Garaż wielostanowiskowy we wspólnocie mieszkaniowej – wymagania, zarządzanie i eksploatacja

Garaże wielostanowiskowe w budynkach wielorodzinnych to już niemal standard. Niewielkie powierzchnie działek budowlanych oraz przepisy wymuszają na deweloperach konieczność zapewnienia mieszkańcom dostępu do hal garażowych. W artykule piszemy o wybranych wymaganiach technicznych dla garaży wielostanowiskowych. Wyjaśniamy też, jakie są formy prawne, rozliczanie kosztów utrzymania i opodatkowania garaży w budynkach mieszkalnych.

Spis treści

1. Wymagania techniczne podziemnych garaży wielostanowiskowych
2. Dojazd do garażu wielostanowiskowego
3. Garaż we wspólnocie mieszkaniowej – formy prawne
4. Zarządzanie garażem wielostanowiskowym w budynku wielorodzinnym
5. Opłaty za utrzymanie garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym
6. Nowe warunki opodatkowania garażu wielostanowiskowego

Wymagania techniczne podziemnych garaży wielostanowiskowych

Hale garażowe na samochody osobowe w nowo powstających budynkach wielorodzinnych projektowane są obecnie jako kondygnacje podziemne lub jako parter budynku. Wynika to z wymogów zawartych w planach zagospodarowania przestrzennego (konieczności zapewnienia określonej liczby miejsc parkingowych dla lokalu mieszkalnego) oraz z ograniczeń powierzchni działek budowlanych. 

Wytyczne dotyczące budowy takich garaży są zawarte w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy określają m.in. minimalne wymiary elementów garażu, warunki wentylacji i ochrony przeciwpożarowej, zasady instalacji oświetlenia, szczegóły dotyczące dojazdów i pochylni czy wymiary stanowisk postojowych samochodów osobowych.

Garaże podziemne z reguły wykonywane są z wykorzystaniem technologii żelbetowej, rzadziej stosuje się konstrukcje stalowe. Układ nośny jest zwykle szkieletowy słupowo-płytowy. Fundamenty podziemnych garaży wielostanowiskowych najczęściej projektuje się w wykonaniu płytowym lub zespolonym płytowo-palowym. 

Wśród innych wymagań technicznych dotyczących projektowania garażu na samochody osobowe stanowiącego część innego obiektu można wskazać m.in.:

• wysokość w świetle konstrukcji min. 2,2 m;
• wjazd garażowy o szerokości min. 2,3 m i wysokości min. 2,0;
• zapewnienie wentylacji;
• zapewnienie elektrycznej instalacji oświetleniowej,
• zapewnienie instalacji i urządzeń elektrycznych;
• ochronę przed porażeniem prądem;
• ochronę przed emisją drgań i hałasem;
• montaż wpustów podłogowych z syfonem i osadnikami;
• ściany i stropy o odpowiedniej szczelności i izolacyjności akustycznej.

Maksymalne poziomy hałasu i drgań, jakie mogą przenikać do przestrzeni zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej są określone w Polskich Normach. Przegrody i elementy budowlane muszą mieć właściwą izolacyjność od dźwięków powietrznych i uderzeniowych. 

Dojazd do garażu wielostanowiskowego

Bezpieczny wjazd do garażu wielostanowiskowego należy zapewnić poprzez zamontowanie pochylni lub urządzeń do transportu pionowego. Wielkość nachylenia zależy od usytuowania pochylni (na zewnątrz lub wewnątrz budynku) i liczby kondygnacji w garażu. Oprócz tego w zależności od liczby stanowisk w garażu pochylnie muszą spełniać określone wymagania w zakresie minimalnej szerokości oraz zapewnienia bezpiecznego ruchu dwukierunkowego. W przypadku garażu zaprojektowanego na ponad 25 samochodów osobowych, szerokość pochylni musi wynosić co najmniej 5,5 m dla ruchu dwukierunkowego lub minimum 2,7 m dla jednopasmowych pochylni z oddzielnym wjazdem i wyjazdem. 

Przeczytaj także:

• Wydzielenia, boksy i szafy w garażach podziemnych. Jak zmieniają bezpieczeństwo pożarowe budynku?
• Co zrobić gdy członek wspólnoty mieszkaniowej nie płaci czynszu?
• Specustawa mieszkaniowa w 2024. Zasady realizacji "specjalnych" inwestycji i prawa mieszkańców

Garaż we wspólnocie mieszkaniowej – formy prawne

Lokale niemieszkalne stanowiące podziemne garaże wielostanowiskowe są domyślnie przeznaczone do użytkowania przez członków wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce jednak nie wszyscy członkowie korzystają z hali garażowej, a nawet – mają do niej równe prawa. Wyróżnia się wiele modeli organizacji i zarządzania garażami wielostanowiskowymi, co w głównej mierze zależy od przyjętej formy prawnej.

