Tereny zieleni na osiedlu mieszkaniowym - wymogi formalne, zarządzanie terenami zieleni

Tereny zieleni to parki, aleje spacerowe obsadzone drzewami, place zabaw i miejsca kameralnego odpoczynku zatopione wśród roślin, ale także bezpośrednie otoczenie budynków mieszkalnych, w tym różnej wielkości ogródki frontowe. Należy jednak pamiętać, że znaczny udział terenów zieleni generuje dość duże koszty utrzymania. Aby je ograniczyć, a jednocześnie nie umniejszyć roli roślin, tak pożądanych w najbliższym otoczeniu miejsc zamieszkania człowieka, warto odpowiednio zaplanować złożony proces zarządzania zielenią.

Funkcje terenów zieleni

Poza walorami ozdobnymi i pozytywnym wpływem na wizerunek osiedli mieszkaniowych rośliny pełnią funkcje zdrowotne i ekologiczne – pomagają oczyszczać powietrze (również w przypadku smogu) poprzez pochłanianie wielu szkodliwych substancji, pobierają dwutlenek węgla, w zamian produkując tlen, poprawiają mikroklimat danego miejsca, zwiększając wilgotność, oraz obniżają temperaturę w upalne dni, dając tak potrzebny cień. Obecność zieleni na obszarach intensywnie zabudowanych sprzyja retencjonowaniu wód opadowych i pozwala odciążyć kanalizację burzową, a dodatkowo zatrzymaną wodę można umiejętnie wykorzystać do podlewania roślin. Ponadto wydzielają one fitoncydy działające bakterio- i grzybobójczo. Korony drzew i krzewów są miejscem bytowania ptaków, gatunki kwitnące wabią owady, co wpływa na podniesienie różnorodności biologicznej. Zbliżają człowieka do przyrody, co jest niezwykle cenne zwłaszcza tam, gdzie dominuje gęsta zabudowa. Odpowiednio ukształtowane nasadzenia mogą sprzyjać ograniczeniu hałasu, jednocześnie wpływając pozytywnie na samopoczucie mieszkańców osiedli. Stanowią atrakcyjną oprawę miejsc wypoczynku, pozwalają na relaks i nawiązywanie kontaktów z innymi ludźmi, wspomagają edukację dzieci i uwrażliwiają je na piękno natury. Niezastąpione jest terapeutyczne oddziaływanie zieleni na człowieka – obserwacja przyrody sprzyja wyciszeniu, oderwaniu się od uciążliwości życia codziennego, ma działanie uspokajające. Wprowadzanie jej w różnych formach w bezpośrednie otoczenie budynków wielorodzinnych coraz częściej decyduje o powodzeniu inwestycji – budowy lub modernizacji osiedla.

Deweloperzy doskonale wiedzą, że im więcej wybudują lokali na danej działce, tym będą one tańsze, a co za tym idzie – będzie je łatwiej sprzedać. Jednak coraz częściej kryterium wyboru staje się, oprócz dobrej lokalizacji, dostępu do usług czy wysokiego standardu zabudowy, położenie blisko skweru, parku, a nawet lasu, a w wielu przypadkach również możliwość zamieszkania wśród zieleni – czyli jej znaczny udział pomiędzy budynkami wielorodzinnymi zamiast wybetonowanych, pozbawionych charakteru przestrzeni. Jest to często równoznaczne ze wzrostem wartości nieruchomości jako jeden z najbardziej pożądanych elementów utożsamianych z życiem w dobrych warunkach w mieście.

Zarządzanie zielenią 

Zgodnie z zapisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz.U 2018.0.845 z późn. zm.) „spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków”, ale może też zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. W zakres działań administracyjno-eksploatacyjnych osób zarządzających spółdzielnią, ale też wspólnotą mieszkaniową, pod której pieczą pozostaje teren, wchodzi m.in. utrzymanie zieleni. Wszelkie związane z tym prace mogą być realizowane własnymi zasobami ludzkimi – w dużych osiedlach powoływane są zwykle odpowiednie jednostki. W innych przypadkach można posiłkować się wyspecjalizowanymi firmami zewnętrznymi, podpisując z nimi odpowiednio sporządzone umowy określające okres ich trwania, zakres prac, harmonogram i inne niezbędne warunki.

