Przeglądy okresowe budynków. Obowiązujące przepisy prawa budowlanego na właścicielach i zarządcach budynków
Przepisy prawa budowlanego nakładają na właścicieli i zarządców budynków obowiązek utrzymywania ich we właściwym stanie, z czym wiąże się konieczność dokonywania tzw. przeglądów okresowych. Za niedopełnienie tych obowiązków grozi odpowiedzialność karna. Wyjaśniamy, kto odpowiada za kontrolę, jakie czynności ona obejmuje i kiedy należy ją przeprowadzić.
Obowiązek utrzymania obiektu
Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.; dalej upb) określają obowiązki właścicieli i zarządców w zakresie utrzymania i użytkowania budynków oraz określają sankcje karne za niewywiązywanie się z nich. Podstawowe znaczenie ma tu art. 61 upb, który nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz nakazuje tym podmiotom utrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Ponadto właściciel lub zarządca budynku są zobowiązani zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu.
Przeznaczenie obiektu budowlanego może wynikać albo z jego charakteru (np. budynek mieszkalny lub obiekt małej architektury), albo z przepisów prawa (np. z przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) lub decyzji administracyjnej (np. przez wpisanie danego obiektu do rejestru zabytków). Ponadto obiekt budowlany powinien być wykorzystywany zgodnie z wymaganiami ochrony środowiska określonymi w ustawie prawo ochrony środowiska oraz ustawie o ochronie przyrody. Dodatkowo obiekt budowlany powinien być utrzymywany we właściwym stanie technicznym i estetycznym.
Właściwy stan techniczny obiektu budowlanego to stan zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa oraz zasadami wiedzy technicznej.
Z orzecznictwa…
„Ustawodawca nie definiuje określenia «nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego», ale wydaje się, iż można przyjąć za orzecznictwem, iż stan taki jest następstwem nadmiernego zużycia technicznego obiektu, wynikiem zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania albo też jest skutkiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych”.
Wyrok WSA w Łodzi z 29 stycznia 2008 r., II SA/Łd 1045/07, Legalis.
„Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, a także zapewnienie harmonii między wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka”.
Wyrok NSA z 5 czerwca 2002 r., SA/Rz 77/02, Legalis.
Użytkowanie obiektu niezgodnie z przepisami
Za niewykonanie obowiązków związanych z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego właścicielowi lub zarządcy tego obiektu grozi odpowiedzialność karna. Przewiduje ją art. 91a upb, zgodnie z którym, kto nie spełnia, określonego w art. 61 upb, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Przepis ten wprowadza zatem pojęcie przestępstwa polegającego na zaniechaniu – „niezapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania obiektu”, tj. braku reakcji właściciela lub zarządcy na niezależne od niego czynniki zewnętrzne działające na obiekt. Przestępstwo to jest występkiem i zagrożone jest trzema rodzajami kar:
1) grzywną nie mniejszą niż 100 stawek dziennych – grzywnę wymierza się w stawkach dziennych, określając ich liczbę (najniższa wynosi 10, zaś najwyższa – 540) oraz wysokość jednej stawki (nie może być niższa od 10 zł ani też przekraczać 2000 zł). Ustalając stawkę dzienną, sąd bierze pod uwagę dochody sprawcy, jego warunki osobiste, rodzinne, stosunki majątkowe i możliwości zarobkowe. Grzywny nie orzeka się, jeżeli dochody sprawcy, jego stosunki majątkowe lub możliwości zarobkowe uzasadniają przekonanie, że sprawca grzywny nie uiści i nie będzie jej można ściągnąć w drodze egzekucji. Co więcej, sąd może wymierzyć grzywnę także obok kary pozbawienia wolności, jeżeli sprawca dopuścił się czynu w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub gdy korzyść majątkową osiągnął;
2) karą ograniczenia wolności – karę ograniczenia wolności wymierza się w miesiącach (trwa najkrócej miesiąc, najdłużej 2 lata). W czasie odbywania kary ograniczenia wolności skazany nie może bez zgody sądu zmieniać miejsca stałego pobytu, jest obowiązany do wykonywania pracy wskazanej przez sąd oraz ma obowiązek udzielania wyjaśnień dotyczących przebiegu odbywania kary. Obowiązek wykonywania pracy wskazanej przez sąd polega na wykonywaniu nieodpłatnej, kontrolowanej pracy na cele społeczne w wymiarze od 20 do 40 godzin w stosunku miesięcznym;
3) karą pozbawienia wolności do roku – karę pozbawienia wolności wymierza się w miesiącach i latach (trwa najkrócej miesiąc, najdłużej – 15 lat).
Przedawnienie karalności przestępstwa określonego w art. 91a upb następuje, jeżeli od czasu popełnienia tego występku upłynęło 5 lat.
Przeglądy okresowe budynków
Przepis art. 62 upb wprowadza obowiązek dokonywania przeglądów budowlanych obejmujących sprawdzenie poszczególnych elementów obiektu i określa częstotliwość oraz rodzaj przeglądu w zależności od powierzchni budynku. Wymienione w tym przepisie kontrole obejmują również właścicieli i zarządców obiektów mieszkalnych jednorodzinnych, budowlanych, budownictwa zagrodowego i letniskowego.
Zgodnie z art. 62. ust. 1 upb, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie, pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;
5) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust 2 upb (czyli obowiązek użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz obowiązek utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej). Kontrolę, o której mowa w tym zapisie, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.
Kontrola stanu technicznego obiektu
Określony w art. 61 upb obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego we właściwym stanie technicznym jest realizowany m.in. w drodze kontroli jego stanu technicznego. Na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego zostały nałożone obowiązki kontroli obiektu polegające na sprawdzeniu stanu technicznego:
1) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
2) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
3) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego powinna być dokonywana co najmniej raz do roku. Ponadto w trakcie kontroli należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
Kontrola przydatności do użytkowania
Kolejna kontrola to kontrola polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania:
1) obiektu budowlanego,
2) estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
3) instalacji elektrycznej i piorunochronnej.
Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego i przydatności do użytkowania powinna być dokonana co najmniej raz na 5 lat. Również w tym przypadku w trakcie kontroli należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
Kontrola instalacji
Następna z nałożonych na właściciela lub zarządcę kontroli polega na sprawdzeniu stanu technicznego:
1) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
2) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
3) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.
Kontrola stanu technicznego powinna być dokonywana co najmniej 2 razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Tu także w trakcie kontroli należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
Kontrola bezpiecznego użytkowania
Kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu powinna być dokonana każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 upb, czyli wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, osuwisk ziemi, zjawisk lodowych na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożarów lub powodzi. I w tym wypadku ustawodawca podkreśla, że w trakcie kontroli należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.
Kontrola zmian nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi
Z uwagi na coraz częstsze przypadki działalności tzw. czyścicieli kamienic, czyli osób, które pośrednio wywierały na lokatorów presję w celu zmuszenia ich do opuszczenia mieszkań, 10 września 2015 r. uchwalona została ustawa o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz.U. z 2015 r. poz. 1549). Na mocy tej nowelizacji w art. 62 ust. 1 upb dodany został pkt 4a, zgodnie z którym właściciel lub zarządca jest zobowiązany do przeprowadzenia kontroli obiektu budowlanego w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w tym obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń. Właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić taką kontrolę w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia. Ingerencja lub naruszenie nieuzasadnione względami technicznymi lub użytkowymi ma spowodować, że obiekt budowlany nie będzie spełniał warunków określonych w art. 5 ust. 2 upb.
Kontrola systemów ogrzewania i klimatyzacji
W dniu 9 marca 2015 r. weszła w życie ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 497 ze zm.; dalej uceb), która stanowi transpozycję części postanowień dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz.Urz. UE L Nr 153 z 18.6.2010 r., s. 13) do krajowego porządku prawnego. W związku z tym zaistniała konieczność uchylenia większości przepisów ustawy – Prawo budowlane, dotyczących kontroli systemów ogrzewania i klimatyzacji. Zagadnienia te po ich zmodyfikowaniu pod kątem zgodności z postanowieniami dyrektywy oraz usprawnienia funkcjonowania systemu oceny energetycznej budynków przeniesione zostały do ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (dalej uceb).
Zgodnie z przepisami uceb okresowe kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji obejmują:
1) sprawdzenie ich stanu technicznego,
2) ocenę sprawności tych systemów,
3) ocenę doboru wielkości źródła ciepła lub chłodzenia do wymogów grzewczych lub chłodzenia budynków oraz
4) ocenę zdolności systemów do optymalizacji działania w typowych warunkach ich użytkowania.
W myśl art. 23 uceb, właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany poddać budynki w czasie ich użytkowania:
1) okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych:
a) co najmniej raz na 5 lat - dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW,
b) co najmniej raz na 2 lata - dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW,
c) co najmniej raz na 4 lata - dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW;
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.
W przypadku systemów ogrzewania o mocy do 20 kW oraz systemów chłodzenia o mocy do 12 kW nie ma obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli systemów grzewczych i chłodniczych. Przepisy uceb definiują także kilka innych sytuacji, w których nie dokonuje się okresowych kontroli, np. w budynkach wyposażonych w systemy automatyki i sterowania, w przypadku systemów technicznych obsługiwanych przez operatora urządzeń lub sieci (podlegających monitorowaniu wyników przez tego operatora), w przypadku systemów technicznych objętych umową o poprawę efektywności energetycznej w rozumieniu przepisów o efektywności energetycznej. Oprócz tego w przypadku, gdy od dotychczasowych kontroli nie wprowadzono zmian w kontrolowanych systemach, zakres kolejnych kontroli jest węższy.
28 kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja uceb, na mocy której dotychczasowe zasady uległy pewnym modyfikacjom. Przede wszystkim dla systemów ogrzewania lub połączonych systemów ogrzewania i wentylacji, o mocy cieplnej powyżej 70 kW niewymienionych powyżej (czyli np. pomp ciepła lub systemów ogrzewania elektrycznego) okresowe kontrole stanu technicznego z uwzględnieniem efektywności energetycznej należy przeprowadzić raz na 3 lata. Ponadto dla połączonych systemów klimatyzacji i wentylacji o mocy chłodniczej powyżej 70 kW, okresowe kontrole stanu technicznego z uwzględnieniem efektywności energetycznej należy przeprowadzić raz na 5 lat.
Kontrole mogą przeprowadzać osoby wpisane do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, spełniające wymagania określone w uceb. Protokoły z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji sporządza się z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. Ich wzory zostały określone w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Zgodnie z art. 41 pkt 3 uceb kto nie spełnia obowiązku przeprowadzenia opisanych powyżej okresowych kontroli, podlega karze grzywny. Protokoły z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji należy dołączyć do książki obiektu budowlanego.
Podstawa prawna:
· Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz.Urz. UE L Nr 153 z 18.6.2010 r., s. 13)
· Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)
· Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.)
· Ustawa o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz.U. z 2015 r. poz. 1549)
· Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 497 ze zm.),
· Ustawa z z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1514 ze zm.) oraz rozporządzenia z dnia 7 grudnia 2012 r. w sprawie rodzajów urządzeń technicznych podlegających dozorowi technicznemu (Dz.U. z 2012 r. poz. 1468)
· Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2057 ze zm.)
· Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r.
· w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU z 1999 r. nr 74, poz. 836 ze zm.)
· Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 109, poz. 719)
