Mieszkanie na parterze z ogródkiem. Kto odpowiada za utrzymanie? Co wolno lokatorowi mieszkania?

Jeszcze do niedawna mieszkania na parterze z ogródkiem nie cieszyły się raczej popularnością. Obecnie coraz więcej osób decyduje się zamieszkać na najniższej kondygnacji. Powstaje jednak pytanie, czy podobnie jak mieszkanie przynależny do niego ogródek po zakupie staje się własnością nabywcy.

Spis treści

1. Mieszkania w bloku na parterze z ogródkiem
2. Kto jest właścicielem ogródka w mieszkaniu?
3. Wydzielenie ogródka
4. Ogródki na parterze a wspólnota mieszkaniowa
5. Wygospodarowanie ogródka – jak uzyskać zgodę wspólnoty?

Mieszkania w bloku na parterze z ogródkiem

Wielu deweloperów posiada w swojej ofercie mieszkania w bloku na parterze z ogródkiem. Takie rozwiązanie ma swoje wady i zalety. Do tych pierwszych należy zaliczyć niewątpliwie brak prywatności, ryzyko włamania a także hałas dobiegający z ulicy lub klatki schodowej. Mimo to, popularność lokali na paterze z ogrodem rośnie. Korzystne ceny, a także możliwość zagospodarowania kawałka zieleni sprawia, że coraz więcej osób decyduje się na takie rozwiązanie.

Na komfort użytkowania własnego ogródka duży wpływ ma także forma zagospodarowania terenów wspólnych takich jak aleje spacerowe obsadzone drzewami, place zabaw oraz miejsca kameralnego odpoczynku zatopione wśród roślin.

Przydomowy ogród może sprawdzić się np. na niewielką grządkę warzywną, czy miejsce relaksu w ciepłe dni. Powstaje jednak jak dalece można wykorzystać taki ogród i kto w ogóle jest jego właścicielem.

Kto jest właścicielem ogródka w mieszkaniu?

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego w sytuacji gdy ogródek nie jest wyodrębniony z nieruchomości wspólnej jako odrębna działka stanowi on część wspólną nieruchomości. Aby zapewnić sobie swobodne korzystanie z ogródka, warto ustanowić służebność gruntową lub określić zasady korzystania z nieruchomości, zawierając tzw. umowę quoad usum (do korzystania). Taka umowa polega najczęściej na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli.

Ważne jest także, aby podział korzystania z nieruchomości, określony w umowie quoad usum, został ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Każda zmiana określonego w ten sposób korzystania określonego wymaga zmiany umowy dokonanej za zgodą wszystkich aktualnych współwłaścicieli. Do zmiany umowy quoad usum może też dojść w wyniku orzeczenia sądowego.

Samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości na ogródek bez zgody wspólnoty mieszkaniowej jest działaniem bezprawnym i powinno spotkać się z reakcją wspólnoty mieszkaniowej, która może żądać przywrócenia stanu pierwotnego lub podjąć uchwałę o naliczeniu właścicielowi czynszu w określonej wysokości, a następnie egzekwować go na drodze sądowej.

Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19.06.2007 roku (sygn.. akt III CZP 59/07). W przypadku gdy ogródków nie ustanowiono przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, a właściciele lokali na parterze chcieliby zająć część nieruchomości wspólnej pod takie ogródki powinni uzyskać na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie (ustalając miesięczny czynsz za użytkowanie ogródków).

Konieczność udostępnienie ogródka w razie różnych napraw czy konserwacji zależy więc od tego, w jaki sposób uregulowane zostało prawo do ogródka przyległego do lokalu. Jeżeli odbyło się to w formie umowy quoad usum lub służebności, to w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść ustalonych warunków korzystania z tych ogródków. Warunki takie zawarte są w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu.

W przypadku braku ww. zapisów należy uznać, iż między członkami Wspólnoty doszło do zawarcia ustnej/lub w sposób dorozumiany umowy quoad usum. W doktrynie prawniczej oraz w orzecznictwie dominuje pogląd, według którego zawarcie umowy quoad usum nie wymaga zachowania określonej formy, przez co może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). W taki też sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (uchwała Sądu Najwyższego, sygn.. akt: III CO 33/62, oraz orzeczenie SN, sygn. akt: III CR 81/63). Innymi słowy do zawarcia umowy quoad usum może dojść w formie ustnej, jak również w zwykłej formie pisemnej.

