwestycję. Wówczas taką decyzję może rozstrzygnąć sąd. W sytuacji, gdy większość współwłaścicieli zgadza się np. na remont klatki schodowej, sąd orzeka, czy roboty są zasadne i konieczne – przykładowo, dla utrzymania obiektu w dobrym stanie technicznym.

Kary za samowolkę budowlaną

Niedopełnienie formalności związanych z pracami remontowymi może zostać rozumiane jako akt samowoli budowlanej. Podlega on karze finansowej, której wysokość jest uzależniona od charakteru samowoli oraz rodzaju budowli. Oprócz tego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może nakazać nie tylko wstrzymanie dalszych robót, ale przywrócenie obiektu do stanu pierwotnego, jeśli prace budowlane nie spełniają wymogów np. bezpieczeństwa. Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, ale jest możliwa jej legalizacja, która przebiega podobnie jak uzyskanie pozwolenia na budowę.

inż. Marianna Leśniewicz