Jak wynająć mieszkanie w bloku? Procedury, dokumenty
Wynajem nieruchomości może być dobrym biznesem i stabilnym źródłem dodatkowego zarobku. Aby wszystko przebiegało zgodnie z prawem, należy jednak odpowiednio zadbać o kwestie formalne. W artykule podpowiadamy, jak wynająć mieszkanie w bloku, w tym m.in. jak sporządzić korzystną umowę i rozliczyć się z fiskusem. Piszemy też o najważniejszych prawach i obowiązkach właścicieli wynajmowanych nieruchomości.
Spis treści
- Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? - Jak znaleźć dobrego lokatora? Komu najlepiej wynająć mieszkanie?
- Prawa i obowiązki wynajmującego
- Co zawrzeć w umowie najmu i o czym trzeba wiedzieć?
- Umowa najmu okazjonalnego
- Kaucja za wynajem – wysokość i kwestie zwrotu
- Podatek od wynajmu mieszkania
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? - Jak znaleźć dobrego lokatora? Komu najlepiej wynająć mieszkanie?
Wynajem nieruchomości to dość prosta i wygodna forma uzyskiwania regularnego dochodu pasywnego. Praktyka pokazuje jednak, że taki rodzaj biznesu może być niekiedy problematyczny. Dlatego właściciele mieszkań na wynajem powinni zwrócić szczególną uwagę na to, kim są przyszli lokatorzy oraz czy będą oni wypłacalni. Istnieje kilka sposobów na to, aby zminimalizować ryzyko niewygodnych sytuacji.
Przykładowym zabezpieczeniem interesów wynajmującego na wypadek szkód w udostępnianym lokalu jest wymóg wpłacenia kaucji. Zwykle im wyższy standard mieszkania, tym oczekiwana kwota powinna być wyższa. Po drugie – już na etapie oglądania mieszkania warto zorientować się, czy osoba zainteresowana wynajmem posiada stałe źródło utrzymania. Niektórzy decydują się też na współpracę z biurami nieruchomości – z uwagi na dodatkowe koszty takie ogłoszenia zwykle odstraszają osoby niewypłacalne oraz nieuczciwe. Niemniej jednak najlepszym możliwym sposobem na to, by uchronić się przed stratami finansowymi, jest zawarcie odpowiednio skonstruowanej umowy.
Prawa i obowiązki wynajmującego
Przed rozpoczęciem procedury wynajmu mieszkania właściciel takiej nieruchomości powinien dokładnie zapoznać się ze swoimi prawami i obowiązkami jako wynajmującego – reguluje je kodeks cywilny i Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z przepisami – podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania, a także zapewnienie właściwego działania instalacji i urządzeń z nim związanych i sprawnego reagowania na pojawiające się usterki. Właściciel powinien przekazać przyszłemu lokatorowi wszystkie informacje związane z wynajmowaną nieruchomością, w tym np. dotyczące wywozu odpadów, dostępu do bram i domofonów itp. Wymagane jest też, aby każda wizyta właściciela w wynajmowanym lokalu (o ile współpraca przebiega bez zastrzeżeń) była wcześniej zapowiedziana.
Wśród istotnych praw wynajmującego można wyszczególnić także:
- możliwość podwyższenia czynszu;
- prawo do zweryfikowania tożsamości najemcy, uzyskania danych kontaktowych i informacji o zatrudnieniu i dochodach;
- prawo do wypowiedzenia umowy najmu w określonych sytuacjach (np. zaleganie z czynszem, interwencje policji w mieszkaniu, naruszanie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej);
- żądanie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego;
- prawo do wejścia do mieszkania wraz z policją (w uzasadnionych przypadkach);
- dokonywanie kontroli stanu technicznego (wyłącznie po wcześniejszym umówieniu dogodnego terminu z najemcą).
Co zawrzeć w umowie najmu i o czym trzeba wiedzieć?
Umowa o wynajem mieszkania powinna być zawarta na piśmie i być jasno sformułowana. Najbezpieczniej jest zlecić jej sporządzenie kancelarii prawnej lub agencji nieruchomości. Jest to standardowa umowa cywilnoprawna i można ją podpisać z wyprzedzeniem. Przy czym największą wadą dla wynajmujących na zasadach „zwykłych umów najmu” jest długotrwały i utrudniony proces eksmisyjny (nawet w przypadku uzyskania sądowego nakazu eksmisji) wobec lokatorów, którzy nie płacą czynszu.
Kwestie dotyczące najmu, które nie zostaną uwzględnione w umowie, regulują przepisy prawa zawarte m.in. w przepisach kodeksu cywilnego, ustawie o ochronie praw lokatorów czy w ustawie o ochronie praw mieszkaniowych. Umowa najmu mieszkania powinna zawierać następujące informacje:
- dane dotyczące nieruchomości (dokładny adres, powierzchnię użytkową);
- wyposażenie i stan techniczny lokalu;
- datę i miejsce zawarcia umowy;
- dane wynajmującego i najemcy wraz z danymi do kontaktu;
- okres obowiązywania umowy;
- wysokość czynszu i szczegóły dotyczące opłat;
- wysokość kaucji i warunki jej zwrotu;
- sposób i termin płatności czynszu;
- prawa i obowiązki obu stron umowy;
- warunki wypowiedzenia umowy;
- podpisy.