Tereny zieleni – wymogi formalne

Zgodnie z polskim prawem jedynym uwarunkowaniem formalnym dotyczącym zieleni w osiedlach mieszkaniowych jest zapis mówiący o udziale powierzchni biologicznie czynnych, zawarty w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Teren biologicznie czynny jest w nim (§ 3 ust. 22) zdefiniowany jako „teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m², oraz wodę powierzchniową na tym terenie”. Ponadto § 39 rozporządzenia mówi, że „na działkach budowlanych przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną co najmniej 25% jej powierzchni należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”. Dodatkowo rozporządzenie to wskazuje (§ 40 ust. 1), że na terenie osiedli w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę stosownie do potrzeb użytkowych „należy przewidzieć place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych, przy czym co najmniej 30% tej powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej”. Minimalny wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej w osiedlach mieszkaniowych jest zapisany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku tego zapisu zostaje on określony również w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 35 ust. 1 Ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj.: Dz.U z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy. Jednocześnie należy wspomnieć, że wartość ww. wskaźnika – w zależności od funkcji i charakteru danego rejonu – może być inna w stosunku do zapisów rozporządzenia, np. zwiększona, w przypadku gdy osiedle powstaje na terenie, gdzie istniejący udział wartościowej zieleni jest duży i wymaga zachowania w znacznym stopniu, a przez to jego rola przyrodnicza jest wyżej oceniona.

Tereny zieleni – działania wspierające

Do terenu biologicznie czynnego można zaliczyć także 50% powierzchni tarasów i stropodachów, o ile zyskają one nawierzchnię ziemną zapewniającą naturalną wegetację, dlatego praktyki takie są powszechnie stosowane od wielu lat. Dotyczy to również powierzchni dachowych usytuowanych na wyższych kondygnacjach budynków, z których znaczna część może, a nawet powinna być przeznaczona na prywatne lub ogólnodostępne ogrody. Najczęściej jednak wprowadzane są tylko ograniczone formy zieleni na najwyższych, niedostępnych powierzchniach dachów budynków albo stropach garaży podziemnych na poziomie terenu, które w większości przypadków stanowią znaczną część terenu nowo budowanych osiedli. Ogrody na dachach oczywiście pozytywnie wpływają na środowisko, ale w rzeczywistości są jedynie wielkimi „donicami” pozbawionymi dostępu do rodzimego gruntu – układ ten nie do końca będzie funkcjonował tak jak w naturze.

Sadzenie roślin w gruncie, nawet jeśli jego skład został zmieniony w czasie budowy i ponownie zasilony składnikami odżywczymi, jest strukturą znacznie trwalszą i podlegającą naturalnym procesom. Ponieważ wolniej się on nagrzewa i przemarza, a także w nieco inny sposób pochłania wodę opadową, warunki dla przetrwania drzew, krzewów i innych roślin są znacznie bardziej korzystne. Należy zatem przede wszystkim wykorzystać grunt rodzimy, a dachy zielone i ściany traktować jako formę zwiększającą, a nie zastępującą udział zieleni – szczególnie tam, gdzie borykamy się z jej deficytem. Na wielu osiedlach mieszkaniowych stosuje się różne rozwiązania podwyższające udział terenów biologicznie czynnych, np. do wykonania podjazdów do garaży, części zewnętrznych miejsc postojowych dla samochodów bądź fragmentów terenu zapewniającego podjazd do budynków dla straży pożarnej wykorzystuje się materiały wodoprzepuszczalne – ekokraty oraz płyty ażurowe przerośnięte trawą lub innymi roślinami. Powierzchnie te z reguły są wliczane do terenu biologicznie czynnego bez żadnych ograniczeń, pod warunkiem że zapewniają właściwą wegetację roślin. Bywa jednak, że przepisy lokalne mogą zawierać pewne uszczegółowienie nieuwzględniające takich rozwiązań. Należy mieć świadomość, że obowiązek utrzymania określonego wskaźnika udziału terenów biologicznie czynnych jest każdorazowo działaniem sprzyjającym przyrodzie i zachodzącym w niej procesom. Nie powinien być on zatem traktowany jako czynnik ograniczający, ale wręcz przeciwnie – służyć stworzeniu jak najlepszych warunków życia mieszkańców osiedli.