Samowolnemu wejściu na ogródek przydomowy przeciwstawiają się przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 342 kc:  Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Zakaz w wymienionym przepisie został sformułowany w taki sposób, że dotyczy każdego, nawet osoby, która posiada tytuł prawny do rzeczy.

Ww. stanowisko potwierdził w orzeczeniu z dnia 6.09.2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, sygn. akt V Ca 1883/11 stwierdzając, iż: Jeśli właściciel lokalu dokonał samowolnego zajęcia ogródka przyległego do lokalu to powinien być tego władztwa pozbawiony, ale w trybie przewidzianym przez ustawodawcę i nie przez uprawnionego do gruntu, lecz przez właściwe organy egzekucyjne. Wspólnota mieszkaniowa nawet jako właściciel gruntu nie może samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz działał w złej wierze.

Może zainteresują Cię również pomysły na balkony w bloku, kamienicy, apartamentowcu

Zobacz galerię 49 zdjęć

Wydzielenie ogródka

Najbardziej skutecznym rozwiązaniem jest oddzielenie ogródka od nieruchomości wspólnej (należącej do wszystkich mieszkańców osiedla) i wyodrębnienie osobnej działki geodezyjnej. Dzięki temu można następnie przenieść prawo własności do takiego gruntu bezpośrednio na właściciela mieszkania na parterze ‒ zarówno przed, jak i po zakupie lokalu.

Wydzielenie takiej osobnej, sąsiadującej z budynkiem działki wymaga jednak podziału geodezyjnego. Z różnych przyczyn nie zawsze jest to możliwe, dlatego deweloperzy często stosują inne rozwiązania: ustanawiają służebność gruntową (czyli prawo do korzystania z konkretnego fragmentu działki) lub podpisują z nabywcą stosowną umowę, która umożliwia im użytkowanie ogródka. Sama działka wciąż pozostaje jednak częścią wspólnej nieruchomości.

Ogródki na parterze a wspólnota mieszkaniowa

Wyodrębnienie działki z ogródkiem i przeniesienie własności na właściciela lokalu powoduje oczywiście, że wspólnota mieszkaniowa nie może ustanawiać warunków gospodarowania takim skrawkiem zieleni. Nieco inaczej jest w przypadku, gdy deweloper ustanowi służebność gruntową lub podpisze z nabywcą umowę o użytkowanie ogródka. Wszystko zależy od treści tego typu uzgodnień – wspólnota może np. ustanowić regulamin korzystania z ogródków lub stworzyć stosowny fundusz, który zobowiąże mieszkańców lokali na parterach do wpłat pokrywających koszty pielęgnacji zieleni.

Wspólnota mieszkaniowa osiedla lub budynku wielorodzinnego może jednak zareagować, gdy mieszkańcy samowolnie zajmą wspólny grunt i stworzą na nim ogródek. Bez jej zgody takie działanie będzie bezprawne – wspólnota może więc zażądać przywrócenia takiego fragmentu działki do pierwotnego stanu. Innym rozwiązaniem jest naliczenie dodatkowego czynszu, który wspólnota może egzekwować od właściciela mieszkania na parterze (zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 19.06.2007 roku sygn.akt III CZP 59/07).

Wygospodarowanie ogródka – jak uzyskać zgodę wspólnoty?

Właściciele mieszkań na parterze mogą złożyć we wspólnocie mieszkaniowej wniosek z prośbą o zgodę na zajęcie części wspólnego terenu i wygospodarowanie ogródka. W ten sposób mogą uniknąć niepotrzebnej samowoli i procesów sądowych, jeśli wcześniej nie ustalili innych rozwiązań z deweloperem.

Oprócz wyrażenia zgody (nieodpłatnej lub odpłatnej, np. w formie comiesięcznego czynszu za użytkowanie terenu) wspólnota powinna również ustanowić regulamin, w którym przedstawi mieszkańcom wyraźne zasady korzystania z przydomowych ogródków. Najwygodniej będzie stworzyć taki zestaw reguł, który ułatwi zawieranie podobnych umów w przyszłości również innym mieszkańcom pragnącym własnej namiastki ogrodu.

Jak uzbroić się na problemy z ogródkami na parterze? Kupujący mieszkanie na osiedlach, na których możliwe jest ich wygospodarowanie, powinni zapoznać się z zasadami ustalonymi przez dewelopera lub postanowieniami wspólnoty mieszkaniowej jeszcze przed podpisaniem umowy. Ci, którzy już posiadają lokal na parterze mogą porozmawiać z zarządem wspólnoty – własne miejsce na uprawę świeżych warzyw na pewno jest warte wysiłku!

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali