Remont dachu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Kiedy go wykonać? Jakie warunki trzeba spełnić przed wymianą pokrycia?

Remont dachu to ważna część prac konserwacyjnych w budynku mieszkalnym. Jest to bowiem podstawowy element budynku, który chroni go przed działaniem czynników atmosferycznych, a także stanowi o estetycznym wyglądzie całego obiektu. Kiedy przeprowadza się remont dachu w bloku mieszkalnym i co o tym mówi prawo budowlane?

Spis treści

1. Remont dachu ‒ jakie rodzaje pokryć dachowych stosuje się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych?
2. Kiedy potrzebny jest remont dachu?
3. Najczęstsze przyczyny przeciekania dachu
4. Jakie warunki trzeba spełnić przed wykonaniem remontu – prawo budowlane
5. Szacunkowe koszty wymiany dachu
6. Na co zwrócić uwagę, wybierając firmę dekarską?

Remont dachu ‒ jakie rodzaje pokryć dachowych stosuje się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych?

W budownictwie wielorodzinnym wykorzystuje się różne formy pokrycia dachowego, których wybór uzależniony jest od cen materiału, konstrukcji dachu oraz ogólnej estetyki. W przypadku dachów płaskich, najczęściej występujących w blokach mieszkalnych, deweloperzy wciąż stosują takie rozwiązania, jak: papy asfaltowe, papy termozgrzewalne, membrany dachowe z PCW oraz bezspoinowe masy dachowe.

Zaletą takich wyborów jest przede wszystkim niska cena oraz skuteczna ochrona przed wnikaniem wody. Kwestia estetyki nie ma tu dużego znaczenia, ponieważ i tak trudno jest zobaczyć dach z poziomu ulicy. W nowoczesnych, „ekologicznych” budynkach coraz częściej można spotkać tzw. dachy zielone. Wymagają one jednak specjalnego zabezpieczenia konstrukcji przed wodą oraz przerastaniem korzeni. W tym celu stosuje się dodatkową hydroizolacją oraz zintegrowane systemy drenażowe.

Jeśli chodzi o dachy łamane, tu zastosowanie mają:

• dachówki ceramiczne;
• dachówki cementowe;
• dachówki bitumiczne;
• blachodachówki.

Niewątpliwie najrzadziej stosowanym rozwiązaniem w budownictwie mieszkalnym wielorodzinnym są dziś dachówki ceramiczne, głównie ze względu na ich wysoką cenę. Nie brak im jednak zalet, wśród których można wymienić: dużą wartość estetyczną, trwałość czy łatwość napraw. Taki rodzaj dachówki preferowany jest raczej w przypadku obiektów o zabytkowym charakterze, np. kamienic oraz dachów o większym spadzie (20-45 stopni).

Rozwiązaniem o wiele częściej wybieranym w nowszych budynkach jest natomiast blachodachówka modułowa, która szczególnie sprawdza się w przypadku dużych powierzchni dachu. Jest stosunkowo tania, lekka, a przy tym wytrzymała.

Kiedy potrzebny jest remont dachu?

Każdy rodzaj pokrycia dachowego ma ograniczoną trwałość. Okres ten mogą dodatkowo skrócić ekstremalne warunki pogodowe, np. ulewy, silny wiatr czy różnego rodzaju uszkodzenia mechaniczne wywołane przez naturę lub człowieka.

Jednym z czynników wskazujących na konieczność remontu dachu jest jego przeciekanie. W takiej sytuacji należy zadziałać niezwłocznie, by uniknąć zwiększenia nieszczelności oraz powstrzymać dostawanie się wilgoci do wewnątrz. O konieczności naprawy dachu może świadczyć również jego wygląd zewnętrzny – np. popękania, luźne dachówki, odpadające fragmenty papy. To także dość pilna sprawa, która może potencjalnie stanowić niebezpieczeństwo, zarówno dla mieszkańców, jak i przechodniów. Jeszcze innym wskazaniem do remontu dachu jest pojawienie się na jego powierzchni roślinności (nie chodzi tu oczywiście o zielony dachy), mchów, a nawet grzybów.

Przy czym należy pamiętać, że ocenę stanu dachu należy przeprowadzić nie tylko od zewnątrz, ale również od wewnątrz. Bywa, że pierwsze oznaki zawilgocenia pojawiają się na stropodachu. Należy więc najpierw sprawdzić łączenia połaci oraz miejsca wokół lukarn, kominów i okien.

Najczęstsze przyczyny przeciekania dachu

Niestety przeciekanie dachu nie zawsze jest widoczne w ocenie wizualnej i ujawnia się dopiero podczas długotrwałych opadów deszczu lub zalegającego śniegu. Jakie czynniki mogą doprowadzić do cieknącego dachu? Są to m.in.:

• zaniedbania w regularnej konserwacji dachu;
• nieumiejętny montaż pokrycia dachowego;
• niedoszczelnienie miejsc styku pokrycia z elementami konstrukcyjnymi dachu (np. komin, lukarna);
• uszkodzenia folii dachowej podczas montażu;
• niepoprawne wykonanie kosza dachowego (np. kosz jest zbyt wąski);
• uszkodzenia mechaniczne wywołane nieodpowiednim odśnieżaniem;
• brak odśnieżania skutkujący osłabieniem konstrukcji dachowej;
• wiercenie otworów do montażu np. anteny;
• korozja dachu.

Podczas poszukiwania źródła przecieku należy zwrócić szczególną uwagę na takie newralgiczne miejsca, jak membrana dachowa, kołnierze uszczelniające wokół włazów i okien, daszki lukarn czy kosze dachowe.

Jakie warunki trzeba spełnić przed wykonaniem remontu – prawo budowlane

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., za remont dachu w budynku mieszkalnym odpowiada zarządca budynku. Ma on obowiązek zlecić przeprowadzenie kontroli stanu technicznego dachu (co najmniej dwa razy w ciągu roku) dla budynków o powierzchni pow. 2000 m² oraz powierzchni dachu pow. 1000 m².

Ponieważ remont oraz wymiana dachu wykraczają poza zakres zwykłego zarządu (według z art. 199 KC), do jego przeprowadzenia wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy braku pełnej zgody decyzję może rozstrzygnąć sąd administracyjny. Jeśli ta kwestia została rozwiązana, należy przyjrzeć się zapisom prawa budowlanego dotyczącego robót budowlanych.

Ustawa traktuje wymianę pokrycia dachowego jako remont, a do jego wykonania wystarczy zgłoszenie do urzędu miasta lub starostwa. Zgłoszenie obejmuje przesłanie wniosku ze szczegółami dotyczącymi planowanych robót oraz odpowiednich załączników: opisy, szkice, zgody współwłaścicieli. Brak odezwy ze strony urzędu jest równoznaczne z udzieleniem zgody na przeprowadzenie remontu.

Czasem jednak remont dachu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Tak dzieje się w przypadku, gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków lub znajduje się na terenie wpisanym do rejestru zabytków. Pozwolenie jest potrzebne również w sytuacji, gdy oprócz wymiany pokrycia wykonuje się prace ingerujące w konstrukcję dachu i całego budynku, np. zmiana kształtu dachu, dobudowanie kondygnacji. Dodatkowo, jeśli pracom remontowym dachu towarzyszy termomodernizacja w postaci docieplenia ścian, wówczas należy mieć na uwadze zapis art. 29 i 30 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z ich treścią wykonanie ocieplenia budynku o wysokości pow. 25 metrów wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Szacunkowe koszty wymiany dachu

Koszt remontu dachu jest bardzo zindywidualizowany. Wartość całej inwestycji zależy bowiem m.in. od powierzchni dachu, jego kształtu, wysokości, lokalizacji, rodzaju napraw oraz zastosowanego pokrycia. Ponadto prace naprawcze mogą obejmować jedynie zastąpienie uszkodzonych fragmentów dachówki, wymianę pokrycia czy całej więźby dachowej.

Orientacyjne koszty remontu dachu w 2024 r. mogą obejmować taki zakres jak (ceny podane brutto):

• demontaż starego dachu – tu koszt w dużej mierze zależy od rodzaju pokrycia. Najdroższy jest demontaż oraz utylizacja eternitu, gdzie całość może przekroczyć 100 zł/m². W przypadku usunięcia papy jest to średnio 35 – 45 zł/m². Najtaniej z kolei można zdemontować blachodachówkę – koszt takiego przedsięwzięcia mieści się w zakresie 18-25 zł/m²;
• montaż więźby dachowej – niekiedy remont dachu obejmuje również wymianę więźby dachowej. Na koszty tego etapu składają się koszty materiału (więźba impregnowana to wydatek ok. 80-150 zł/m², a membrana na poszycie kosztuje średnio 5-6 zł/m²) oraz koszty montażu: 60-130 zł/m². Alternatywą jest poszycie z papy, które jest jednak dużo droższe (40-80 zł/m² + montaż ok. 35 zł/m²);
• montaż nowego dachu – w przypadku blachodachówki koszt to w sumie: 60-95 zł/m² za materiał + 50-150 zł/m² za montaż. Tańsza jest tu blacha płaska, której średnie ceny to 30-60 zł/m². Dachówka ceramiczna to już większy wydatek (80-130 zł/m² + 60-160 zł/m²). Popularnym rozwiązaniem w przypadku dachów płaskich jest zastosowanie warstwy membrany PCW, której koszt wynosi 15-35 zł/m² + 25-35 zł/m² montażu;
• rynny i ocieplenie – podczas wymiany dachu warto zadbać również o wymianę rynien oraz docieplenie stropu. Koszt zakupu i wymiany rynny waha się od 120 do 200 zł/m² (w zależności od materiału – PCW czy stal). W przypadku ocieplenia wełną mineralną mowa tu o takich liczbach, jak: ok. 200 zł/m² za całość w przypadku stropów drewnianych oraz ok. 100 zł/m² za całość przypadku stropów żelbetonowych i Teriva.

Na co zwrócić uwagę, wybierając firmę dekarską?

Chociaż remont dachu to dość kosztowna inwestycja, przy wyborze realizatora nie należy kierować się wyłącznie najniższą ceną usług. Dużo ważniejsza jest dobra renoma firmy dekarskiej oraz doświadczenie w podobnych realizacjach. Pozwoli to uniknąć ewentualnych błędów montażowych oraz powstania nieszczelności.

Wybierając firmę, należy dokładnie przyjrzeć się umowie oraz jej zapisom, które powinny obejmować m.in. terminy, zakres prac, kosztorys, harmonogram płatności. Jeśli jakieś fragmenty są niejasne, należy je wyjaśnić przed podpisaniem kontraktu. Oprócz tego ważną kwestią jest gwarancja na usługi, która powinna być zawarta w umowie. Transparentność dotycząca usług i umowy oraz dobry kontakt od początku współpracy to kluczowe aspekty podczas zlecenia wymiany dachu firmie dekarskiej.

• Zobacz galerię: Najciekawsze budynki mieszkaniowe w Polsce

Zobacz galerię 8 zdjęć

inż. Marianna Leśniewicz