Prawo sąsiedzkie i zieleń osiedlowa

Pewne uwarunkowania dotyczące zieleni można znaleźć w przepisach prawa sąsiedzkiego, czyli prawa cywilnego, którego zadaniem jest rozwiązywanie sporów pojawiających się w związku z sąsiedztwem gruntów przynależnych do różnych właścicieli, wymagających jednak ograniczenia zakresu swobody lub wyłączności korzystania, a nawet nałożenia na właścicieli pewnych obowiązków pozostających w interesie sąsiadów. Prawo sąsiedzkie jest przedmiotem Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U 1964 r. nr 16 poz. 93 z późn. zm.), której art. 148–150 określają m.in. możliwość ingerencji w sytuacji, gdy rośliny rosnące na działkach sąsiednich (z wyłączeniem terenów przeznaczonych na użytek publiczny) przechodzą na teren danego właściciela. Sytuacje mogą być bardzo różne – istotne problemy pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy duże drzewa i krzewy rosnące tuż przy ogrodzeniu lub w jego bliskim sąsiedztwie są przyczyną znacznego zacienienia, a ich gałęzie, liście i owoce spadają na teren przyległej nieruchomości. Oczywiście, w pierwszej kolejności właściciel (zarządca) nieruchomości, na której rośnie drzewo lub krzew, nie powinien dopuścić do tego, aby przechodził on na teren sąsiedni, a więc posadzić je w odpowiedniej odległości od granicy. W przeciwnym razie powinien usunąć gałęzie lub owoce z nieswojej działki, a jeśli tego nie uczyni – nawet po wezwaniu przez sąsiada i w wyznaczonym terminie – ten może to uczynić sam, wchodząc na grunt sąsiedni. Właściciel sąsiedniego terenu może obciąć i zachować dla siebie przechodzące korzenie, a także gałęzie i owoce, ale powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia Bezwzględne realizowanie tego prawa może jednak okazać się szkodliwe dla przyrody, ponieważ każda nadmierna ingerencja w roślinę i pozbawianie jej systemu korzeniowego oraz gałęzi spowoduje jej stopniowe zamieranie. Zawsze warto więc określić, czy działanie takie jest niezbędne, a na pewno wcześniej spróbować porozumieć się z właścicielem sąsiedniej posesji i ustalić rozwiązania kompromisowe.

Usuwanie drzew i krzewów na terenach zieleni

Zgodnie z art. 83 ust. 1 Ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U z 2018 r., poz. 1614, z późn. zm.) usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części może nastąpić po uzyskaniu zezwolenia wydanego na wniosek posiadacza nieruchomości – za zgodą jej właściciela. Nie jest ona wymagana, gdy wniosek składa spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa, w której właściciele lokali powierzyli zarządzanie nieruchomością wspólną zarządowi (według Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U z 2018 r., poz. 716 z późn. zm.). Zarządzający spółdzielnią mieszkaniową musi poinformować „w sposób zwyczajowo przyjęty członków spółdzielni, właścicieli budynków lub lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, a zarząd wspólnoty mieszkaniowej – członków wspólnoty, o zamiarze złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu, wyznaczając co najmniej 30-dniowy termin na zgłaszanie uwag. Wniosek może być złożony nie później niż w terminie 12 miesięcy od upływu terminu na zgłaszanie uwag”. Zezwolenie na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wydaje się po złożeniu wniosku i leży ono w gestii wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, a w przypadku tych rosnących na terenie wpisanym do rejestru zabytków – wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Należy liczyć się z tym, że wydanie zezwolenia może być uzależnione od wprowadzenia nasadzeń zastępczych, w niektórych przypadkach również wiązać się z koniecznością przesadzenia danych roślin wraz ze wskazaniem ich miejsca. Przy podejmowaniu decyzji pod uwagę brane są różne uwarunkowania, m.in. wartości przyrodnicze (w tym rozmiar drzewa lub powierzchnia krzewów oraz funkcje, jakie pełnią w ekosystemie), a także wartości kulturowe i krajobrazowe oraz lokalizacja. Dodatkowo ustawa podaje, że jeśli przyczyną usunięcia jest realizacja inwestycji wymagającej uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub budowę, zezwolenie może zostać wydane pod warunkiem uzyskania ww. pozwolenia. Przepisów art. 83 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody nie stosuje się m.in. w przypadku:

• krzewu albo krzewów rosnących w skupisku o powierzchni do 25 m²,
• drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza:– 80 cm – topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz srebrzystego,– 65 cm – kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,– 50 cm – pozostałych gatunków drzew.

