Badania gruntu kluczowym elementem bezpiecznej i udanej realizacji projektu
Wybór odpowiedniej nieruchomości gruntowej to istotny krok w procesie inwestycyjnym, niezależnie od tego czy planowana jest zabudowa jednorodzinna lub wielorodzinna, czy też inna forma zagospodarowania. Aby podjąć rozsądną decyzję i uniknąć potencjalnych pułapek, przed zakupem nieruchomości warto przeprowadzić kilka kluczowych czynności.
Lokalizacja działki
Sprawdzenie lokalizacji i położenia działki to jeden z najważniejszych aspektów przy planowaniu inwestycji. Lokalizacja ma ogromny wpływ na jakość życia, dostępność do udogodnień oraz potencjał inwestycyjny.
Prowadząc analizę planu zagospodarowania przestrzennego i oceniając sąsiedztwo, możemy wykluczyć lub przewidzieć, czy w okolicy występują potencjalne źródła zanieczyszczeń, do których mogą należeć np. zakłady przemysłowe lub inna działalność uciążliwa.
Dane dotyczące historii terenu pomagają inwestorowi dokładnie ocenić, czy lokalizacja nieruchomości spełnia jego potrzeby i oczekiwania. To ważny etap w procesie wyboru nieruchomości, który może znacząco wpłynąć na satysfakcję z zakupu oraz na przyszłą wartość czy zwrot z inwestycji.
Tereny brownfield – ocena zanieczyszczenia powierzchni
Tereny, które charakteryzują się dużym potencjałem inwestycyjnym, czyli tzw. tereny brownfield, wymagają przeprowadzenia odpowiedniej oceny ryzyka zanieczyszczenia gruntu, na którą składają się: analiza historii terenu, konsultacje z lokalnymi organami i badania jakościowe/ilościowe zanieczyszczenia gruntu. Takie badania są niezwykle istotne, ponieważ stanowią podstawę do opracowania procesu remediacji, tj. działań, które zmniejszają ilość substancji zagrażających środowisku bądź ograniczają rozprzestrzenianie tych substancji w gruncie.
W ramach prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi na etapie analiz historycznych, poza przeglądem archiwalnych opracowań i materiałów wymienionych w rozporządzeniu Dz. U. 2016, poz. 1395, sugeruje się dodatkowo określenie możliwości wystąpienia zanieczyszczenia wody podziemnej, gruntu lub powietrza gruntowego, prowadząc wstępne przesiewowe badania środowiskowe.
Duża zaletą takiego podejścia jest niski koszt tych badań oraz szybka informacja zwrotna (w trakcie ich wykonywania). Badania przesiewowe wykonywane metodami in-situ pozwalają w czasie rzeczywistym wykrywać jakościowo pewne grupy zanieczyszczeń występujące na pełnej głębokości profilu gruntowego (sondy środowiskowe Membrane Interface Probe oraz Optical Image Profiler).
Badania gruntu przed remediacją
Jeżeli w wyniku przeprowadzonej analizy historycznej zachodzi konieczności przeprowadzenia badań sozologicznych na potrzeby przygotowania projektu planu remediacji oraz uzyskania decyzji remediacyjnej, należy je wykonać w akredytowanym laboratorium w celu oznaczenia ilościowego, tj. stężenia zanieczyszczeń w gruncie.
Tutaj należy zwrócić szczególną uwagę na metody poboru próbek, które powinny być wykonane przez akredytowane w tym zakresie jednostki. Niestety praktyka pokazuje, że pobór, na który składa się m.in. pozyskanie próbki za pomocą różnych technik wiertniczych (z dużych głębokości), wykonywany jest przez jednostki do tego nieuprawnione.
Takie podejście powoduje, że otrzymane wyniki z próbek o bardzo niskiej jakości są zafałszowane i nie odpowiadają rzeczywistości. To może narażać inwestora na dodatkowe ryzyko, jakim będzie podważenie badań przez Regionalne Dyrekcje Ochrony Środowiska jak również ewentualne roszczenia przyszłych właścicieli czy użytkowników takiej nieruchomości.
W przypadku konieczności przeprowadzenia remediacji wykonuje się w kolejnym etapie badania uszczegółowiające.
Trzyetapowe podejście do badania terenów zdegradowanych pozwala zrozumieć w pełni problem, przygotować projekt planu remediacji, który będzie rozsądny z punktu widzenia ekonomicznego i terminowego, co jest niezbędne żeby inwestorzy publiczni i prywatni chcieli korzystać z tych terenów.
