Powierzchnia biologicznie czynna - wymagania i regulacje prawne
Na każdej działce budowlanej musi zostać wygospodarowana powierzchnia biologicznie czynna. Dowiedz się jak zaplanować teren biologicznie czynny? Jakie rozwiązania są obecnie akceptowane przez prawodawcę, a także co jest przedmiotem kontrowersji w postępowaniach prowadzonych przez organy administracji architektoniczno-budowlanej?
Spis treści
- Teren biologicznie czynny w warunkach technicznych
- Zmiany w warunkach technicznych od 2024 dotyczące powierzchni biologicznie czynnej
- Teren biologicznie czynny a ustalenia MPZP
- Kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej
Teren biologicznie czynny w warunkach technicznych
W rozdziale 8 działu II Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wskazano, że na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (§ 39). Dodatkowo, w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy, stosownie do potrzeb użytkowych, przewidzieć place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych, przy czym co najmniej 30% tej powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej (§ 40 ust. 1).
- Przeczytaj również: Powierzchnia biologicznie czynna - definicja i związane z nią pojęcia
Zmiany w warunkach technicznych od 2024 dotyczące powierzchni biologicznie czynnej
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na zmiany w przepisach omawianego rozporządzenia, które mają wejść w życie z 1 stycznia 2024 r.
I tak, zgodnie z nową regulacją, na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac (ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr) o powierzchni powyżej 1000 m² co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo postanowiono zmienić § 40 rozporządzenia. Zgodnie z jego nowym brzmieniem plac zabaw dla dzieci, dostępny również dla osób ze szczególnymi potrzebami, wykonuje się w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, a także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci znajduje się na terenie biologicznie czynnym. Miejsce rekreacyjne dostępne również dla osób ze szczególnymi potrzebami, wyposażone w miejsca do wypoczynku, wykonuje się w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, przy czym co najmniej 30% powierzchni miejsca rekreacyjnego znajduje się na terenie biologicznie czynnym.
Teren biologicznie czynny a ustalenia MPZP
W przywołanych wyżej przepisach Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, prawodawca wskazał pożądany wskaźnik powierzchni terenu biologicznie czynnego, zastrzegając, że inny procent może wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (regulacja rozporządzenia nie odnosi się już w tym zakresie do decyzji o warunkach zabudowy). Zgodnie z przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym określa się z kolei obowiązkowo minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej.
Podkreślić trzeba, że lokalny prawodawca nie ma jednak jakichkolwiek podstaw prawnych ani do zawarcia w planie miejscowym własnej definicji pojęcia powierzchni biologicznie czynnej, ani do modyfikacji przepisu § 3 pkt 22 rozporządzenia (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 8 grudnia 2010 r., II SA/Gl 728/10).
- Dowiedz się również: Nawierzchnie na osiedlu. Jakie kruszywa można wykorzystać?
Kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej
Organy administracji publicznej, a zatem również organy administracji architektoniczno-budowlanej, działają na podstawie i w granicach prawa. Zatem w toku postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanej wyznacza art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego i inne przepisy, ale związane ze wskazanymi kompetencjami. W toku postępowania organ administracji architektoniczno-budowlanej bada m.in. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi.
Organ ma oczywiście prawo dokonywać oceny projektu budowlanego w zakresie przyjętych przez inwestora materiałów czy rozwiązań technologicznych mających zapewnić naturalną wegetację roślin, a w konsekwencji ma prawo ocenić prawidłowość zaliczenia danego obszaru do terenu biologicznie czynnego, jednak w tym zakresie swojego działania nie może opierać na domniemaniach (np. wskazując, że w ocenie organu przyjęte rozwiązania dają jedynie duże szanse na pokrycie terenu roślinnością). Wręcz przeciwnie – w przypadku wątpliwości organ powinien przeprowadzić niezbędne postępowanie wyjaśniające, korzystając w razie potrzeby w tym zakresie z pomocy osób mających specjalistyczną wiedzę.
Z kolei w kontekście zachowania terenu biologicznie czynnego po zrealizowaniu inwestycji zarówno dla organu, jak i inwestora wiążące powinno być brzmienie art. 6 Prawa budowlanego, zgodnie z którym dla działek budowlanych lub terenów, na których jest przewidziana budowa obiektów budowlanych lub funkcjonalnie powiązanych zespołów obiektów budowlanych, należy zaprojektować odpowiednie zagospodarowanie, zrealizować je przed oddaniem tych obiektów (zespołów) do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektów (zespołów) budowlanych.