Jeśli jednak parametry rośliny przekraczają ww. wartości, zgłoszenie zamiaru usunięcia jest obowiązkowe oraz wymaga uiszczenia opłaty naliczanej i pobieranej przez organ właściwy dla wydania zezwolenia. Gdy usunięcie wiąże się z przesadzeniem roślin lub wprowadzeniem nasadzeń zastępczych, termin opłaty jest odraczany na 3 lata od daty wskazanej w zezwoleniu, a jeśli nasadzenia te zachowają w tym czasie żywotność, podlega ona umorzeniu. Sposoby naliczania opłat są określone w art. 85 Ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U z 2018 r., poz. 1614 z późn. zm.) i zróżnicowane ze względu na rodzaj lub gatunek drzew i krzewów, a także wynikają z obwodu pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm lub powierzchni krzewu albo krzewów rosnących w skupisku. Uiszczenie opłaty następuje w terminie 14 dni od tego, w którym zezwolenie albo inne wiążące decyzje stały się ostateczne. Obecnie stawki opłat za usuwanie drzew (określa je minister właściwy do spraw środowiska) nie mogą przekraczać 500 zł za 1 cm obwodu pnia, a krzewów – 200 zł za m² powierzchni. Nie nalicza się opłat za usunięcie m.in. drzew i krzewów zagrażających bezpieczeństwu ludzi lub mienia, a także tych, które obumarły bądź nie mają szansy na przeżycie z przyczyn niezależnych od posiadacza nieruchomości. Warto w tym miejscu nadmienić, że praktyka ta powinna dotyczyć szczególnych przypadków – drzew chorych, zagrażających bezpieczeństwu osób i mieniu. Decyzje te są bowiem nieodwracalne. Nie wszystkie rośliny można przesadzić, a wprowadzane nasadzenia zastępcze często znacznie odbiegają jakością od rosnących w danym miejscu od wielu lat. Nowo posadzone rośliny, zwłaszcza drzewa, będą potrzebowały nawet kilku dekad, aby osiągnąć wiek dojrzałości, co w obecnej sytuacji pogarszającej się jakości powietrza, gleby i wody jest coraz trudniejsze.

Tereny zieleni a zabudowa i infrastruktura techniczna

Polskie prawo nie reguluje kwestii odległości sadzenia roślin od sąsiednich posesji, budynków ani innych elementów infrastruktury, co może mieć znaczący wpływ na zagospodarowanie i funkcjonowanie przestrzeni osiedli mieszkaniowych. Mimo to należy unikać problemów zarówno na poziomie sąsiedzkim, jak i będących efektem niewłaściwego posadzenia, zwłaszcza dużych roślin. Warto w tym przypadku kierować się zdrowym rozsądkiem, a na etapie planowania nasadzeń wykorzystać doświadczenia innych, w tym sprawdzone i powszechnie stosowane zasady i normy.