Do umowy o wynajem lokalu warto dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy. Nie jest on obowiązkowy, ale stanowi podstawę do rozliczeń między wynajmującym a najemcą i pozwala uniknąć ewentualnych nieścisłości czy strat finansowych. Dokument powinien zawierać:
- dane obu stron umowy;
- adres nieruchomości;
- spis wyposażenia lokalu;
- kod dostępu do domofonu, bramy itp.;
- stan liczników;
- datę i miejsce sporządzenia protokołu;
- podpisy.
W protokole warto też opisać wszelkie istniejące uszkodzenia w mieszkaniu, a nawet załączyć ich fotografie. To pozwoli szybciej rozstrzygnąć ewentualne spory dotyczące pogorszenia stanu lokalu w momencie zdania mieszkania po wynajmie.
Umowa najmu okazjonalnego
Chociaż standardowa umowa najmu mieszkania jest łatwiejsza i wygodniejsza do zawarcia, zwłaszcza dla najemcy, to zdecydowanie korzystniejszym zabezpieczeniem dla właściciela wynajmowanego lokalu będzie umowa najmu okazjonalnego. Tym co wyróżnia ten rodzaj umowy jest obowiązek uzyskania od najemcy oświadczenia w formie aktu notarialnego złożonego u notariusza. W tym dokumencie zobowiązuje się on do dobrowolnego poddania się egzekucji, opróżnienia i wydania lokalu we wskazanym terminie, a także do wskazania lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Dzięki temu wynajmujący uzyskuje możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia z mieszkania lokatorów, którzy nie wywiązują się z umowy. W przypadku zwykłej umowy najmu lokatorzy nie mogą zostać usunięci z mieszkania, jeśli nie posiadają lokalu zastępczego.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, nie przekraczający 10 lat. Regulują ją przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Chociaż ustawa nie precyzuje kwestii tego, która ze stron ma obowiązek opłacenia umowy u notariusza, to przyjęło się, że to właściciel powinien pokryć koszty, gdyż najem okazjonalny zabezpiecza przede wszystkim jego interesy. Oprócz tego, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, właściciel nieruchomości ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu do naczelnika urzędu skarbowego.
Przeczytaj także:
- Świadectwo energetyczne mieszkania w bloku
- Świadectwo charakterystyki energetycznej dla garażu wielostanowiskowego w budynku wielorodzinnym
Kaucja za wynajem – wysokość i kwestie zwrotu
Kaucja stanowi rodzaj ochrony finansowej właściciela lokalu przed szkodami wyrządzonymi przez najemcę. Nie jest ona obowiązkowa, ale zdecydowanie warto wymagać jej od przyszłych najemców. Kaucja pozwala pokryć ewentualne straty, a z drugiej strony zniechęca osoby niewypłacalne już na etapie poszukiwania mieszkania, jak również wymusza na nich większą dbałość o lokal.
Jej wysokość ustala się indywidualnie, najczęściej biorąc pod uwagę np. metraż nieruchomości, możliwość zamieszkania ze zwierzęciem czy standard wykończenia. Z reguły wynosi tyle, co wysokość miesięcznego czynszu, ale zgodnie z prawem nie powinna przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu.
Kwestie zwrotu kaucji są określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, gdzie znajdujemy zapis: „Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu".
W praktyce, kaucja nie powinna być potrącona, jeżeli zmiany w lokalu wynikają z normalnego zużycia. Jako przykłady można tu podać np. wyblaknięcie farby na ścianie, zniszczenie uszczelek, pęknięcia na ścianach. Uzasadnione jest natomiast zatrzymanie kaucji w przypadku zniszczenia sprzętu z winy najemcy czy z powodu zaległych nieuregulowanych opłat.
Podatek od wynajmu mieszkania
Osiąganie przychodów z tytułu wynajmu lokalu oznacza dla jego właściciela obowiązek rozliczenia z urzędem skarbowym kwoty wpłacanej w ramach czynszu. Zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem, osoby prywatne mogą się rozliczać na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Stawki podatku w przypadku osób prywatnych zależą od wysokości przychodu i wynoszą odpowiednio – 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
Rozliczenie ryczałtowe za wynajem może być korzystniejsze w przypadku małżonków, jeśli zdecydują się oni na wspólne złożenie deklaracji podatkowej. Wówczas mogą korzystać z wyższego limitu wynoszącego 200 000 zł. Podatek za wynajem należy wykazać w PIT-28, przy czym nie można odliczyć kosztów w deklaracji podatkowej. Rozliczenie zarobków jako przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe w przypadku wynajmu przez przedsiębiorców. Mogą oni też korzystać z formy opodatkowania na zasadzie skali podatkowej, podatku liniowego bądź ryczałtu ewidencjonowanego.