Najczęściej garaże w budynkach wielorodzinnych stanowią część nieruchomości wspólnej, a członkom wspólnoty mieszkaniowej przysługują udziały zależne od powierzchni lokalu mieszkalnego. Zasady korzystania z garażu są z reguły określane na podstawie umowy o podziale nieruchomości wspólnej (stroną są właściciele lokali). Zgodnie z umową, konkretne miejsce postojowe przeznaczone jest do wyłącznego korzystania przez właściciela danego lokalu. Odwołania do tego dokumentu często też można znaleźć w aktach notarialnych nabycia nieruchomości. Zasady zarządzania garażem wynikają z ustawy o własności lokali. 

Drugim popularnym modelem regulowania stanu prawnego garażu wielostanowiskowego jest traktowanie go jako odrębnego lokalu (a nie – części nieruchomości wspólnej) będącego przedmiotem współwłasności członków wspólnoty, którzy wyrazili chęć nabycia udziału w garażu. Zasady korzystania z hali garażowej są określane na podstawie umowy o podziale do korzystania ze wspólnego lokalu mieszkalnego, jakim jest w tym rozumieniu garaż wielostanowiskowy. W tym przypadku stroną umowy są jedynie współwłaściciele lokalu garażowego, a nie wszyscy członkowie wspólnoty. Takie rozwiązanie jest korzystne dla deweloperów, ale też dla właścicieli, gdyż mogą oni dowolnie sprzedawać udziały w hali garażowej lub wynająć stanowisko postojowe. Zarządzanie garażem odbywa się zwykle według przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności. 

Zarządzanie garażem wielostanowiskowym w budynku wielorodzinnym

Sposoby zarządzania garażem wielostanowiskowym w budynku wielorodzinnym traktowanym jako współwłasność znajdują się w ustawie i w umowie zawartej przez współwłaścicieli. We wspólnotach mieszkaniowych najbardziej korzystnym układem jest powierzenie zarządzania lokalem garażowym wspólnocie mieszkaniowej. Wskazane jest, aby w tym celu sporządzona została odpowiednia umowa ze wskazaniem podmiotu reprezentującego wspólnotę oraz określenie uprawnień. 

Opłaty za utrzymanie garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym

Koszty utrzymania garażu wielostanowiskowego w budynkach wielorodzinnych zależą od formy prawnej funkcjonowania hali garażowej. Jeżeli garaż stanowi część nieruchomości wspólnej, wówczas koszty jego funkcjonowania są finansowane z zaliczek wnoszonych przez członków wspólnoty. Problem pojawia się wtedy, gdy nie wszyscy właściciele mają prawo do korzystania z garażu. Udział w części wspólnej może nie pokrywać się z rzeczywistym korzystaniem z tych nieruchomości. Aby uniknąć tego typu spornych kwestii, można umożliwić członkom wspólnoty odpłatność za wyłączne korzystanie z miejsca postojowego. Wpłacone kwoty są wtedy przeznaczane na pokrycie kosztów utrzymania garażu. 

W odniesieniu do garażu jako wyodrębnionego lokalu przepływy finansowe uwzględniają dwa rodzaje kosztów. Są to opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz z utrzymaniem wnętrza garażu. Koszty te mają podobną strukturę składników, ale różnią się wartościami kosztów jednostkowych, co wynika z odmiennych powierzchni stanowiących podstawę rozliczenia. 

Nowe warunki opodatkowania garażu wielostanowiskowego

W związku z planowanymi przez Ministerstwo Finansów zmianami w zakresie podatku od nieruchomości, już niebawem (stan na 18.06.2024 r.) nastąpi ujednolicenie wysokości naliczania podatku dla garażu wielostanowiskowego oraz lokalu w budynku mieszkalnym. 

Jak można przeczytać na stronach rządowych – garaże wielostanowiskowe w budynkach mieszkalnych na potrzeby nowej formy opodatkowania będą uznawane za część mieszkalną tego budynku.

W rezultacie do opodatkowania wyodrębnionego garażu będzie miała zastosowanie stawka podatku od nieruchomości przewidziana dla budynków mieszkalnych. Zmiany mają wejść w życie 1 stycznia 2025 r. Jednocześnie, do dnia 31 stycznia 2025 r. osoby fizyczne będące współwłaścicielami lokalu są zobligowane do przedłożenia właściwemu organowi podatkowemu informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Celem wprowadzenia nowych przepisów ma być zapewnienie przejrzystości oraz sprawiedliwego naliczania daniny.

inż. Marianna Leśniewicz