Można tu powołać się np. na zapisy zawarte w standardach zieleni opracowanych przez coraz więcej miast. Choć tworzone są one głównie dla przestrzeni publicznej (podejmują też zagadnienia relacji roślin z układem dróg oraz naziemnej i podziemnej infrastruktury technicznej), służyć mają nie tylko rozwiązywaniu potencjalnych problemów w zakresie utrzymania tych elementów, lecz także zapewnieniu bezpieczeństwa ich użytkowania i utrzymaniu zieleni w jak najlepszej kondycji przez wiele lat. W procesie projektowania nowych form zieleni, ale także przesadzania roślin w przestrzeni osiedlowej warto zatem wziąć pod uwagę zarówno warunki przestrzenne, jak i techniczne. Niewłaściwe usytuowanie roślin, zwłaszcza dużych i silnie się rozrastających, może zagrażać budynkom. Gałęzie mogą niszczyć elewacje, uszkadzać pokrycia dachowe i orynnowanie (opadające liście będą dodatkowo je zapychać i blokować odpływ wody), a gatunki drzew krótkowiecznych i o kruchym drewnie mogą powalić się w czasie burzy. Ponadto, wysokie rośliny posadzone zbyt blisko budynków zasłonią dostęp naturalnego światła do mieszkań, a ich korzenie mogą uszkodzić izolację fundamentów oraz rury i przewody instalacji podziemnych. Trzeba również pamiętać, że pnie i korzenie drzew rosnących na danej działce są narażone na uszkodzenia podczas budowy, a gdy znajdą się zbyt blisko fundamentów i ścian zewnętrznych, mogą obumrzeć już w trakcie prac budowlanych lub niedługo po ich zakończeniu.

Ustalając odległość sadzenia drzew od budynków, należy przewidzieć docelową wysokość oraz wielkość korony tych roślin. Najbliżej obiektu lepiej sadzić niewielkie drzewa i krzewy, a im są one większe – tym dalej. Znaczenie ma także typ ich systemu korzeniowego: palowy, ukierunkowany w głąb ziemi sprawdzi się na mniejszej przestrzeni, a rozrastający się poziomo będzie wymagał znacznie większego obszaru. Zalecane minimalne odległości sadzenia drzew i krzewów:

• od granicy działki: min. 1 m – małe krzewy ozdobne, min. 2 m – silnie rosnące krzewy oraz słabo rosnące i karłowate drzewa, ok. 3 m – drzewa średnie, min. 4 m – drzewa wysokie i silnie rosnące;
• od budynku: min. 1,5 m – małe krzewy ozdobne, min. 5 m – drzewa; w przypadku drzew o szerokiej koronie odległość ta może być wręcz niewystarczająca, dlatego w każdym przypadku należy pomyśleć o doborze roślin zgodnie z ich funkcją i możliwościami terenowymi;
• od ścianek oporowych i stromych skarp lub tarasów: ok. 0,5 m – krzewy, min. 1 m – drzewa;
• od krawędzi chodnika lub jezdni: min. 0,5 m – krzewy (trzeba uwzględniać docelową wielkość projektowanych roślin), min. 3 m – drzewa (od krawędzi dróg do pni drzew); taka odległość pozwoli na dość swobodne rozrastanie się roślin i ograniczenie negatywnego oddziaływania ich systemu korzeniowego na dany element układu komunikacji.

Cały system instalacji oraz przewodów doprowadzających media do budynków i urządzeń terenowych, zapewniający prawidłowe i sprawne funkcjonowanie osiedla mieszkaniowego, może również znacząco wpłynąć na aranżację jego przestrzeni, głównie poprzez ograniczenie możliwości wprowadzania nasadzeń w wybranych strefach, w których nagromadzenie elementów jest znaczne.

Szczególnie ważne, ze względu na konserwację infrastruktury technicznej podziemnej i naziemnej, jest dostosowanie roślinności do jej przebiegu. Rozbudowany i głęboki system korzeniowy drzew i krzewów stanowi duże zagrożenie dla przewodów biegnących pod ziemią, niezależnie od głębokości ich sytuowania i wykorzystywanych osłon. Planując nasadzenia, trzeba też zagwarantować dostęp do wszystkich elementów infrastruktury w czasie prac konserwatorskich lub w razie uszkodzenia czy awarii. Należy dążyć do ograniczenia szkód, a jednocześnie wyeliminować konieczność przesadzania roślin w czasie konserwacji czy napraw infrastruktury, ponieważ może to podwyższyć koszty ich utrzymania i obniżyć kondycję. Obecność podziemnych przewodów ogranicza wzrost roślin oraz utrudnia im dostęp do podłoża i składników odżywczych, dlatego wskazane jest sadzenie drzew i krzewów w odległości min. 2 m od podziemnej sieci telekomunikacyjnej, ciepłowniczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, a także oświetleniowej. W przypadku sieci gazowej (niskiego i średniego ciśnienia) i elektroenergetycznej zaleca się pozostawienie min. 1,5 m, zwłaszcza dla drzew o dużych rozmiarach. Podobna sytuacja dotyczy naziemnych urządzeń i obiektów. Zapewnienie dostępu np. do stacji trafo, urządzeń przesyłowych czy słupów wynika z uwarunkowań formalnych. Z tego powodu rosnące przy nich rośliny, choć często pełnią funkcję maskującą, w żadnym z przypadków nie mogą ograniczać dojścia do tych obiektów ani utrudniać ich obsługi i konserwacji.

