Rekordowa podaż na rynku deweloperskim w 2024. Czy ceny mieszkań spadną w 2025 roku?
Rok 2024 na rynku mieszkaniowym przyniósł dynamiczne zmiany. Deweloperzy wprowadzili rekordową liczbę nowych mieszkań w największych polskich metropoliach, ale popyt nie dorównał podaży. Jak zmieniały się ceny? Które miasta zanotowały wzrosty, a gdzie można było znaleźć okazje? Eksperci analizują, jak wyglądał mijający rok i ile mogą kosztować mieszkania w 2025.
Spis treści
- 2024 na rynku mieszkaniowym
- Rekordowa podaż mieszkań
- Spadająca dostępność tanich mieszkań
- Prognozy na 2025 rok
2024 na rynku mieszkaniowym
Bieżący rok potwierdził znaczące oddziaływanie pomiędzy dostępnością kredytów hipotecznych a sytuacją na rynkach mieszkaniowych w największych miastach Polski.
Mijający rok po raz kolejny pokazał, jak silna jest zależność między rynkiem kredytów hipotecznych oraz rynkami mieszkaniowymi miast, w których popyt na mieszkania jest największy.
– wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Pierwszy kwartał przyniósł intensywną aktywność banków i deweloperów dzięki programowi „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wspierał sprzedaż mieszkań. Jednak po jego zakończeniu popyt wyraźnie spadł, szczególnie w miastach z najwyższymi cenami mieszkań, takich jak Warszawa czy Wrocław.
Łódź, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia i Poznań odnotowały stabilny popyt dzięki niższym cenom za metr kwadratowy. W tych regionach sprzedaż utrzymała się na wysokim poziomie, a w Łodzi nawet przewyższyła zeszłoroczne wyniki, gdyż zawarto 4,9 tys. umów deweloperskich.
W miastach z wyższymi cenami na przykład w Krakowie czy Warszawie sprzedaż osłabła. Eksperci wskazują, że ceny mieszkań stały się zbyt wysokie dla kredytobiorców, co ograniczyło ich zdolność do zakupu.
W ostatnich miesiącach roku deweloperzy dostosowali swoje strategie, wprowadzając na rynek tańsze mieszkania, co przyczyniło się do pewnego rodzaju stabilizacji cen.
Zobacz również: Szukasz mieszkania? Zobacz, gdzie szybko możesz je kupić i w jakiej cenie
Rekordowa podaż mieszkań
Mijający rok to czas intensywnej aktywności inwestycyjnej deweloperów. W wielu miastach liczba wprowadzonych na rynek mieszkań osiągnęła rekordowe poziomy. W Warszawie oferta nowych lokali na koniec listopada wynosiła ponad 15,8 tys., zbliżając się do rekordowego wyniku z 2019 roku.
Podobne tendencje odnotowano w Krakowie (8,6 tys.), Wrocławiu (8,9 tys.) i Trójmieście (7,1 tys.). W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii liczba nowych mieszkań była najwyższa w historii, co odzwierciedla rozwój tych rynków.
Przeczytaj: Będą nowe mieszkania na tani wynajem. Krajowy Zasób Nieruchomości wesprze budowę 7 tysięcy lokali
Spadająca dostępność tanich mieszkań
Mimo rekordowej podaży mieszkań w 2024 roku, liczba lokali w przystępnych cenach wyraźnie się zmniejszyła. W Warszawie, gdzie rok temu dostępnych było 317 mieszkań z ceną poniżej 10 tys. zł za m², obecnie takich lokali jest zaledwie około 100.
Podobny trend odnotowano w Krakowie – liczba tanich mieszkań spadła z 80 do niespełna 40. We Wrocławiu oferta skurczyła się o ponad połowę, z 530 do 240 lokali. Wyjątkiem pozostaje Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie liczba mieszkań w tej kategorii cenowej wzrosła z 2,8 tys. do 3,3 tys., co wskazuje na odmienną dynamikę tego regionu.
Jednocześnie wzrost średnich cen mieszkań wyhamował, choć podwyżki w skali roku wciąż są znaczące. Wrocław odnotował najwyższy wzrost cen, wynoszący aż 12%, a w Łodzi było to 10%. Poznań i Trójmiasto zanotowały podwyżki rzędu 8%, a Warszawa – najmniej, bo 5%.
Prognozy na 2025 rok
Nadchodzący rok zapowiada się jako czas niepewności na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w kontekście wsparcia dla kredytobiorców. Zaniechanie prac nad programem „Kredyt mieszkaniowy #naStart” i brak konkretów dotyczących nowych inicjatyw powodują, że deweloperzy i klienci oczekują dalszych działań rządu. Choć oferta mieszkań w największych miastach jest bardzo wysoka, część deweloperów może ograniczyć podaż, aby uniknąć nadmiaru drogich lokali, które nie znajdują nabywców.
Obniżki stóp procentowych przez NBP mogą poprawić dostępność kredytów, ale proces ten będzie powolny. Eksperci przewidują, że rynek kredytowy zacznie ożywiać się dopiero w 2026 roku. W międzyczasie stabilizacja lub niewielki spadek cen metra kwadratowego są możliwe w miastach, gdzie deweloperzy dostosują ofertę do możliwości przeciętnych kredytobiorców, jak miało to miejsce w Warszawie czy Krakowie pod koniec 2024 roku.
Jednak istnieje ryzyko, że deweloperzy skupią się na budowie drogich mieszkań, co może ponownie podnieść średnie ceny. Dodatkowym zagrożeniem jest wzrost kosztów budowy, spowodowany inwestycjami infrastrukturalnymi w ramach Krajowego Planu Odbudowy, co może wpłynąć na wyższe ceny materiałów budowlanych i robocizny.
Przeczytaj także: Willa Papiernia w Konstancinie-Jeziornie. Ekskluzywny apartamentowiec, którego każdy detal powstaje na specjalne zamówienie
