Ożywienie na rynku mieszkaniowym! Optymistyczne prognozy w II kw. 2023 r. RAPORT
Raport przygotowany przez Centrum Analiz PKO Banku Polskiego obejmuje analizę największych, miejskich rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Ostatnie miesiące napawają autorów raportu optymizmem. Obserwują powolny, ale jednak wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, czy wzięciem kredytu. Czy zatem można spodziewać się, że sprzedaż mieszkań w Polsce będzie rosnąć?
Spis treści
- Optymistyczne prognozy na II połowę 2023 roku
- Rynek pierwotny bardziej obiecujący
- Słabnąca presja na rynek wynajmu mieszkań
- Powolny wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi
- Mniej nowych mieszkań od deweloperów
- Nadzieja na bardziej dostępny kredyt
Optymistyczne prognozy na II połowę 2023 roku
W pierwszym kwartale 2023 roku na rynku mieszkaniowym zaobserwowano – po kilku miesiącach stabilizacji – powrót trendu wzrostowego cen transakcyjnych na rynku pierwotnym, a także ożywienie akcji kredytowej w segmencie hipotek. Ożywienie sprzedaży w największym stopniu dotyczy rynku pierwotnego, który jest relatywnie częściej wybierany przez kupujących inwestycyjnie. W efekcie oferta rynku pierwotnego istotnie spadła.
Specjaliści Centrum Analiz PKO Banku Polskiego oceniają, że motorem trendów z I połowie 2023 roku była perspektywa rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych oraz wzrostu cen mieszkań w efekcie silnego ograniczenia nowej podaży. W ich ocenie II połowa 2023 roku przyniesie wyraźne ożywienie sprzedaży również na rynku wtórnym oraz spadek oferty tego rynku m.in. wskutek uruchomienia programu rządowych dopłat do rat kredytów dla kupujących pierwsze mieszkanie.
W perspektywie roku (II kw. 2023 – I kw. 2024 r.) oczekiwany jest wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań (na poziomie 5–10%). Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży (skutek ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów od I kw. 2022 r.) przy jednocześnie wzrastającym popycie.
Rynek pierwotny bardziej obiecujący
W I kw. 2023 roku na rynku pierwotnym wzrost cen transakcyjnych mieszkań r/r (rok do roku) w Warszawie i mniejszych stolicach województw ustabilizował się na poziomie IV kw. 2022 r. (na poziomie 4–5% r/r), natomiast w sześciu największych miastach ceny zaczęły ponownie rosnąć (7,9% r/r vs 1,4% r/r w IV kw. 2022 r.).
W odniesieniu do IV kw. 2022 r. ceny transakcyjne w analizowanych miastach w I kw. 2023 roku wyraźnie wzrosły. Wyhamowanie spadku liczby transakcji r/r (dane CBN) w I kw. 2023 roku sugeruje poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Po czterech kwartałach dwucyfrowych spadków (najgłębszy w III kw. 2022 r.) w I kw. 2023 roku liczba transakcji zmalała o 7% r/r, a wobec I kw. 2022 r. była o 32% wyższa. Wzrosty widać głównie na rynku pierwotnym w największych miastach. Na rynku wtórnym zmiany są niewielkie.
- Przeczytaj również: Masz zdolność kredytową? Sprawdź, jak duże mieszkanie kupisz dziś w swoim mieście
Słabnąca presja na rynek wynajmu mieszkań
Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu r/r w I kwartale 2023 roku zwolnił do jednocyfrowego, a stawki – w porównaniu do poprzedniego kwartału – nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy.
Presja na rynek wynajmu osłabnie z powodu powrotu na rynek transakcyjny osób kwalifikujących się do Programu Bezpieczny kredyt 2%, a także tych, które zyskują zdolność kredytową w ślad za dalszym silnym wzrostem nominalnych dochodów i po złagodzeniu od lutego 2023 r. wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu.
Powolny wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi
Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych według danych Związku Banków Polskich w I kwartale 2023 roku wyniosła 7,47 mld zł (+21,1% kw./kw.; –55,9% r/r), banki udzieliły 21,96 tys. kredytów (+16% q/q; –54% r/r). Po 5 kwartałach silnych spadków nastąpiła zmiana trendu, przy czym są to poziomy o ponad połowę niższe r/r. Liczba kredytów o stałym oprocentowaniu, udzielonych w I kw. 2023 roku wyniosła 17,6 tys. (11,9 tys. to kredyty nowo udzielone).
Według danych Biura Informacji Kredytowej w maju 2023 r. miesięczna liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 3,7% r/r, jest to pierwszy dodatni odczyt wskaźnika od marca 2022 r. W maju 2023 r. o kredyt wnioskowało 22,4 tys. potencjalnych kredytobiorców (+7,2% kw./kw.; –6% r/r).
Poprawa wskaźnika wynika ze wzrostu zdolności kredytowej po złagodzeniu rekomendacji KNF w lutym 2023 r., jak i z przyspieszonej decyzji zakupu mieszkania przez osoby, które przewidują wzrost cen mieszkań w efekcie ograniczenia podaży i w oczekiwaniu na obniżkę stóp procentowych. Istotny jest też efekt bazy statystycznej – w okresie maj– sierpień 2022 r. wystąpiły najniższe poziomy wskaźnika.
- Przeczytaj również: Bezpieczny Kredyt 2 procent już od 3 lipca 2023! Dla kogo tani kredyt na pierwsze mieszkanie?
Mniej nowych mieszkań od deweloperów
Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych oferta deweloperska w sześciu największych aglomeracjach na koniec I kw. 2023 roku – przy utrzymującej się niskiej liczbie mieszkań wprowadzanych do sprzedaży – zmalała do 43,6 tys. mieszkań (wobec 48,6 tys. na koniec IV kw. 2022 roku). Skala zmian oferty r/r była zróżnicowana: od –21% r/r w Krakowie do +32% r/r w Poznaniu.
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich czterech kwartałach) w I kw. 2023 roku sygnalizuje kontynuację spadkowego trendu liczby mieszkań w toku budowy (skutek małej liczby mieszkań ostatnio rozpoczętych). Zmalała też łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich czterech kwartałach.
Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec I kwartału 2023 roku sugerują niewielką poprawę popytu – przedpłaty klientów wzrosły (+29% r/r vs –16% r/r w IV kw. 2022 r.).
Zapasy gotowych mieszkań w I kwartale 2023 roku zmalały r/r (–6%), jak i wobec IV kw. 2022 r. (–11%), co przy poprawie popytu i nadal ograniczonej podaży wspiera wysoki poziom cen.
Wolumen projektów był zbliżony do I kwartału 2022 r., co jest efektem obserwowanego w ostatnich kwartałach silnego spadku liczby rozpoczynanych projektów.
Nadzieja na bardziej dostępny kredyt
Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów według bieżących stawek kosztorysowych Sekocenbud w I kw. 2023 roku rosły wolniej – o 17–19% r/r zależnie od obiektu (vs 18–20% r/r w IV kw. 2022 r.).
Na wysoki poziom kosztów wpływają w szczególności wysokie ceny nośników energii i inflacyjny wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa.
1 lipca 2023 zostaje uruchomiony rządowy program Pierwsze mieszkanie, który przewiduje dopłaty z budżetu państwa do rat kredytu na pierwsze mieszkanie (Bezpieczny kredyt 2%).
19 czerwca 2023 r. KNF znowelizowała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Nowelizacja pozwala na bardziej liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej przez bank, dzięki czemu kredyt z programu Bezpieczny kredyt 2% będzie bardziej dostępny.