Dotyczy to również elementów małej architektury oraz wyposażenia. Posadzenie ekspansywnych krzewów zbyt blisko ławki, którą szybko zarosną, uniemożliwi swobodne korzystanie z niej, a nadmiernie rozrastające się pnącze może zbyt skutecznie pokryć wiatę śmietnikową czy pergolę, która nie utrzyma jego ciężaru. Dobór roślin jest w tych sytuacjach kluczowy dla zapewnienia właściwego użytkowania tych elementów.

Zarządzanie terenami zieleni na osiedlu mieszkaniowym

Jest to skomplikowany proces złożony z wielu etapów i działań, często zazębiających się i prowadzonych równolegle, czasochłonnych, a nierzadko wymagających zaangażowania specjalistów oraz zarezerwowania sporych funduszy w budżecie. Kluczowe jest podejmowanie ich w określonej kolejności, aby wykonując jedne prace, nie zniszczyć już tego, co raz zostało dobrze zrealizowane. Logiczne planowanie poszczególnych działań obejmuje w mniejszym lub większym zakresie cały okres funkcjonowania osiedla mieszkaniowego. Na pewno będzie dotyczyć wstępnego etapu związanego z podejmowaniem decyzji o udziale zieleni, która powinna być uwarunkowana szczegółowym rozpoznaniem możliwości i ograniczeń. Jednym z podstawowych kryteriów jest wielkość dostępnej przestrzeni. Duży obszar pozwoli na wprowadzenie wysokich roślin, np. szczególnie cennych drzew i krzewów w różnych konfiguracjach, i zaaranżować przestrzeń nawet jako osiedlowy park. Można wówczas rozplanować niemal wszystkie elementy programowe (place zabaw, parki kieszonkowe, aneksy wypoczynkowe, ścieżki z ławeczkami) połączone nawet rozbudowanym układem komunikacji.

Mała przestrzeń wymagać będzie poszukiwania rozwiązań kompromisowych, a co za tym idzie – maksymalnego ograniczania udziału zieleni, np. do wąskich pasów pomiędzy budynkami albo wzdłuż dróg, które często są jedynym obszarem dla wprowadzenia roślinności wyznaczonym w przestrzeni intensywnie zabudowanej i zdominowanej przez układ komunikacji. Powszechne stosowanie kosztownych w utrzymaniu trawników lub wyłącznie niskich roślin niepasujących do skali wielorodzinnej zabudowy zdegraduje rolę zieleni wyłącznie do funkcji ozdobnej, choć i ta w tym przypadku pozostanie dyskusyjna. Kluczowe dla wprowadzenia i utrzymania roślin będą również warunki świetlne, które mogą być problematyczne zwłaszcza na osiedlach o wielokondygnacyjnej zabudowie. Długi cień rzucany przez wysokie budowle sprawi, że znaczny obszar przez większą część dnia, a często niemal przez cały rok, pozostanie silnie zacieniony. Nie tylko stanowi to ograniczenie w doborze roślin, które muszą sprostać takim warunkom, lecz także niesie ryzyko podjęcia niewłaściwych decyzji, które odbiorą pozytywny efekt wizualny zieleni.

Podobnie skrajnie ekstremalne warunki dla życia wielu roślin wystąpią w miejscach o silnym nasłonecznieniu, gdzie będą one narażone na szybkie parowanie wody, wysoką temperaturę i silne działanie promieni słonecznych. Dobór materiału roślinnego do istniejących warunków to jedna z podstaw właściwego planowania udziału zieleni. Powinien on być każdorazowo oparty na wiedzy dotyczącej wielu aspektów, a podejmowane wstępne decyzje poprzedzone rzetelnie przeprowadzonym rozpoznaniem cech miejsca oraz potrzeb i oczekiwań jego mieszkańców. Na tym etapie niezbędne jest wykonanie inwentaryzacji istniejących roślin i ich ocena, która pozwala oszacować stan zdrowotny oraz wynikające z niego potencjalne zagrożenia, a także walory zieleni (np. warto brać pod uwagę wygląd projektowanej roślinności zależnie od pory roku).

Na tej podstawie będzie można podjąć decyzje w zakresie gospodarowania nią, a mianowicie określić, które egzemplarze należy zachować, usunąć, a dla których wskazać miejsca przesadzenia, komponując je np. z nowymi nasadzeniami. Pozwoli to stworzyć przestrzeń o wysokich walorach użytkowych, bezpieczną, a przy tym atrakcyjną wizualnie i sprzyjającą zaistnieniu procesów przyrodniczych, co wpłynie pozytywnie na jakość życia mieszkańców. Włączenie ich w proces decyzyjny (konsultacje społeczne) to sprawa trudna, umożliwi ona jednak uzyskanie rozwiązań kompromisowych, które zadowolą większość. Pozwoli z jednej strony przeforsować lepsze propozycje, a z drugiej wytłumaczyć ich zasadność. Szczegółowe rozpoznanie istniejących uwarunkowań jest podstawą do opracowania racjonalnego projektu aranżacji zieleni – jej układu i struktury powiązanej z programem wypoczynkowym, a także doboru roślin do nasadzeń w celu uzyskania wysokich walorów ozdobnych. Najczęściej wymaga to zatrudnienia specjalistów (architektów krajobrazu), co przynosi wiele korzyści i daje gwarancję maksymalnego dostosowania roślin do możliwości przestrzenno-funkcjonalnych i finansowych danej spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. 

Realizacja podstawowych prac związanych z nasadzeniami, a następnie utrzymanie i całoroczna pielęgnacja roślin to zadania, które z powodzeniem wykona wyszkolony zespół pracowników danej spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Trudniejsze prace, związane z wycinką lub przesadzaniem, zwłaszcza dużych roślin, będą jednak wymagać zastosowania specjalistycznego sprzętu oraz zatrudnienia doświadczonej kadry. Jest to niezbędne do właściwego przeprowadzenia całego procesu, który zawsze jest skomplikowany, a także maksymalnego ograniczenia niebezpieczeństwa mogącego wystąpić w czasie prac na wysokości i związanego np. z zagrożeniem przez niekontrolowany upadek dużych drzew i ich konarów. Ocena możliwości danej spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej w zakresie działań, które jest w stanie wykonać przy pomocy własnych zasobów ludzkich, a które powierzyć specjalistom, pozwoli racjonalnie wykorzystać dostępne środki finansowe i zaplanować budżet na kolejne lata.

Niezbędnym warunkiem powodzenia tej złożonej inwestycji są oczywiście dostępne fundusze, jakie należy przeznaczyć na opracowanie projektu, jego realizację, a następnie utrzymanie roślin. Znaczne koszty dotyczą zakupu drzew i krzewów oraz ich sadzenia – nie warto pozyskiwać roślin małych, które nie dość że mogą nie poradzić sobie z nowymi warunkami, to jeszcze znacznie wydłużą czas potrzebny do uzyskania docelowej kompozycji poszczególnych miejsc w osiedlu. Niskie walory ozdobne roślin, które dopiero się rozwijają (co może trwać kilka lat lub więcej), nie będą sprzyjać pozytywnej ocenie osiedla. Lepiej kupić mniej roślin większych, dojrzalszych, o większej witalności, które łatwiej poradzą sobie ze zmianami temperatur w czasie zimy i ekstremalnego lata. Należy też pamiętać, że w każdym kolejnym roku trzeba będzie przewidzieć szereg prac służących ich pielęgnacji, aby nie zagrażały bezpieczeństwu przebywania w przestrzeni, a przy tym wyglądały atrakcyjnie.

dr inż. Kinga Kimic